Составление документов - задача не из простых. В этом материале расскажем о том, как не допустить грубых недочетов в бумагах для сделки и ничего не упустить из виду
Что нужно знать о положениях договора купли-продажи земли
Разумеется, ДКП земельного участка - главный документ для совершения сделки. И, конечно же, у российского законодательства есть определенные требования к этой бумаге. Не удивительно - ведь именно на основании договора купли-продажи на земельный участок в государственном реестре сменят данные о владельце имущества. Ниже мы расскажем, что обязательно должно быть упомянуто в тексте ДКП земельного участка.
Существенные условия
В целом информация, которая отображается в тексте документа, делится на три категории: существенные, основные и дополнительные. Существенные условия договора купли-продажи земельного участка играют самую большую роль: если хоть что-то из этой группы вы забудете указать в договоре, его просто признают недействительным, а вашу сделку аннулируют.
Вот что входит в число существенных условий договора купли-продажи земельного участка:
Предмет
Под этим термином понимается то, чем именно вы собираетесеь торговать. Когда составляете договор купли-продажи на земельный участок, предметом выступать будет непосредственно этот самый участок.
Очень важно понимать, что просто написать “продаю участок” недостаточно. Вы должны указать максимально подробные данные об объекте. Адрес, кадастровый номер, результаты межевания, общую площадь и прочие сведения, которые помогут отличить этот надел от прочих, необходимо включить в договор купли-продажи земельного участка без строений. Туда же не забудьте добавить данные о том, на каком основании вы сами стали владельцем недвижимости. Например, по договору дарения, ДКП земельного участка с прошлым собственником на этот объект, свидетельство о наследстве.
Цена
Блок финансовых данных тоже относится к существенным условиям. Учитывайте, что на указании стоимости сделки успокаиваться рано. В договоре купли-продажи земельного участка надо прописать все, что касается денег. Пропишите, наличными деньгами или безналом будет проходить оплата, в какой момент она произойдет - скажем, сразу после подписания ДКП или только после регистрации в Росреестре.
Отдельным пунктом оформите все взаимодействия с авансом или задатком - как, в какой момент, сколько покупатель должен передать продавцу. Стоит также обезопасить себя и вписать в договор купли-продажи земельного участка без строений алгоритм действий в случае срыва сделки. Что делать с задатком в этом случае? Будут ли полагаться виновнику расстроившейся сделки дополнительные штрафы? Как вы поступите, если причина будет на третьей стороне - например, покупку не разрешат органы опеки?
Сюда же включите и реквизиты сторон. Вот что в них входит (для каждой стороны):
- данные из паспорта - полное имя, номер, серия
- кто и когда выдал паспорт
- где прописан и проживает де-факто
- номер телефона для связи
Учитывайте, что к договору купли-продажи земельного участка надо прибавить копию паспорта. Вы можете отксерокопировать его на домашней технике - но тогда сдавать его придется вместе с оригиналом. По этому лучше всего прикрепить ту копию, которую заверил нотариус.
Основные условия
В отличие от прошлой группы данных, основные условия договора покупки земельного участка можно не прописывать - ДКП и без них признают имеющим юридическую силу. Но это такие сведения, отстутствие которых и заметно осложнит реализацию манипуляции, и создаст благотворную почву для возможных махинаций и претензий для всех участников процесса.
Права и обязанности сторон
Обычно не обходится без базовых тезисов. Например, о том, что покупатель обязан оплатить положенную сумму, а продавец вправе ее требовать - всю и в положенный срок.
Но кроме этого можно дописать в договор покупки земельного участка и все, что вы считаете необходимым. Это значится в Гражданском Кодексе РФ - читайте статью 556. Единственное но - дополнительные пункты не должны противоречить друг другу и идти вразрез с актуальным законодательством страны.
Например, можно зафиксировать, кто будет заниматься приведением в порядок документов на землю, если после покупки выяснится, что с ними что-то не так - например, прошлый хозяин поленился заморачиваться с межеванием.
Ограничения и обременения, которые есть на земле
В договор купли-продажи земельного участка обязательно нужно внести информацию о разных “отягчающих обстоятельствах”. Мы, конечно, имеем в виду разнообразные обременения. Например, надел в момент подписания бумаг может быть в аренде или выступать как залог в отношениях продавца с финансовыми организациями.
Говоря просто, любые нюансы, которые усложняют процесс, стоит прописать в ДКП. Вся соль в том, что обременения, о которых вы не предупредили партнера, вполне могут стать поводом к отыгрыванию сделки назад. Но попробуй докажи, что вы вообще-то уведомляли вторую сторону - просто на словах. Поэтому такие тонкости важно фиксировать в печатном тексте. И если покупатель попробует выйти в суд и заявить, что ничего не знал - подписанный ДКП с перечнем обременений сыграет вам на руку.
Порядок передачи земли покупателю
Здесь речь пойдет о том, с какого момента можно считать, что заветные сотки наконец-то сменили хозяина. Базово это происходит в момент, когда новые данные регистрирует Росреестр. Но вы вольны установить и чуть более поздний строк.
Дополнительные
Степень важности эти пунктов для суда и закона - самая маленькая из всех. Однако эти детали могут стать дополнительным гарантом для подписантов договора. Главное условие - не выходить за рамки законодательства России.
Ответственность сторон
К дополнительным пунктам в этом блоке можно отнести разные наказания рублем за проволочки на любом из этапов. Например, назначить пеню за проволочки с передачей денег. Или штраф за просрочку реальной передачи участка новому владельцу. Или еще что-нибудь - тут уж сами со второй стороной решайте, что для вас важно и где вы хотите подстраховаться.
Порядок изменения или расторжения договора
Тут вы имеете возможность обозначить более детально случаи, в которых договор подписываться не будет - и установить, как поступите в каждой из ситуаций.
Например, можно уточнить, как вы будете действовать, если решите не проводить сделку по согласию обеих сторон. Или перечислить причины, по которым будет приемлемо отказаться от сделки для каждой из сторон.
В любом из вариантов не забудьте обговорить, как следует поступить с задатком, если его уже передали.
Разрешение споров
Несмотря на то, что эти пункты не имеют большой юридической ценности, они могут заметно облегчить жизнь в случае форс-мажора. В блоке прописывается, какими именно способами вы будете решать возможные споры по недвижимости. Если вы договоритесь о том, что допустимо обращение в суд - хорошей идеей будет вписать название конкретного суда, в который следует нести иск.
Кроме того, здесь же фиксируются сроки и условия, в рамках которых можно выразить свое недовольство в масштабе большем, чем просто гневное сообщение в мессенджере.
Условия, которые могут быть признаны недействительными
Всякому здравомыслящему человеку очевидно, что в договор нельзя внести вообще что угодно. Некоторые положения вашей бумаги могут стать причиной, по которой он при ближайшем рассмотрении превратится в филькину грамоту, хотя сначала эти условия и могут показаться вполне себе логичными.
Продавец может выкупить землю назад по личному желанию
Казалось бы, что не так? Каждый вправе купить то, что ему хочется. схему часто предлагают при сделках с участками, находящимися в ипотеке. Мол, если новый хозяин с платежами не справится и банку задолжает - имущество отойдет обратно бывшему владельцу, который продолжит выплачивать ипотеку.
Идея очень выгодна финансовой организации, которая выдала кредит, но незаконна. Человек купил имущество, теперь это его собственность. И даже если он погрязнет в долгах - лишить его надела в пользу экс-владельца нельзя.
Покупателю ограничивают право в будущем распоряжаться участком
Смоделируем ситуацию: по наследству вам достались земля и построенная на ней дача ваших покойных бабушки и дедушки. Спустя время вы решили надел продать. Прошли годы, самого строения уже давно нет, но теплая память о детстве заставляет вас очень трепетно относиться к вопросу дальнейшей судьбы участка. Вам очень не хотелось бы, чтобы землю, например, сдавали в аренду. И вы решаете прописать это как условие в договоре.
Увы, но такую сделку легко признают недействительной. Повторим, право собственности теперь у другого человека. Он волен делать со своей землей что захочет.
Минимальная роль продавца в ситуации, когда на объект заявляют права другие лица
Такое сужение спектра ответственности напрямую нарушает права второй стороны сделки - вашего покупателя. Поэтому ДКП с подобным положением не может быть действительным.
Дополнительно отметим, что ДКП будет расцениваться как недействительный, если вы нарушите его письменную форму или решите не регестрировать в Росреестре.
