Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Как правильно составить договор ДКП? Что нужно учесть? Где гарантии, что квартира не заложена банку? А что если я въеду, а через год выяснится, что со мной здесь прописан кто-то еще? Как все проверить, на что обратить внимание, как не пропустить тревожный звоночек? Вот именно для этого нужен юрист по оформлению сделок с недвижимостью - он найдет ответы на все эти вопросы за вас. А вам останется только выбрать симпатичную квартирку, отдохнуть и подписать документы. Также в компании есть юристы по разделу имущества и другие специалисты. Вы сможете обращаться по всем вопросам.

Итак, что же конкретно будет делать специалист, которого вы позовете на помощь? Может, лучше обратиться к риелтору или пригласить обоих экспертов?

Раскроем секрет: если вам помогает компетентный юрист по сделкам с недвижимостью, другие специалисты обычно не нужны. Тонкость в том, что юридическая работа с недвижимостью очень тесно сплетается с работой рыночной. Опытный законник знает обо всех нюансах отрасли. Он в состоянии помочь вам с выбором жилья и подскажет, если продавец пытается скрыть какие-то недостатки. А еще легко посоветует, какой район лучше выбрать, исходя из ваших требований.

И, разумеется, юристы по сделкам с недвижимостью гарантируют вам правильное проведение и оформление сделки. Эксперты подготовят все документы за своего подопечного и проверят корректность бумаг у второй стороны. Кроме того, законник убедится, что ничто не мешает гипотетической сделке - например, недееспособность одного из участников. Об этой части работы более подробно расскажем ниже. Мы готовы предоставить юриста по аренде, который поможет разобраться во всех тонкостях вопроса.

Работа начинается с оценки ситуации. Нужно выяснить, с чем придется иметь дело, и оценить риски. Бумагу с результатами юрист выдаст вам. А перед этим он тщательно проштудирует всю историю отношений продавца со своей жилплощади - от получения ключей до дня выхода на сделку.

В процессе адвокат сделки с недвижимостью изучит огромный пласт бумаг. Проверит наличие расписок, договоров, брачного контракта, даже справки от психиатра. Также специалист убедится, что дом или  квартира не находятся под арестом и никуда не заложены. Если “недвижка” получена в наследство - пристально рассмотрят и свидетельство о праве собственности. Внимательно прочитает юрист и все версии ДКП - от первого черновика до готового документа.

Проверка дееспособности всех участников процесса -  очень важный этап. Поэтому юрист удостоверится, что нынешний хозяин жилплощади не “награжден” букетом ментальных заболеваний и вы можете быть уверены, что он понимает, что делает. И не придет через пару лет уверять, что передумал. Или что вы продал однушку под давлением - потому что вы пришли вместе с Наполеоном и катали его на летающей тарелке, пока он не согласился. Когда интересует перепланировка квартиры, звоните нашим профессионалам. Надежная юридическая защита необходима всем без исключения.

Прежде всего: никто не хочет оскорбить покупателя и не утверждает, что вы – ну наверняка мошенник. Однако учтите, что продавец видит вас впервые. Он ничего не знает о вас и вашей жизни, ему неизвестны ни ваш характер, ни ваше прошлое. Даже сотрудник юрфирмы, которого вы пригласили на сопровождение сделки с недвижимостью, не может за вас заступиться. Он-то тоже с вами близко не знаком. А уж если вы сами продаете свое жилье - то хорошо понимаете, насколько важно точно убедиться, что платит вам порядочный человек. Никому не хочется сегодня отпраздновать продажу, а завтра узнать, что ее обнулили.

На защиту добросовестного покупателя встает закон. Согласно 1-му пункту 302 статьи ГК РФ у него нельзя отобрать недвижимость, даже если продал ее кто-то нечистый на руку. Добросовестным признают покупателя, который принимал решение, сверяясь с ЕГРН. То есть если вы заранее знали, что продает дачу не ее хозяин и доверенности у него нет - добросовестным вас назвать нельзя.

Если в будущем пойдете в суд, вам придется доказывать, что вы все сделали честно. Говоря детально - потребуется убедить судью, что вы и впрямь не знали и знать не могли о том, что продавец что-то делает в обход закона. Вот, мол, смотрите - и продавца проверил, и предмет сделки -  и ничего подозрительного не нашел.

А чтобы наверняка знать все, вам потребуется провести настоящую разведоперацию. И первым делом - запросить у Росреестра справку об интересующей вас недвижимости. Внимательно посмотрите на графы о судебных разбирательствах, обременениях и возможных ограничениях права владения и распоряжения.

Проанализируйте среднюю стоимость объекта - смотрите примерно тот же район, метраж и состояние. Если цена заметно ниже рыночной - это повод серьезно подумать. В судебной практике есть примеры, когда человека заставили вернуть квартиру из-за того, что его не смутила слишком маленькая цена - мол, это должно было заставить добросовестного покупателя перепроверить все данные. Об этом можно почитать в п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 №126

Смутить вас должна и слишком быстрая продажа. Скажем, купил полгода назад, а уже продает. Да и в целом любое заметное отклонение от условного середнячка должна вас насторожить и стать поводом для перепроверки.

Как видите, процесс трудоемкий и не всегда понятный. Пойди разберись в сложных юридических формулировках и нормах! Поэтому и стоит заказать сопровождение сделок с недвижимостью. Цена на такое юридическое задание в Москве не так уж велика. Точные суммы лучше уточнять у каждой компании лично.

И то и другое - способы передать деньги от одной стороны к другой. Только ячейка нужна для налички, а аккредитив - для цифровых переводов.

В банковскую ячейку деньги покупателя попадают в момент составления ДКП, а у продавца оказываются после завершения сделки. В оба раза стороны должны прийти вместе - чтобы наверняка. Вариант подойдет даже для новостроек - “продавцом” выступит представитель фирмы.

Так все причастные будут уверены, что с оплатой проблем не будет. Деньги уже дожидаются, никто их не потратит. А если вдруг стоимость станет меньше -  лишнее всегда можно просто вернуть себе. К тому же, для большей безопасности заветные миллионы можно разбить на несколько частей и хранить порознь.

Из минусов - дополнительные траты. За аренду, безопасность и вскрытие ячейки придется выложить не всегда маленькую сумму. Кроме того, такие чудо-ящички есть далеко не во всех банках и не в каждом их отделении.

Аккредитив работает примерно также, только без наличных. Создается специальный счет, на него поступают деньги - и уходят продавцу после того, как вы станете полноправным новым хозяином. Это отличное решение для покупки в ипотеку  - аккредитив упрощает оформление кредита. Кроме того, в вашей банковской истории сохранится точная стоимость жилья - полезно при спорах с налоговой.

Впрочем, есть и минусы. Например, если по какой-то причине вы не хотите “светить” сумму сделки. Кроме того, аккредитив не используют при многоходовых сделках, а срок хранения денег на счете имеет четкий предел.

Для окончательного выбора стоит учесть много индивидуальных нюансов - и с этим поможет опытный законник. Сколько стоит консультация юриста по недвижимости – зависит от конкретной фирмы. Так что лучше прояснить этот вопрос непосредственно с той организацией, с которой вы хотите сотрудничать.

Без нее вы почти ничего не можете делать с жильем и рискуете быстро его лишиться. В такой “недвижке” нельзя прописаться, за ее покупку не получить налоговый вычет.

Если данные о жилье уже есть в ЕГРН - на кадастровый учет его ставить не надо. Для регистрации в Росреестре вам нужно написать заявление и добавить документы, которые станут основанием для внесения новых сведений в базу. Вот несколько вариантов:

1. Бумага от администрации. Скажем, решение выдать молодой семье участок или квартиру.
2. Любой договор, по которому у недвижимости меняется хозяин.
3. Для новостроек по ДДУ - акт приема-передачи.
4. Бумаги о приватизации.
5. Наследственное свидетельство.
6. Судебные решения.

Если мы говорим об участке земли, дополнительно могут потребоваться межевой план, схема размещения или иные бумаги.

Чтобы не пришлось по 10 раз возвращаться в МФЦ из-за недонесенной или не так написанной бумаги, запросите в профильной конторе юридическое сопровождение сделки с недвижимостью. Опытные сотрудники на консультации помогут вам с первого раза подготовить верный пакет документов.

Допустим, вы очень хотите поберечь свои время и нервы. Вы приглашаете на помощь юриста. Потребуется ли лично вам дополнительно готовить или запрашивать какие-то документы? Конечно нет.

Специалиста нанимают именно затем, чтобы самому не забивать голову разными справками, выписками, тонкостями договоров и так далее. Вам понадобится только предоставить начальный комплект бумаг. А дальше уже разберется юрист. Он сам составит все заявления и договоры, а если  потребуются новые бумаги - отправит запрос. Не переживайте о том, сколько стоит сопровождение сделки с недвижимостью - цена в разных офисах может заметно отличаться. Так что вы точно найдете вариант, который вас устроит.

Некоторые сделки придется подкреплять дополнительными бумагами - например, нотариальным соглашением. Например, если по документам имущество записано на ребенка. Или если собственник перестал быть дееспособен. А еще - когда речь идет о продаже доли.
 
Ходят слухи, что такая сделка надежнее. Если что - нотариус вернет деньги за убытки. Но это не совсем так. Скажем, ваши долги по коммуналке он выплачивать не станет. И не прибежит отбивать атаки дальних родственников продавца, которые внезапно захотели тоже пожить в теперь уже вашем домике у моря.

Мы не рекомендуем доверять нотариусу, которого привел продавец. Есть риск, что это тандем аферистов, которые оставят вас и без денег, и без жилья. Для сделки с недвижимостью подойдет адвокат, которого вы выбрали сами или искали вместе с продавцом.