Волею судеб у вас в собственности оказалась квартира. Может подарили на свадьбу, может досталась по наследству или на работе выделили служебную, а может вы сами купили ее в ипотеку несколько лет назад. Каждый случай объединяет одно - возможность проведения операции с недвижимостью.
Виды сделок с недвижимостью
Опытные эксперты отмечают, что в большинстве случаев - если не в каждом - речь идет о том, чтобы у жилья сменился официальный хозяин. Делается это несколькими способами. Например, муниципальные квартиры можно приватизировать. А от комнаты в коммуналке с маргиналами, переходящей по наследству, можно отказаться - и владельцем станет кто-то другой. Любую недвижку могут у вас забрать, если она была в залоге, а вы не справились с долговой нагрузкой. Ну и, конечно, жилье можно купить, продать или подарить. Список возможных сделок с недвижимостью, как видим, весьма широк.
Увы, современные реалии таковы, что в этой сфере часто встречаются мошенники. К тому же, большинство россиян не имеют высокой юридической грамотности. Поэтому сделки могут проводиться с грубейшими нарушениями - умышленно или по незнанию. Такие договоры часто оспариваются в суде - и успешно аннулируются. Причем потребовать справедливости могут обе стороны - в том числе аферисты, которые специально подбили вас сделку, точно зная, что эта купля-продажа недвижимости недействительна.
Мало кто из простых обывателей хорошо знает все отечественные законы на эту тему и свободно ориентируется в самых сложных нюансах. Именно поэтому оформление сделки с недвижиостью лучше не проводить без компетентного юриста в этой сфере.
Обязательные условия купли-продажи недвижимости
Итак, вы запланировали переезд в другой город. Теперь вам нужно продать одну жилплощадь и приобрести вторую. Но как это сделать грамотно? Что должно быть в правильном договоре купли-продажи недвижимости?
Тут придется вооружиться знанием Гражданского и Семейного кодексов нашей страны. И в первую очередь свериться со статьей 554 ГК РФ. По ней в документе следует четко прописать, о каком конкретно имуществе вообще идет речь. То есть “продаю мою квартиру в Одинцово” не подойдет - пишите точный адрес, этаж, количество комнат и прочее.
Листаем кодекс дальше. Статья 555 требует, чтобы в ДКП значилась точная сумма сделки по недвижимости - за сколько те продали, а эти купили жилье. Теперь на очереди 1-й пункт 558-й статья все тогоже ГК РФ - указывайте полный список людей, которые смогут пользоваться квартирой после сделки. Сюда включаем всех, кто не выписался до продажи, граждан с правом пожизненного проживания и иже с ними.
Если оформлению сделки с недвижимостью покупателю помогает банк - вооружаемся данными самого первого пункта статьи 489 Гражданского Кодекса России. Из него следует, что в бумаге нужно указать все подробности о рассрочке: общую сумму, сроки и объемы каждого взноса, порядок.
Текст статей 295 и 297 того же документа подскажет вам, что продажа недвижки предприятиями государственного и местного масштаба реальна только при согласии собственника.
Если в задаче фигурируют дети или лишенные дееспособности люди, добро на сделку должна дать и местная опека - тут действует 37-я статья ГК.
А вот Семейный Кодекс говорит о том, что семейные россияне не могут продать совместно нажитое без согласия второй половины. Причем сделка с недвижимостью требует это одобрение правильно оформить и заверить у нотариуса: смотрите статью 35 упомянутого кодекса.
Риски при оформлении сделок купли-продажи недвижимости
Операции с недвижимостью всегда сопряжены с рисками. И в первую очередь - с финансовыми, даже если для своей безопасности вы прибегаете к аккредитиву. Не мудрено - речь все-таки идет о немаленьких суммах, велик соблазн попытаться схитрить ради своей выгоды.
Очень тщательно следите за тем, чтобы в ДКП были указаны все детали, в том числе об оплате. И никогда не передавайте средства до тех пор, пока Росреестр не одобрит ваши манипуляции. Ведь если вы уже заплатили, а госструктура отказала вам в регистрации права - деньги вам могут и не вернуть. Поэтому сначала выписка из ЕГРН, потом оплата.
Статистически, уже случившаяся сделка по недижимости в России оспаривается в суде в 10-15% случаев. ДКП могут попробовать назвать или оспоримым, или ничтожным. По нормам, указанным в ст.181 ГК РФ, на подачу заявления в первом случае есть год, во втором - три. Скажем, вторая сторона решит доказать, что договор ею подписывался в таком состоянии, что человек толком не понимал, что делал - например, из-за болезни. Или прежний владелец оказался банкротом и его финуправляющий решает отыграть продажу квартиры назад - чтобы стоимость недвижимости тоже включить в конкурсную массу. И вот вы уже и без денег, и без крыши над головой.
Какие документы нужны для регистрации права
Вот базовый список бумаг, нужных для сделки:
- Выписка из ЕГРН на имя продавца. Следите за сроками, через месяц она станет недействительной и придется заказывать новую.
- Подтверждение, что жилье принадлежит продавцу и у него есть право на продажу. Можно свериться с выпиской из ЕГРН - все, что подтверждает право, обычно ууказывается и в ней.
- Справка от УК или выписка из домовой книги. В ней будет сказано, кто на данный момент прописан на жилплощади и вправе ли они пользоваться ею после продажи.
- Ваши паспорта. Если участвует ребенок - бумага из опеки. Ею вы докажете, что органы идею одобрили и позже тревобать “вертать все взад” не будут.
- Если кто-то в браке - нотариальное согласие партнера.
- Квитанция о полной оплате госпошлины. Без нее ваши бумаги даже смотреть не станут.
- Договор с подписями и акт передачи имущетва. Обычно их приносят вторым заходом - после того как рассчитаются.
Все документы несите в оригинале. О необходимости дополнительных бумаг в отдельных случаях лучше всего проконсультироваться с юристом.
