Аккредитив при покупке недвижимости что это

Данная банковская услуга применяется при расчетах между продавцом и покупателем, если проходит крупная сделка, участники которой не знакомы между собой и не особо друг другу доверяют. Если упрощенно, аккредитив при покупке недвижимости - это гарантия.

Многие ставят знак равенства между банковской ячейкой и аккредитивом. Безусловно, сходство есть, но эти понятия не тождественны. В случае с аккредитивом приказодатель (то есть покупатель) переводит на счет эмитента (то есть банка) средства, которыми бенефициар (продавец) сможет воспользоваться лишь по завершению сделки, не ранее.

То есть в данном случае используется система перевода. В случае с банковской ячейкой используются наличные, но принцип тот же.

Если говорить о чисто юридической составляющей, мы можем наблюдать нонсенс. Недвусмысленно установленного законом определения аккредитива вообще нет. В законах объяснение термина “сделка с недвижимостью через аккредитив” вообще не содержится. При этом сам порядок расчета по нему существует и законодательно прописан в Гражданском Кодексе, в статьях с 867 по 873. Уже сегодня мы предлагаем услуги юриста по недвижимости.

Аккредитив - достаточно распространенная услуга для тех, кто имеет дело с недвижимостью. Поэтому данный инструмент должен быть гибким. Ведь если существует спрос, предложение должно появиться. На сегодняшний день существует семь типов аккредитива:

1. Отзывной. Он несет для продавца наибольшие риски. Так как покупатель волен забрать свои средства со счета, не уведомляя об этом продавца. Банк также этого делать не будет.
2. Безотзывной. Как понятно из названия, воспользовавшийся сделкой не может отозвать средства, руководствуясь лишь собственной инициативой. По умолчанию, если в договоре не указано, что возможность отзыва присутствует, расчеты будут считаться безотзывными автоматически. Риски здесь средние.
3. Акцептный. Применяется, в первую очередь, для защиты интересов покупателя, если он предполагает, что имеет дело с мошенниками. Покупатель должен подтвердить перевод денег продавцу, чаще всего, после получения прав на недвижимость.
4. Безакцептный. Риски средние, и связаны они с банком. Покупатель не присутствует на сделке, его отмашка не требуется. Оплата по договору купли продажи недвижимости будет проведена, а деньги выданы бывшему собственнику, если все документы о проведении сделки в наличии и в порядке.
5. Покрытый. Суть его в том, что даже если на аккредитивном счете средств недостаточно, продавец все равно получает полную сумму за квартиру. То есть часть обязательств берет на себя банк. Покупатель же впоследствии компенсирует эту разницу.
6. Непокрытый. По сути, это открытая кредитная линия. Покупатель получает от банка часть банковских средств в долг. Полученная сумма может впоследствии списываться по частям, когда в этом возникает необходимость.
7. Трансферабельный. Тип сделки, в котором участвуют больше трех лиц. То есть, кроме стороны покупателя и стороны продавца, а также посредника (банка), присутствует еще кто-то. В этом случае заявитель переводит банку деньги с тем условием, чтобы данные средства были направлены другому бенефициару.

Существует еще несколько типов аккредитивов при покупке недвижимости, что используются на сегодня, но по сути это частные случаи, и они являются производными от вышеописанных основных. Наши специалисты знают, что такое альтернативные сделки с недвижимостью.

Аккредитив как инструмент предполагает наличие основания. В нашем случае это будет документ, в котором зафиксированы условия. Согласно условиям, деньги поступают на расчетный счет и переводятся третьему лицу при возникновении описанных в договоре ситуаций. Для примера возьмем самую простую схему. К примеру, аккредитив при продаже недвижимости - квартиры. И разберем ее пошагово:

1. Два заинтересованных лица - покупатель и продавец - встречаются и подписывают стандартный договор купли-продажи. В данный договор вносится условие, что расчет производится с помощью аккредитива.
2. Аккредитив - банковская услуга, следовательно, возникает третья сторона, то есть банк, в который обращаются заинтересованные стороны с просьбой оказать услугу - открыть аккредитивный счет.
3. Кредитная организация изучает договор и предлагает обратившемуся подписать уже свой договор - на оказание услуг.
4. Открывается счет, на который заявитель переводит деньги. Он должен уложиться в обозначенный в договоре период.
5. На этот момент средствами не может пользоваться ни одна из сторон, равно как и банк. Они просто лежат на счете.
6. Покупатель обращается в государственную организацию - Росреестр. Тот выдает соответствующие документы - право собственности на квартиру.
7. Далее продавец отправляется в банк и предоставляет доказательство, что сделка состоялась. В качестве такого документа, чаще всего, выступает справка из Росреестра или выписка из ЕГРН.
8. Банк, выступающий в качестве эмитента, изучает полученные документы на предмет достоверности.
9. Заключительный этап - банк дает добро одному из своих отделов, так как документы не вызывают сомнения в своей подлинности.
10. И только после этого задействуется счет, на котором лежат деньги, и сумма оплаты по договору купли продажи недвижимости поступает на расчетный счет продавца.

Конечно, это стандартный алгоритм. В другой ситуации могут существовать нюансы. В штате компании есть адвокат по оспариванию сделок с недвижимостью, много других специалистов.

Мы рассматривали идеальную ситуацию. На практике же договор с высокой долей вероятности будет содержать вполне конкретные штрафные санкции на случай, если одна из стороны решит пренебречь своими обязательствами. Составление документа лучше не проводить самостоятельно.

У аккредитива при продаже недвижимости есть еще два подводных камня:

Часть банков берет фиксированную оплату, что выгодно для клиента. Часть берет процент, который обычно варьируется от 0,1 до 0,8 процентов. Передать кредитной организации 0,6, к примеру, процентов в денежном эквиваленте - это достаточно существенно. Недешевое удовольствие. Но здесь ничего не поделаешь, безопасность стоит денег.

А еще аккредитив для сделки с недвижимостью проходит только для чистых с точки зрения налога сделок, потому что налоговая будет в курсе всех нюансов сделки, в курсе сумм. Вы можете обратиться и к юристу по земельному праву, а также со всеми вопросами, без исключения.

Итак, преимущества аккредитивных расчетов очевидны:

• Обе стороны (и собственник, продающий недвижимость, и покупатель, приобретающий ее) находятся в равных и безопасных условиях.
• Собственник получит деньги, только когда пройдет сделка.
• Второй расстанется со своими деньгами, только если продажа состоится.

Минусы сделок с недвижимостью через аккредитив также в целом понятны:

• Процедура длительная и откровенно трудозатратная, включающая в себя множество этапов.
• Банки чрезвычайно аккуратно относятся к ведению документации, не желают рисковать, полагаясь на авось.
• Невольная ошибка в документах уже может вызвать сомнения, а если предоставленные бумаги вызывают сомнения, банк может запустить полную процедуру проверки (подобные учреждения обычно имеют свою службу безопасности).

Все это потребует времени, даже если сделка чиста, как слеза младенца.

Кроме того, не стоит забывать, что банк - не благотворительная организация, она предлагает по сути коммерческие услуги. В нашем случае это обращение к аккредитиву при продаже недвижимости. Платная услуга, на которую банк волен устанавливать свою цену, законом она не фиксируется. Предлагаем по телефону узнать, какой сейчас налог на дарение недвижимости. Обращайтесь к профессионалам.

Альтернативная сделка с недвижимостью через аккредитив Сбербанка или другого крупного банка - прекрасно себя зарекомендовавшая и до мелочей отработанная схема, выгодная обеим сторонам. Однако сумма пользования ею может быть весьма значительной. И может стоить не аккуратному в документообороте человеку больших нервов и потери времени.

Вместо заключения: затевая крупную покупку или продажу недвижимости, имеет смысл обратиться за профессиональным юридическим сопровождением к профильному юристу. Цена на его услуги будет мизерна в сравнении с суммой возможных финансовых потерь.