Альтернативные сделки с недвижимостью

Несмотря на название, предполагающее какую-то альтернативу, отклонения от канонической сделки незначительные. Тогда в чем смысл, и что такое альтернативная сделка с недвижимостью вообще?

Одна из сторон - продавец недвижимости - по сути, совершает две сделки с небольшим интервалом. Первая сделка - продажа принадлежащего ему объекта недвижимости. Вторая - приобретение другой, то есть альтернативной недвижимости.

В классической сделке две стороны - продавец и покупатель. В альтернативной сделке с недвижимостью может быть и три, а именно:

• Продавец первого объекта, он же покупатель второго.
• Покупатель первого объекта.
• Продавец второго объекта.

Для чего такая схема используется? Ситуации индивидуальны, но большинство укладываются в следующие случаи:

1. Два собственника ищут объекты недвижимости, сопоставимые по цене. Допустим, у одного квартира в Северном районе, у другого - в Центральном. Они обмениваются равными по стоимости квартирами. При данном обмене, равноценном, передачи денег не предполагается.
2. Неравноценный обмен возникает, когда у одного из собственников квартира более дешевая, к примеру, меньшая по площади, без ремонта, но в нужном районе. У другого более дорогой вариант, но в менее престижном районе. Тогда для уравновешивания вариантов производится доплата. Поэтому этот вариант называется альтернативный с доплатой.
3. Третий вариант - разъезд или съезд. Допустим, у нас есть одна трехкомнатная квартира в Москве, и нам предложили престижную работу в Хабаровске. В этом случае мы меняем одну трешку на три однушки, в одной из которых мы живем, две другие сдаем. Это разъезд. Прямо обратная ситуация - объединение нескольких небольших объектов для приобретения одного - съезд.

Это наиболее прямые, простые сделки, которые не требуют присутствия третьего лица. Если, конечно, не привлекается посредник для их проведения.

Таким образом, и реализуется эта самая альтернатива, давшая название всему типу сделок - один объект уходит, второй приходит. Воспользуйтесь возможностью обратиться к онлайн юристу по недвижимости. Это сэкономит вам время и позволит узнать необходимую информацию.

Ключевая сложность, не позволяющая выйти альтернативным сделкам с недвижимостью на новый уровень, - координация. Все действия должны быть спланированы и тщательно подогнаны друг к другу.

При ипотеке

В сделке участвуют в назывном порядке:

• Страховая компания,
• Кредитная организация,
• Регистрационная палата,
• Собственник-покупатель,
• Собственник-продавец.

Интересы всех участников нужно учесть, все проходящие через сделку документы нужно проверить. И даже это не гарант успеха.

Допустим, вы продавец квартиры, и ваша квартиры потенциальному покупателю понравилась. Он не располагает нужными средствами, и вынужден брать ипотечный кредит. Но вы пользуетесь услугами банка А, а он - банка Б. Теоретически вопрос можно уладить. На практике - чрезвычайно сложно.

Ипотечные банки следуют неписаному правилу - проводить сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства в банке Б и унести их в банк А для проведения расчета не получится.

Стоит держать в уме и следующие нюансы:

• Если ипотека оформлялась на доплату, приобретенная квартира будет автоматически находиться в залоге у банка, полноценно использовать ее будет возможно только после снятия обременения - то есть выплаты кредита.
• Когда человек намерен приобрести квартиру, купленную, в свою очередь, в ипотеку, с банком потребуется заключать дополнительное соглашение на проведение этой сделки.

При нахождении сторон в разных городах

Ряд возникающих ситуаций разрешим, хоть и осложняет сделку. Схема выглядит так:

• Покупатель отправляется в банк в своем регионе,
• Продавец, соответственно, - в своем,
• Оба параллельно подписывают договор,
• Деньги закладываются в ячейку,
• Документы передаются на электронную регистрацию.

На практике через банк провести такую сделку крайне сложно. И в целом участники рынка относятся к таким манипуляциям подозрительно.

Удаленно невозможно оценить, находится ли продавец или покупатель в адекватном состоянии, не будет ли сделка впоследствии оспорена.

Поэтому не стоит умножать сущности сверх необходимого. Либо наймите специалиста, чья репутация не вызывает сомнения, пусть он действует по доверенности, либо найдите возможность приехать в другой город.

С материнским капиталом

Маткапитал своей сутью предполагает улучшение материального состояния семьи после рождения ребенка. Говоря проще, если вы намерены вложить средства с материнского капитала в приобретение квартиры, и супруга, и дети должны быть там зарегистрированы, а дети, кроме того, в обязательном порядке получают долю - не менее установленного минимума.

Интересы несовершеннолетних отдельно защищаются государством. Поэтому, если вы решите продать квартиру, приобретенную, в том числе, за счет средств маткапитала, придется урегулировать вопросы с надзорными органами - опекой. Ей необходимо предоставить документы, что несовершеннолетний получит такую же или большую долю на новой жилплощади, то есть его жилищные условия не ухудшатся.

Также потребуется письменное согласие супруги или супруга - в зависимости от того, на которого оформлялся маткапитал. Такая сделка заверяется нотариально, что требует дополнительных расходов.

Применительно к альтернативной сделке с недвижимостью есть и другой нюанс. Она должна пройти в предельно сжатые сроки - как для тех, кто продал свое жилье, так и для тех, кто намерен приобрести. Нет возможности ждать 10-20 дней, пока поступят средства маткапитала. В нашей компании есть много опытных специалистов. Если необходимо подать апелляционную жалобу на раздел совместного имущества, профессионалы компании сделают это для вас.

Необходимо понимать, что альтернативная сделка - термин, законодательно не закрепленный. Им для удобства пользуются специалисты по недвижимости.

С точки зрения юридической, альтернативная сделка с недвижимостью - что это такое? Это сделка, что имеет минимальные отличия от классической. Но для понимания рассмотрим алгоритм действий, приняв сторону лица 1 - то есть продавца-покупателя.

1. Размещаем на специализированной площадке объявление, указав характеристики квартиры, делаем пометку, что приобретается она через альтернативную сделку с недвижимостью; что это такое, в курсе риелторы, что будут представлять вторую сторону, а иногда и сами собственники.
2. Находим интересующий нас вариант, проводим процедуру проверки на чистоту.
3. Останавливаем свой выбор на какой-то форме расчета - это может быть как безналичная форма, к примеру, аккредитив, так и очная, когда наличные средства закладываются в банковскую ячейку. Доступ как к счету, так и к ячейке появится после того, как будет подписан договор.
4. Согласовываем детали, составляем предварительное соглашение. В идеале у нас должно быть два соглашения - одно с лицом, которое покупает нашу квартиру, второе с лицом, у которого мы покупаем.
5. Направляемся к нотариусу для подписания договора купли-продажи. В идеале стоит взять с собой юриста. Договоры должны подписываться одновременно.
6. Проводим сделку через Росреестр. Обратите внимание, документы также подаются одновременно, это нужно сделать быстрым темпом. Не забудьте предоставить необходимый пакет документов и уплатить госпошлину.
7. Заключительный этап - забрать выписку из ЕГРН, она подтверждает ваше право собственности.

Пункт 6 имеет две особенности:

• Если проводить регистрацию через Росреестр, это займет 10 дней, но если договор предварительно нотариально заверен, это займет 3 дня.
• Так как документы подаются одновременно, здесь слабое место. Если у одной стороны документы в порядке, а у второй - нет, сделка расстраивается. У них вы также сможете узнать, что такое аккредитив при покупке недвижимости.

Как мы говорили выше, рассчитаться можно очно, имея наличные деньги, в этом случае они закладываются в специальную банковскую ячейку, можно использовать безналичный порядок, просто перечислив деньги на специально открытый счет - аккредитив.

По мнению подавляющего большинства экспертов, второй способ, хоть и сложнее, но безопаснее и предпочтительнее.

Бытует ошибочное мнение, что за альтернативную сделку налог не платится. Но с точки зрения налогового законодательства, альтернатива в недвижимости - что это такое? Это продажа объекта и покупка. Даже если оба эти действия проведены в один налоговый период, ФНС это не интересует.

Их интересует, получили ли вы доход, с которого вам предстоит заплатить налог. Следовательно, при продаже вы платите налог на доход физических лиц. НДФЛ. Он фиксированный, составляет 13% от дохода. В данном случае такой налог заплатит как продавец, так и продавец-покупатель.

В расчет стоит брать только время владения. Если квартира была в собственности пять лет на общих основаниях либо три года, полученная при наследстве и в дарении, существует возможность провести вычет. В этом случае налогооблагаемая база будет уменьшена на 1 млн рублей - для продавца. Покупатель также может использовать налоговый вычет.

Но и тут существует нюанс. Таким способом могут воспользоваться лишь те, кто официально трудоустроен, то есть либо сам платит налоги, являясь самозанятым, либо за него платит работодатель. Плюс к тому сумма вычета лимитирована - не более 260000 рублей.

Существует также вычет с процентов по ипотеке, там лимит побольше - 3 млн рублей. Но это уже совсем другая история… Мы расскажем, какой налог на дарение недвижимости родственнику.

Кроме стандартных рисков приобретения жилья на вторичке, есть ряд дополнительных. Опишем наиболее часто встречающиеся типовые:

1. Сделка сорвана, так как одна из сторон отказалась от исполнения договора. Допустим, не найден подходящий объект, или не удалось согласовать условия с банком.
2. Продавец резко повысил стоимость квартиры, то есть в результате его действий все квартиры, задействованные в цепочке, также выросли в цене. Что может не потянуть одна из сторон.
3. Сделка зарегистрирована лишь частично. Об этом мы предупреждали - документы в Росреестр поступают одновременно, но с точки зрения Росреестра каждая сделка по сути своей самостоятельна. Следовательно, может возникнуть ситуация, когда первая сделка прошла, а вторая приостановлена. В результате проблемы возникают у всей цепочки.

Также очевидным минусом данного типа сделок является длительный срок реализации собственности. Если обычная, привычная продажа у хорошего риелтора занимает 2-3 недели, то альтернативные сделки с недвижимостью могут растянуться на полгода-год. Потребуется время, чтобы подобрать объекты, которые устроят все стороны, и согласуют позиции владельцев. Рынок же не статичен, он видоизменяется.

Допустим, договоренности уже достигнуты, но рынок изменился, произошел кризис, поменялись цены, все нужно начинать сначала. В нашей компании есть и семейный юрист – специалист, который поможет разобраться во всех сложных вопросах.

При перечисленных минусах количество альтернативных сделок постоянно растет. Это связано как раз с нестабильностью ситуации. Страхами людей. 

Допустим, человек располагает единственным жильем, которое на момент продажи строит 3 млн рублей. Он осуществляет свободную продажу и продает квартиру за эту сумму. Пока он это делает, квартиры выросли в цене, и интересующая его квартира для покупки стал стоить условных 6 млн рублей. То есть вырученные от продажи суммы не гасят потребности. И ему просто негде жить вместе с семьей. Чтобы избежать подобного риска и используется альтернативная сделка с недвижимостью.

Второй плюс - продавцы альтернативных квартир прекрасно понимают возможные риски, поэтому зачастую стоимость на такие объекты ниже рыночной.

Наконец, небольшой, но приятный плюс для жителей Москвы, где дорогая аренда, и очень загружен город транспортом. Продал квартиру, купил квартиру и переехал в нее. Не нужно снимать жилье на месяц-два промежуточно, располагая там семью, домашних животных, мебель и технику. Перевалочная база не нужна.