Раздел земельного участка

Представим, что у вас в собственности есть роскошный, прямо-таки огромный участок. Однако со временем вы стали понимать, что вам, что называется, столько не надо. И ухаживать за такими масштабами тяжело, и сажать там ничего не хочется - все влезает в на куда меньшую площадь. Поэтому вы хотите сохранить за собой “полезную” для вас часть земли, а лишнее - продать.

Для этого нужно провести раздел земельного участка. Продать целый, пусть и маленький, участок гораздо проще и выгоднее, чем предлагать приобрести у вас долю. Однако процесс довольно трудоемкий и имеет неожиданные подводные камни. Ниже мы поговорим об этом и расскажем, как не наделать серьезных ошибок в процессе.

Главное, о чем вы должны помнить - принимать решение о разделе земельного участка может только его собственник. То есть у вас на руках должно быть доказательство того, что именно вы на основании тех или иных событий однажды стали законным владельцем соток.

Подтверждает ваши права выписка из ЕГРН - в ней написано, кто именно обладает объектом. А стать таким обладателем можно после покупки участка, получения его в подарок, унаследования и так далее. При этом вы не обязательно должны быть единственным хозяином. Например, участок может быть поделен на несколько долей и у вас будет только одна из них. Или вы хозяйничаете на сотках на правах общей собственности. Например, если землю покупали на годовщину свадьбы. К этой категории также относятся совладельцы дома, построенного на наделе и члены фермерств, если никаких других условий на этот счет нет в соглашении.

Во всех подобных ситуациях с разделением земельных участков особых трудностей не возникнет. Потребуются, конечно, некоторые дополнительные документы. Допустим, мужа попросят показать нотариальное согласие жены на разделение земельных участков. И временами сохозяевам сначала приходится выделить отдельную долю для каждого - и только потом решать вопрос с дележкой общего участка.

Другой вопрос - откуда вообще берется решение о разделе земельного участка? Практика показывает, что основных предпосылки три:

1. Решено было продать “лишнюю” часть ЗУ.
2. Имущество надо поделить. Например, между наследниками или разводящимися супругами.
3. Планируется смена назначения надела.

Перед тем как взяться за раздел земельного участка, проверяют - а соответствует ли он вообще условиям, которые значатся в отечественных законах? Скажем, имеются ли у ЗУ точные границы? А когда его поделят - будет ли у новых наделов собственный доступ?

Если все хорошо - настало время выбрать и позвать “в гости” кадастрового инженера. Дело в том, что при разделе земельного участка образуются новые земли в нужном вам количестве. А прошлый надел попросту исчезает как единица. И закон требует, чтобы вы определили границы для каждого “новичка”. Значит, вам нужно провести новое межевание и согласовать новые данные со всеми соседями. А раз вы проводите раздел земельных участков без стороннего принуждения - составьте и подпишите договор об этом.

Теперь вам и вашей недвижимости придется пройти несколько этапов - вот они:

1. Кадастровые работы и межевание.
2. Составление и подписание соглашения. В ряде случае процесс требует похода в суд за его решением.
3. Каждому “новорожденному” участку дают свой адрес.
4. Хозяин (или хозяева) подает бумаги в Росреестр - структура внесет в базу новые данные о землях и их собственнике. Вам вручат новые выписки из ЕГРН - по штуке на каждый надел.

Простая логика подсказывает, что при разделе земельного участка образуются территории площадью поменьше. Вот и встает у пытливого ума вопрос - а до каких масштабов вообще можно уменьшать ЗУ? Российское законодательство говорит, что отталкиваться нужно от того, как именно вы будете использовать будущий надел.

Самый миниатюрный вариант в Москве и МО - раздел земельных участков для садоводства и строительства дачи. Тут можно ужаться до 0,06 гектара. Хотите обустроить огород - нужен надел от 0,04 гектара и выше. А если задумали податься в фермеры - меньше 2 гектаров под это дело брать нельзя.

В этом вопросе будем опираться на Земельный Кодекс Российской Федерации. Если точнее - смотрим статью 11.4. В ней говорится о том, что в некоторых случаях такой раздел земельного участка вполне может состояться. Например, если земля во владении государства или муниципалитета. Второй вариант - надел послужит целям, которые предусматривает закон, посвященный долевому строительству.

Иногда хозяева исходного ЗУ или их соседи не могут прийти к консенсусу в этом вопросе. Например, когда партнеры решили не сохранять брак и теперь не могут договориться о том, как им поделить общую землю. И если суд решит, что поделить его невозможно - одному из вас достанется все, а другой получит компенсацию.

Подавайте иск в тот суд, который находится там же, что и спорный надел. А в самом заявление не забудьте вставить самое подробное описание и ЗУ, и всего что на нем есть - строений, прудов, лесов и иже с ними. Мы советуем подключить к составлению текста юриста - для него это рутинная задача и ошибок он не допустит. Да и сами вы освободите личное время, которое могли бы потратить не только на набор текста, но и на вникание в юридические тонкости этой непростой процедуры.

За базу берутся результаты нескольких видов работ: кадастровых, полевых и предварительных. Специалист запросит данные кадастра и проверит, все ли хорошо с вашими документами. Потом пройдут измерения площади и межевание.

Обратите внимание - в схеме обязательно должны быть данные о размерах новых земель, их число и границы. А если на исходном ЗУ есть дом - то и его план. Если все в порядке - можно смело обращаться в Росреестр.

Придется запастись терпением. Вам потребуется никак не меньше 30 дней. Именно такой срок дается на то, чтобы все причастные могли выразить недовольство и потребовать какие-нибудь правки.

Вообще корректировки можно внести и чуть раньше - в тот момент, когда эксперт делится результатами своей работы и показывает вам проект, по которому в дальнейшем и поделится участок. Утвердить его может кто-то один. Остальные будут рассматривать уже согласованный документ - и могут оказаться им недовольны. Да и все мы живые люди - многие идеи и вопросы приходят к нам, как говорится, опосля. К счастью, у вас будет 30 дней, чтобы все обдумать. И если что-то не устраивает - сообщить об этом.

А если за этот срок никто ничего не высказал - несите документы в Росреестр.

Да, бывает и так: хотели вы “распилить” сотки, все причастные были не против - а госорганы вашу идею завернули. Казалось бы, что не так, если все хором заявили, что перспектива их устраивает? Современное законодательство говорит, что в расчет берется не только ваше мнение, а еще несколько аспектов.

Например, не получится поделить ЗУ, если хотя бы один из потенциальных новых участков окажется меньше законной нормы. А вот еще несколько причин - все их можно увидеть в ЗК РФ, если обратить внимание на статью 11.9:

1. Граница надела пересекается с границей какого-нибудь населенного пункта.
2. Из-за этого станет невозможно корректно пользоваться другой недвижимостью, которая уже есть на исходной территории.
3. Ваша затея ведет к вклиниванию, черезполосице и другим территориальным трудностям.
4. Граница идет через лесополосу, территориальную зону и так далее.