Аренда земельного участка

Четкого недвусмысленного определения срока нет вообще, поэтому приходится ориентироваться на нижнюю и верхнюю планку - 4 и 49 лет соответственно. Практика показывает, что в большинстве случаев земля берется в аренду на 10 лет. Хотя в любом случае это уже будет долгосрочная аренда земельного участка.

При этом существуют ограничения. Хотя типов земель множество, долгосрочная аренда земельного участка разрешена лишь в отношении пяти категорий. Это:

1. Земли с/х назначения,
2. Земли под промышленные объекты,
3. Земли, расположенные на территории населенных пунктов,
4. Территории лесного фонда,
5. Территории водного фонда.

При этом каждая территория имеет свои правила и ограничения по типу использования. Говоря проще, как взять в аренду земельный участок у “лесников” и построить там завод? Никак, это не получится. А на землях, предназначенных под промышленность, нельзя разбить поля клубники.

В законе прописано, что ряд земель в принципе запрещено брать в наем. При любом раскладе предоставление земельного участка в аренду невозможно. К таким типам относятся:

• Заповедники,
• Места захоронения,
• Территории воинских подразделений, а также аналогичных по значению объектов.

Федеральные, равно как и региональные власти, наделены правом устанавливать арендную плату, если земля находится в собственности государства или субъекта соответственно.

Существует лишь 1 ограничение: размер платы не может фактически превышать земельный налог. Также регионалы не могут установить арендную плату выше федерального потолка.

Перейдем к математике - как посчитать. Существует 3 подхода:

• Берем кадастровую стоимость земли. Данные поступают из ЕГРН. В ряде случаев кадастровая и рыночная стоимость примерно совпадает. 
• Вычисляем рыночную стоимость объектов данной категории. Если разрыв между рыночной и кадастровой существенен, например, в разы.
• Если земля уходит с аукциона, ценой станет величина, которую назовет потенциальный арендатор - то есть наибольшая предложенная в ходе торгов.

К первым 2м способам добавляем поправку - коэффициент зоны и площадь участка, который берем в аренду.

Все зависит от целей, как и в случае со стоимостью. Здесь возможно 5 вариантов:

1. Возведение объектов для последующего извлечения прибыли.
2. Для предпринимательской деятельности.
3. Для извлечения либо использования природных ресурсов.
4. Для строительства дорог.
5. Для прокладки коммуникаций.

Теоретически цель можно изменить уже в процессе эксплуатации, но потребуется разрешение администрации. Другие вопросы, касающиеся размеров арендной платы, регулирует ст.39.7 ЗК РФ.

Свободен или нет интересующий вас надел, а также есть ли право аренды земельного участка, можно узнать в администрации территории, где расположена земля. Там же можно уточнить, возможен ли выкуп.

В большинстве субъектов РФ есть региональное министерство имущественных отношений. На его официальном сайте можно найти интересующую информацию.

Другой вариант - публичная кадастровая карта или обращение в региональное отделение Росреестра.

Согласно действующему законодательству, любому гражданину доступно предоставление земельного участка в аренду от государства. Компании, то есть юридические лица, обладают такой же возможностью. Другой вопрос - на какой срок и на каких условиях.

Действует общее правило: взятый в аренд участок можно использовать только под заявленную цель. То есть если вы заявили реконструкцию многоэтажного здания, сельскохозяйственные работы на этой территории вести нельзя.

Если земля взята в аренду у государства, земельный налог не платится. Платить налог - обязанность собственника, арендатор не имеет этого статуса. Собственник при сдаче в наем не меняется, им остается государство. Но арендатор платит за обслуживание участка. В первую очередь, за используемые ресурсы:

• газ, 
• электричество,
• вода.

На способ получения участка и условия влияет, получен он вне очереди, по очереди или в результате торгов.

Участие в торгах

По сути своей торги - это самый обычный аукцион с шагом повышения.  То есть назначается минимально допустимая цена, а далее следует вопрос - кто больше? Кто предложил больше всех - тот и победил. Следовательно, ставка на аренду земельного участка назначается после проведения торгов, когда победитель будет определен.

Когда размер ежегодной оплаты определен, с арендатором заключается договор. Согласно действующему законодательству, в том числе, нормативным актам Земельного Кодекса, начальную цену (то есть минималку) устанавливает местная администрация.

Анализируется два параметра:

1. рыночная стоимость на момент торгов.
2. кадастровая стоимость.

По правилам, предложенная цена не должна быть меньше 1,5 % от кадстоимости участка. Причем кадастровая стоимость считается не менее чем за пять лет до проведения торгов.

Плюс к полученной по анализу сумме плюсуется коэффициент, который считается в зависимости от статуса арендатора, качества земли и ее целевого назначения.

Аренда без торгов 

Как взять в аренду земельный участок без аукциона? Существуют льготные категории, для которых такая возможность предусмотрена. Им выдаются земли даже не в аренду, а в безвозмездное пользование. Например, для ведения приусадебного хозяйства. Список льготников достаточно велик. Начиная от многодетных семей, заканчивая сотрудниками прокуратур. 

В случае, если человек получает землю в безвозмездное пользование под ИЖС, ему также необходимо доказать, что он нуждается в жилье. Также он должен быть оформлен как малоимущий - исходя из прожиточного минимума, прописанного в данном регионе.

Сказанное справедливо для получения в аренду земельного участка по очереди. Без очереди получение возможно только в силу определенного распоряжения. Такие категории как раз немногочисленны. К примеру, пострадавшие от аварии в Чернобыле имеют первоочередное право аренды земельного участка.