Передача права собственности на недвижимость

Хотим тут же пояснить важнейший момент: если речь идет о регистрации сделок с недвижимостью, то по умолчанию имеются в виду регистрацию не ДКП как таковых (договоры по сделкам с недвижимостью в принципе не нуждаются в госрегистрации), а перехода прав собственности на недвижимость, но на базисе этих договоров. Это юридически разные понятия.

По закону переход прав наступает с момента госрегистрации. Не с даты подписания договора. Видите разницу? Только после регистрации человек становится не фактическим, а действительным, полноценным собственником.

Ведь сделка с недвижимостью - это что? Это действия по изменению, прекращению, установлению прав относительно какой-то недвижимости (земельного участка, индивидуального дома, квартиры, комнаты в квартире и т.д), регламентируемые российским законодательством. То есть речь идет о переходе прав. 

Тогда вопрос: а когда происходит переход права собственности на недвижимость? Чтобы лучше понять “когда”, посмотрим, “как” это происходит. Процесс перехода права собственности на недвижимое имущество состоит из определенных манипуляций:

1. Сначала подписывается сформированный договор купли-продажи, по этой бумаге осуществляется передача права. Договор может быть оформлен в простой письменной форме.
2. Документ передается в Росреестр для внесения данных в ЕГРН.
3. Через несколько дней данные внесены в реестр. С той даты, когда это было произведено, продавец свои права теряет, а покупатель - приобретает. 

День регистрации прав собственности обладает ключевым значением: например, налоги будут начисляться именно с того дня (а не со дня подписания договора, как некоторые ошибочно считают). Опытные сотрудники оценят риски покупки недвижимости по доверенности, чтобы вы могли принять правильное решение.

Внимательные товарищи наверняка обратили внимание, что есть промежуток времени между 1 и 3 этапом. Внимание не спроста - а, действительно, кому принадлежит в переходный период имущество, какой у него правовой статус? А получается, что у объекта двоякий статус.

Покупатель еще не имеет права распоряжаться имуществом, да и продавец в принципе тоже. Ведь имущество - предмет договора. И в соответствии с ним должен быть передан покупателю. Продавец как бы собственник (формально), и как бы уже и нет.

По общему правилу, в период ожидания ни тот, ни другой не могут распоряжаться недвижимостью с таким статусом. Объект  условно ”замораживается”, блокируется. Так лучше для всех. Специалисты готовы обеспечить оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Присутствие этого специалиста обязательно при купле-продаже долей. Другая недвижимость может участвовать в сделке и без нотариуса. Но в последнее время есть тенденция: любые сделки с недвижимостью проводить через нотариуса. И это дает таким сделкам больше преимуществ.

Во-первых, имеется первичная правовая проверка пакета документов. Договор, даже составленный в обычной письменной форме, может уже не проходить такую же проверку в регистрирующих органах.

Виза нотариуса - гарант правильности и соответствия требованиям законодательства, и значит, регистрация пройдет быстрее.

Во-вторых, нотариус в силу предписаний, обязан проверить полномочия и дееспособность сторон. Это позволяет предотвратить мошенничество и оспаривание сделки в суде. Кстати, именно письменная форма и отсутствие нотариального заверения часто используется мошенниками.

И, наконец, в-третьих, нотариусы могут подать документы на регистрацию электронным способом. Электронная сделка купли продажи недвижимости позволяет осуществить процедуру буквально за день!

Используйте возможность сотрудничества с профессионалами. В штате компании есть юрист по заливу квартиры,      адвокат по разводам в Москве, другие специалисты высокой квалификации.

Все зависит от того, каким путем идут продавец-покупатель. Смотрите, какой интересный расклад получается:

1. Заявление на регистрацию направдляется в электронном виде, когда сделка заверяется нотариусом, и им же документы передаются в Росреестр - 1 день.
2. Сделка подписана нотариусом, и заявление в бумажном виде передается непосредственно в Росреестр - 3 дня.
3. Сделка нотариально заверена, но человек  решил сам передать документы, причем через многофункциональный центр (законом допускается проводить сделки с недвижимостью посредством МФЦ) - 5 дней.
4. Документы подаются в рег.орган без нотариального удостоверения. Орган будет проверять документы (правовая экспертиза - неотъемлемый элемент экспертизы документов), поэтому срок - 7дней.
5. Сделка прошла без нотариуса, документы подает человек лично, и подает в МФЦ, а не напрямую в Росреестр - 9 дней.

Сроки постановки на кадастровый учет объектов недвижимости считаются по рабочим дням, без учета праздничных дней.

Как говорится, без комментариев. Можно никуда не торопиться и не платить деньги нотариусу, это ваше право. Просто большой срок регистрации увеличивает срок переходного периода, люди остаются в подвешенном состоянии, впрочем, как и объект. И люди как-то не задумываются, что в регистрации им может быть отказано. А ведь это вполне возможно. Что тогда?

Сторонам нужно решить, что они будут делать дальше. Если повод для отказа непосредственно связана с “чистотой сделки”, то регистрацию стоит отменить, расторгнуть ДКП и аннулировать сделку. А если нет?

Ну, а если отказ из-за несоответствия документов требованиям законодательства, т.е. связаны, так скажем, с оформлением, то это поправимо, нужно устранить замечания. Либо обжаловать отказ. Однако документ признается ничтожным, и это значит, что право собственности - опять у продавца.

То есть, перехода права собственности на недвижимость по сути не случилось.

Если продавец не передумал, то происходит “попытка номер 2”, снова отправляется заявление, объект снова блокируется. Целесообразнее во второй раз все-таки обратиться к нотариусу, уже не проводить сделку с недвижимостью через МФЦ, чтобы уже уйти от повторной экспертизы документов и догнать упущенное время.

Как действовать, если одна из сторон уклоняется от регистрации. Не будем анализировать причины такого необоснованного поведения, а скажем, что законом предусмотрен механизм, который препятствует сознательному уклонению. Принять решение о госрегистрации может суд. День  судебного решения и будет днем перехода прав.

Нередки случаи различного рода махинаций со стороны мошенников.

Во избежание рисков, рекомендуется все-таки быть бдительными в первую очередь покупателям. Хотя бы для начала стоит запросить реестровое дело по  объекту недвижимости. Как запросить? Это проще простого - раз оно находится в базе ЕГРН, то за интересующей вас информацией туда и стоит обращаться.

Возможно, понадобятся архивные материалы: о сроках владения той или иной недвижимостью, наименованием организации, предоставившей объект недвижимости. Что писать тогда и куда? Это типовая муниципальная услуга, по которой  заявитель пишет заявление в архив муниципального образования, а результаты получает - через РПГУ или МФЦ.

Далее, если вами был утерян паспорт или документы на квартиру, то для того, чтобы мошенники не могли этим обстоятельством воспользоваться, в регистрирующий орган нужно внести запись о том, что переход прав может быть только “при личном участии”. Тогда для мошенников будет “облом” - государственный регистрирующий орган не будет рассматривать их обращение.

Современный вид мошенничества - фальшивая электронная подпись, с которой  злоумышленники подают документы онлайн. Когда в росреестр отправляются бумаги на перерегистрацию прав собственности, собственник жилища всегда знает об этом - росреестр направляет уведомление об этом. Если вам пришло сообщение, а вы документы никогда и никуда не подавали - срочно обращайтесь в росреестр и заявляйте об отмене сделки.

Квартиру можно приобрести, не подозревая, что продавец - аферист. Вот если бы человек заказал выписку из ЕГРН, а еще лучше - воспользовался помощью юриста или нотариуса, такого бы не произошло. Мы очень рекомендуем, при совершении сделок (по умолчанию и регистрацию) доверить специалистам. Так риски будут сведены если не к нулю, то к минимуму.