Земельные споры

По сути своей, земельный спор - это, как и любое другое разногласие, конфликтная ситуация, когда 2 или более лиц претендуют на право владения. Наиболее типовые конфликты, кроме признания права, это определение границ существующего надела, требование не препятствовать пользоваться участком либо же требование передать участок из чужого владения, если владелец пользуется им незаконно.

Что характерно, в действующем законодательстве РФ конкретного термина, который бы определял земельные споры, нет. Хотя в других отраслях, к примеру, в трудовом праве, подробно рассмотрены споры - как индивидуальные, так и коллективные. Поэтому определение приходится вычленять из действующего законодательства, преимущественно из Земельного Кодекса. 

Конкретно защите прав на землю и возможным конфликтам, требующим разрешения, там посвящена целая глава - девятая. О рассмотрении споров в суде повествует статья 64я. Сложившаяся судебная практика говорит, что законодательство в данной сфере явно проседает. Никаких нормативно-правовых актов, внятно регулирующих земельные отношения, в части профилактики споров нет. 

Равно как и нет субъектов, наделенных полномочиями для профилактической деятельности. Рассмотрим основные причины конфликтов.

Первую мы уже обозначили - явные пробелы в существующем законодательстве. Вторая проблема прямо проистекает из первой. Новые акты “рождаются”, но их содержание до субъектов земельных отношений не доводится. То есть государство действует по принципу - если тебе надо, ты и разбирайся.

3я причина - скорее общая для российского государства. Отдельные лица, сидящие на должности, занимающие существенное место в госаппарате, либо не хотят работать вовсе, либо ожидают за свою помощь непредусмотренное законом вознаграждение. Кроме того, земельные споры по сути своей лежат на стыке между Земельным, Гражданский и дополнительно еще Арбитражно-процессуальным правом.

То есть юристов, владеющих столь обширной специализацией на должном уровне, сравнительно немного. Как и государственных чиновников. Чем характерны правовые споры? В чем их специфика в данном случае? Объектом всегда выступает земля - прямо либо косвенно. Соответственно, споры будут не только по поводу предоставления или изъятия надела, но и о том порядке, в котором земля использовалась, кроме того, о возмещении затрат, связанных с этим.

Напомним, что каждый случай по сути своей уникален и требует обращения к квалифицированному специалисту. Написанное ниже является лишь материалом для ознакомления, а не руководством к действию - нормативные акты постоянно обновляются.

Определение границ участка

Здесь стоит отметить, что подобная категория земельных споров фактически не зависит ни от межевания участка, ни от кадастрового учета. Фактически суды ориентируются на уже сложившиеся границы. Спорными вопросами могут быть:

• Восстановление прав на землю, если она была самовольно занята.
• Восстановление изначальных границ участка (какими они были ранее).
• Оспаривание итогов проведенного специалистами межевания.
• Непосредственно установление границ, если их по какой-то причине нет.

Стоящей особняком темой земельных споров, увы, остается исправление кадастровой ошибки. Да, такие работы сегодня проходят с использованием современного оборудования, ошибки есть и будут. Что приводит к возникновению споров.

В качестве средств доказывания границ участка можно использовать:

Здесь, согласно сложившейся судебной практике, лучшие результаты дает экспертиза. Суд охотнее всего принимает такого рода доказательства. Если же прямых доказательств нет, приходится использовать косвенные:

1. Наличие на участке ограждения, забора.
2. Расположение строений - представляют ли они собой единый хозяйственный комплекс.
3. Разница высот в грунте - такая ситуация возникает, если забор не был установлен, но была проведена межа, которая ясно видна.
4. Материалы инвентаризации, а также архивные материалы.

Теоретически свидетельские показания также могут быть использованы. Но практика показывает, что в этой категории дел суды относятся к ним до крайности скептически.

Признание права на участок

Достаточно часто возникающая проблема в связи с тем, что мы живем на сломе эпох: советское время с его законодательством, становление РФ и развитие законодательства РФ. В СССР частной собственности не было, но была личная, а в РФ право собственности есть. Вследствие чего возникают три ситуации:

• Пользование землей осуществляется, но документов, в том числе, правоустанавливающих, на этот надел нет.
• Гражданин, получивший участок в пользование, не желает его приватизировать, либо же уполномоченный орган отказывает в этом.
• Происходит махинация для того, чтобы обойти существующую процедуру получения прав на землю.

Дело в том, что суд фактически закрепляет факт обладания землей. То есть подтверждает уже существующее право, а не порождает его. Человек, который тем или иным образом обрел участок (к примеру, получит его в наследство), должен сам доказать, что у него это право возникло. Суд же может с этим согласиться либо не согласиться. Кстати, у нас в компании есть адвокат по наследству.

Устранение препятствий в пользовании участком

Представим ситуацию. У вас есть участок, равно как и документы, по которым возникает право. Он отмежеван, право собственности, все дела. У вас есть уникальный кадастровый номер. Но воспользоваться своей землей вы не можете. Практика показывает, что это возникает в трех ситуациях:

1. На участок фактически невозможно попасть. К примеру, друг/сосед/родственник установил ограждение, которое вы не можете преодолеть.
2. Проход/проезд к участку невозможен вследствие того, что сосед с нарушением правил и норм возвел здание или сооружение.
3. Сосед во множестве разводит животных или занимается другой “пахучей” деятельностью, и на вашем участке невозможно находиться из-за этого.

Здесь также придется самостоятельно доказывать суду, что ваши права нарушены, или есть реальная опасность их нарушения.

Определение кадастровой стоимости земельного участка

Сравнительно новая проблема. Ранее земельный участок оценивался по тому числу, что указывалось в документе. К примеру, по ДКП. Возникала ситуация, что человек покупал землю фактически за миллион рублей, а в договор купли-продажи земельного участка вписал, что купил за 100 тысяч. Разница просто докидывалась бывшему владельцу наличными.

Таким образом уходили от налогов со сделки. Чтобы перекрыть эту лазейку, было принято решение оценивать участок по кадастровой стоимости недвижимости. Именно из нее считается налог, равно как и арендная плата, если она есть. Однако возникла другая проблема: в ряде случаев кадстоимость значительная - в разы выше реальной рыночной.

В этом случае надо идти в суд для того, чтобы ее снизить. Здесь необходимо прибегнуть к услугам лицензированного эксперта, который даст свою объективную оценку. Дополнительно стоит обратиться к юристу, который подскажет про срок давности по земельным спорам, поможет собрать документы, проведет общение с инстанциями.

Как мы сказали выше, подобные споры находятся на стыке нескольких областей права. Поэтому с подсудностью все сложно. 

Суды общей инстанции будут разбирать дело, если одной из сторон является гражданин, то есть физлицо (как пример, тема разбирательства - аренда земельного участка). Либо же одна из сторон имеет статус предпринимателя, но суть дела никак не связана с ведением им предпринимательской деятельности. Категория таких споров достаточно обширна.

Соответственно, между юрлицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность и неспособными договориться миром, земельные споры рассматриваются Арбитражем.

Любопытный нюанс. Закон, изложенный в Земельном Кодексе, четко говорит, что конфликт не может быть разрешен административного либо же досудебного урегулирования. Но тот же закон недвусмысленно говорит о том, что еще до обращения в суд общей юрисдикции какое-то решение может исходить от третейского суда. 

Другой вопрос, что в РФ такая возможность почти никогда не используется. Распространенный действенный способ - суд 1й инстанции, где земельные споры рассматриваются до апелляции или кассации.

ЗК РФ необъятен и перенасыщен несметным числом местных, локальных актов. Теоретически местные акты не могут противоречить федеральным, но на практике это встречается сплошь и рядом. И только профессиональный адвокат по земельным спорам сможет здесь разобраться.

Ситуацию дополнительно запутывает то, что часть правовых актов в нарушение своего смысла допускают двойственное толкование. Суды же за очевидными пробелами вынуждены принимать решение, руководствуясь компетенцией и здравым смыслом конкретного судьи. 

Закон что дышло - как никогда верно в отношении земельных споров. Поэтому пытаться самостоятельно разобраться в ситуации без адвоката, перелопатив тонны документации в Интернете, - изначально провальная затея.

Если же стороной спора выступают государственные инстанции, например, если каким-то образом затрагивается состав земель населенных пунктов, попытка решить проблемы самостоятельно из сложной превращается в практическую невозможную. К тому же существуют нюансы, например, срок давности по земельным спорам.