Земельный Кодекс - основополагающий сборник документов, который регулирует правила, по которым происходит аренда земельного участка. Разберемся.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Четкого недвусмысленного определения срока нет вообще, поэтому приходится ориентироваться на нижнюю и верхнюю планку - 4 и 49 лет соответственно. Практика показывает, что в большинстве случаев земля берется в аренду на 10 лет. Хотя в любом случае это уже будет долгосрочная аренда земельного участка.
При этом существуют ограничения. Хотя типов земель множество, долгосрочная аренда земельного участка разрешена лишь в отношении пяти категорий. Это:
- Земли с/х назначения,
- Земли под промышленные объекты,
- Земли, расположенные на территории населенных пунктов,
- Территории лесного фонда,
- Территории водного фонда.
При этом каждая территория имеет свои правила и ограничения по типу использования. Говоря проще, как взять в аренду земельный участок у “лесников” и построить там завод? Никак, это не получится. А на землях, предназначенных под промышленность, нельзя разбить поля клубники.
В законе прописано, что ряд земель в принципе запрещено брать в наем. При любом раскладе предоставление земельного участка в аренду невозможно. К таким типам относятся:
- Заповедники,
- Места захоронения,
- Территории воинских подразделений, а также аналогичных по значению объектов.
Как формируется цена аренды
Федеральные, равно как и региональные власти, наделены правом устанавливать арендную плату, если земля находится в собственности государства или субъекта соответственно.
Существует лишь 1 ограничение: размер платы не может фактически превышать земельный налог. Также регионалы не могут установить арендную плату выше федерального потолка.
Перейдем к математике - как посчитать. Существует 3 подхода:
- Берем кадастровую стоимость земли. Данные поступают из ЕГРН. В ряде случаев кадастровая и рыночная стоимость примерно совпадает.
- Вычисляем рыночную стоимость объектов данной категории. Если разрыв между рыночной и кадастровой существенен, например, в разы.
- Если земля уходит с аукциона, ценой станет величина, которую назовет потенциальный арендатор - то есть наибольшая предложенная в ходе торгов.
К первым 2м способам добавляем поправку - коэффициент зоны и площадь участка, который берем в аренду.
Как найти участок под аренду
Все зависит от целей, как и в случае со стоимостью. Здесь возможно 5 вариантов:
- Возведение объектов для последующего извлечения прибыли.
- Для предпринимательской деятельности.
- Для извлечения либо использования природных ресурсов.
- Для строительства дорог.
- Для прокладки коммуникаций.
Теоретически цель можно изменить уже в процессе эксплуатации, но потребуется разрешение администрации. Другие вопросы, касающиеся размеров арендной платы, регулирует ст.39.7 ЗК РФ.
Свободен или нет интересующий вас надел, а также есть ли право аренды земельного участка, можно узнать в администрации территории, где расположена земля. Там же можно уточнить, возможен ли выкуп.
В большинстве субъектов РФ есть региональное министерство имущественных отношений. На его официальном сайте можно найти интересующую информацию.
Другой вариант - публичная кадастровая карта или обращение в региональное отделение Росреестра.
Как взять землю в аренду у государства
Согласно действующему законодательству, любому гражданину доступно предоставление земельного участка в аренду от государства. Компании, то есть юридические лица, обладают такой же возможностью. Другой вопрос - на какой срок и на каких условиях.
Действует общее правило: взятый в аренд участок можно использовать только под заявленную цель. То есть если вы заявили реконструкцию многоэтажного здания, сельскохозяйственные работы на этой территории вести нельзя.
Если земля взята в аренду у государства, земельный налог не платится. Платить налог - обязанность собственника, арендатор не имеет этого статуса. Собственник при сдаче в наем не меняется, им остается государство. Но арендатор платит за обслуживание участка. В первую очередь, за используемые ресурсы:
- газ,
- электричество,
- вода.
На способ получения участка и условия влияет, получен он вне очереди, по очереди или в результате торгов.
Участие в торгах
По сути своей торги - это самый обычный аукцион с шагом повышения. То есть назначается минимально допустимая цена, а далее следует вопрос - кто больше? Кто предложил больше всех - тот и победил. Следовательно, ставка на аренду земельного участка назначается после проведения торгов, когда победитель будет определен.
Когда размер ежегодной оплаты определен, с арендатором заключается договор. Согласно действующему законодательству, в том числе, нормативным актам Земельного Кодекса, начальную цену (то есть минималку) устанавливает местная администрация.
Анализируется два параметра:
- рыночная стоимость на момент торгов.
- кадастровая стоимость.
По правилам, предложенная цена не должна быть меньше 1,5 % от кадстоимости участка. Причем кадастровая стоимость считается не менее чем за пять лет до проведения торгов.
Плюс к полученной по анализу сумме плюсуется коэффициент, который считается в зависимости от статуса арендатора, качества земли и ее целевого назначения.
Аренда без торгов
Как взять в аренду земельный участок без аукциона? Существуют льготные категории, для которых такая возможность предусмотрена. Им выдаются земли даже не в аренду, а в безвозмездное пользование. Например, для ведения приусадебного хозяйства. Список льготников достаточно велик. Начиная от многодетных семей, заканчивая сотрудниками прокуратур.
В случае, если человек получает землю в безвозмездное пользование под ИЖС, ему также необходимо доказать, что он нуждается в жилье. Также он должен быть оформлен как малоимущий - исходя из прожиточного минимума, прописанного в данном регионе.
Сказанное справедливо для получения в аренду земельного участка по очереди. Без очереди получение возможно только в силу определенного распоряжения. Такие категории как раз немногочисленны. К примеру, пострадавшие от аварии в Чернобыле имеют первоочередное право аренды земельного участка.
