Российский бизнес во многом консервативен и предпочитает устойчивые инвестиции, сдача в аренду коммерческой недвижимости - в этом списке. Очевидно, что коммерческая недвижимость за счет своей стоимости окупаться будет долго. Зато и риски по сравнению с другими формами недвижимости, способных дать больших выхлоп, не в пример меньше.
В связи с этим сдача в аренду недвижимости - вид деятельности чрезвычайно популярный среди частных инвесторов. Число желающих вложить деньги в эту отрасль неизменно велико. Наши ежедневные консультации юриста по недвижимости помогают людям решать самые разнообразные спорные ситуации.
Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду
Кроме очевидных параметров (таких, как площадь, высота потолков), необходимо учитывать и специфику. Чем более стандартно помещение, тем проще найти арендаторов на рынке. Больше возможностей для заключения договора долгосрочной аренды.
Итак, если покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду прошла, теперь необходимо досконально изучить особенности помещения и возможные ограничения. Допустим, у вас малая мощность электросетей, и нет возможности установить дополнительную вытяжку. Следовательно, такие учреждения, как кафе, заведения фастфуда, пекарни, отсекаются - для них в обязательном порядке требуется отдельная вытяжка.
Если помещение меньше 100 квадратов, аптека в него не заедет. И так далее. Также нелишним будет изучить окружающую обстановку, локацию. Если слева от вашего объекта недвижимости госучреждение, справа детский садик, а позади школа, вы не сможете сдать его под ресторан или бар. Так как продавать алкоголь вблизи подобных учреждений нельзя. Когда вам станет интересно проведение сделки купли продажи недвижимости, наши опытные специалисты готовы прийти на помощь.
Как выбрать арендатора
Кроме специфики, существует одно общее правило - скорее тенденция - что российские власти в последние годы пытаются переломить. Долгосрочная аренда выгоднее. Равно как и выгоднее работать с крупными торговыми сетями. Как минимум, регионального, а лучше всероссийского уровня.
Как сдавать в аренду коммерческую недвижимость некрупным фирмочкам и оставаться уверенным в своем доходе? Малый бизнес как потенциальный арендатор ненадежен. Часто даже если штрафные санкции за досрочное расторжение договора предусмотрены, малый бизнес просто не может их платить, если вылетает в трубу и разоряется.
Также стоит обращать внимание на то, сколько фирма существует. Если фирма стабильно работает уже лет десять, постоянно наращивая обороты, вероятность того, что она ВДРУГ станет банкротом и прекратит свое существование, не будучи в силах выполнить свои обязательства, существенно меньше, чем у фирмы, которая ни шатко, ни валко работает год и вообще не понятно, чем в целом занимается. Мы предоставим решение суда о включении жилого помещения в наследственное имущество, другие документы, которые вам необходимы.
Где искать арендаторов
Практика показывает, что наиболее популярное, как и наиболее действенное решение - разместить свой лот на специализированной площадке. Их достаточно много, по коммерческой недвижимости обычно выбирают ЦИАН, Дом Клик и подобные сервисы.
Арендаторы доверяют сервисам, так как они осуществляют грубую фильтрацию предлагаемых объектов. Говоря упрощенно, если у человека нет документов на объект недвижимости - минимального пакета, он просто не сможет разместить там свое объявление.
Стопроцентной защиты это не дает, но помогает избежать самого примитивного развода, когда выясняется, что предлагаемый объект недвижимости вообще не относится к категории нежилых, не предназначен для коммерческого использования или находится под неким обременением.
Это очевидный плюс. А очевидный минус таких сервисов в том, что они ориентированы на массовость. То есть работают с более или менее стандартными, понятными объектами. Соответственно, если ваш объект в стандарт не входит (к примеру, он нетиповой, или предложение точечное), имеет смысл обратиться в компанию, которая специализируется на недвижимости. В штате компании есть и юрист по заливам, адвокат по защите прав потребителей. В нашу компанию можете обращаться с любыми правовыми вопросами.
Как вести переговоры
Перед тем, как вести переговоры, вам нужно четко представлять потенциал того объекта, который вы предлагаете. Проще говоря, сдача коммерческой недвижимости потребует предварительной оценки. Оценить можно посредством эксперта или аналитического сервиса. Если на руках у вас будут все расклады, которые гипотетический арендатор может вписать в свой бизнес-план, это плюс.
Второй момент, который необходимо понимать и отслеживать до того, как вы получите первый взнос - какую выручку вы желаете получить от данного объекта. С арендатором нужно договориться об арендной ставке и о том, насколько она может вырасти за год. Предсказуемость и прозрачность операций в бизнесе ценится - это позволяет вести долгосрочное планирование.
Как сдать коммерческую недвижимость в аренду и не опростоволоситься? Статистика говорит о том, что на переговорах должен присутствовать тот юрист, которому вы доверяете. Он должен специализироваться на коммерческой сфере. Не стоит полагаться на авось или устные договоренности. Условия договора должны быть четкие и недвусмысленные, обязательно содержать перечень штрафов и пени за нарушение договора.
Кроме того, в документ необходимо внести порядок расторжения его сторонами, условия пролонгации, то есть продления. Чтобы все было прописано верно, лучше обратиться к специалисту. Ему можно задать и уточняющие вопросы, типа может ли физ лицо арендовать коммерческую недвижимость, как и когда платить налоги, причем тут аккредитив, и как им пользоваться.
Также помощь юриста будет не лишней для того, чтобы проверить репутацию вашего будущего партнера. Если она вызывает какие-то сомнения. Первичную проверку потенциального арендатора вы как арендодатель можете провести сами посредством сервисов. На сегодняшний день наиболее удачным сервисом от частника считается “Проверка контрагентов”, созданный Сбером. Из государственных сервисов заслуживает внимание “Прозрачный бизнес”, запущенный Налоговой Службой.
Какой налоговый режим применять при сдаче нежилой недвижимости
Независимо от выбранной системы налогообложения, владелец недвижимости платит налог на имущество. Данный налог привязан к кадастровой цене самого объекта. Сдавая в аренду недвижимость, собственник получает доход, следовательно, должен платить налог с доходов.
Сдача коммерческой недвижимости в аренду как бизнес трактует несколько видов налога, исходя из выбранной системы налогообложения. В арендном бизнесе чаще всего используется УСН 6 процентов. Там довольно много различных бонусов и скидок. Пользование УСН возможно, если вы зарегистрированы как ИП, то есть являетесь юридическим лицом.
Возможен вариант, что вы сдаете принадлежащее вам нежилое помещение как физлицо. В этом случае вы будете платить НДФЛ, то есть платеж будет - 13 процентов. Но необходимо отметить, что сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом со временем неизбежно вызовет внимание налоговых органов и в зависимости от обстоятельств может трактоваться как нарушение - незаконное предпринимательство.
