Когда речь идет о продаже земли, то имеются в виду сделки с недвижимостью, поскольку земельный надел - это недвижимость. Конечно, есть разные виды земельных участков, но в целом как проходит сделка купли продажи земельного участка? Об этом ниже в нашей статье. Но обо всем по порядку.
Понятия, особенности сделки
Вообще сделка купли продажи - это соглашение сторон о том, что одна сторона возмездно передает недвижимость другой. При этом права собственности законно переходят от продавца к покупателю. Продавец отказывается от владения наделом, покупатель платит и становится владельцем земли. Сделка фиксируется документально посредством договора купли-продажи.
Проведение/заключение сделок/договоров подобного плана регулируется ГК РФ:
продажу земельного участка могут проводить: обычные граждане, организации, государство, муниципалитеты;
купить землю могут и иностранные граждане в соответствии с ЗК и ФЗ, кроме как на приграничных и особых территориях;
собственностью граждан и юрлиц является земля, которую они приобрели по предусмотренным законодательством основаниям;
если на участке находится здание, при переходе прав на него, лицо может пользоваться частью ЗУ под этим зданием, если собственников несколько - то в соответствии с их долями;
объектом купли продажи может быть только земля, прошедшая регистрацию.
Сделка состоит из определенных блоков, по-другому: оформление купли продажи земельного участка проходит через несколько этапов.
Как оформить продажу земельного участка:
- Подготовить необходимые документы.
- Прописать предварительный договор купли продажи (тут срок - не больше года, либо сделка купли продажи вообще не состоится).
- Сформировать акт приема передачи . Это о том, что продавец фактически передал участок покупателю. Сразу оговоримся - это не обязательно, данная бумага не несет в себе юридической силы, это скорее приложение к договору. Однако мы рекомендуем оформить его, поскольку это доказательство не только передачи земли, но денег. Конечно, факт получения ЗУ может присутствовать и в самом договоре. Но именно акт в случае возникновения споров о недействительности договора подтверждает передачу. Ключевой момент здесь, что “...передал в качественном состоянии как он есть на день подписания акта, обязательства по передаче выполнены, претензий стороны не имеют…”. Это поможет сделать сделку купли-продажи более безопасной. Так что не пренебрегайте - наш профессиональный совет.
- Заключить основной договор КП.
- Перевести деньги.
- Заплатить за госпошлину. Платит именно Покупатель, продажу земельного участка бывший владелец не оплачивает, ведь свои права в процессе сделки он утрачивает. Если ЗУ предназначен для ЛПХ или дачного хозяйства, садоводства, ИЖС - 350 руб. Если приобретается ЗУ с другим разрешенным видом использования: 2000 - физические лица, 22000 - юридические. Земля сельхозназначения? - Тогда одинаково: 350 руб. Если лицо покупает и землю (ИЖС) и дом, то пошлина за землю - 350руб, и 2000 - за переход права на дом - 2 тыс. Итого с покупателя - 2350.
- Пройти регистрацию в Росреестре. Тут на усмотрение: Росреестр, МФЦ (отделов много больше), нотариус.
Чуть подробнее о том, как оформить покупку земельного участка.
Позднее подготовительного этапа, когда собираются документы, проводится экспертиза земли с юридической и технической точки зрения, подписывается ПДКП.
Этот договор - подтверждение намерений сторон. Основной договор КП будет заключен в определенные сроки, при этом в предварительном должны содержаться те же сведения, что и в основном:
- условия будущего договора,
- предмет - такой то кадастровый номер ЗУ, с такой площадью и таким то назначением (видом использования, который разрешен),
- цена.
Т.е вся информация в нем должна соответствовать той, что будет в основном. Часто заключение ПДКП сопровождается внесением задатка или аванса. Окончательный расчет будет произведен после подписания основного. Образец договора вы можете посмотреть у нас на сайте.
После того как ПДКП подписан, есть время, чтобы собрать документы, которых не хватило, подготовить проект основного договора КП..
Следующий базовый момент - подписание основного договора.
Типовой договор купли продажи земельного участка вы можете найти в интернете, в юридической компании, в нотариальной конторе, или воспользоваться нашим шаблоном. Но это шаблон, который вы, конечно же, можете изменить по вашему желанию.
Форма договора купли продажи земельного участка - однозначно в письменном виде (устная договоренность это не договор). А вот визировать или нет его у нотариуса - дело личное. Однако, не стоит забывать, что есть ситуации. когда подпись нотариуса просто обязательна.
Пошаговые рекомендации по заключению сделки
У заключения сделки есть свой отработанный алгоритм.
Итак, как оформить сделку купли продажи земельного участка?
Шаг первый:
Любая сделка начинается с изучения. Продавец изучает рынок недвижимости, прицениться и разместить объявление, покупатель помимо этого, изучает понравившийся ему объект. Покупателю предстоит многое сделать, как то: посмотреть к какой категории земли относится участок (в объявлении может быть и не сказано,или ошибочно указана не та), оценить перспективы развития места, где участок находится, проверить информацию на юридическую “чистоту” (обратиться к юристу или сделать это самостоятельно).
Шаг второй: Определиться по параметрам сделки купли продажи - стоимость, сроки и т.п., и где вы возьмете деньги, нужна ли вам аккредитация.
Шаг третий: заключить предварительный ДКП, передать задаток (аванс).
Шаг четвертый: подписать основной договор.
Пятый, заключительный: произвести расчет - выполнить свои обязательства по договору), зарегистрировать договор (сделку) в росреестре - т.е. оформить переход прав, забрать выписку из ЕГРН. Теперь покупатель - новый владелец земли. Поздравляем!
В помощь вам предлагаем воспользоваться образцами заполнения документов.
Образец и бланк предварительного ДКП
Образец предложен в достаточно простой трактовке, почитайте внимательно и составьте свой по подобию. Обратите внимание, что здесь содержаться все сведения об объекте, стоимость его, какой задаток.
ДКП участка с домом
Как в любом договоре должны быть указаны необходимые данные о продаваемой недвижимости: площадь, номер по кадастру, категория земли, что можно строить и как можно использовать (ВРИ), адрес, местоположение, стоимость, как будет происходить оплата, реквизиты сторон, подписи. Ознакомиться с примером можно здесь.
ДКП участка и дачи
Договор по продаже участка - дачи не отличается от такого же, но с домом. Требования те же:предмет договора, условия, цена, подписи. Ниже приведен пример ДКП.
Предмет ДКП
Продаваться-покупаться может земельный участок сам по себе, с жилым /дачным домом , плюс хозпостройками. То есть продавец по договору обязуется передать землю вместе с любой недвижимостью на ней. Вообще, жилой дом и участок под ним неразрывно связаны. Если у дома и земли один владелец, то продажу земельного участка проводят одновременно с продажей дома. Если хотят продать только землю - пож-та, размежуйте участок таким образом, чтоб часть относилась к дому, а часть была без оного.
В каких случаях заключается
Очевидно, что такой договор заключается, когда одно лицо намеревается надел продать, а другое лицо желает купить именно эту недвижимость. Намерения выливаются в договор купли-продажи. В принципе считается, что он сформирован, как оба лица достигли согласия по условиям договора. ДКП может быть заключен, если и продавец и покупатель - дееспособны. Это важное условие, ведь если это не так, договор признают недействительным.
Место заключения
В законодательстве нет указаний а этот счет.
По сути, есть три варианта, где можно оформить куплю продажу земельного участка:
- В нотариальной конторе, если:
- стороны договора так пожелали/ решили;
- лицо продает долю в праве на надел;
- собственник земли - несовершеннолетний, недееспособный (частично/полностью).
Два последних пункта - это как раз те случаи, когда без подписи специалиста переход прав не будет зарегистрирован.
- Составить ДКП можно у юриста. Это будет грамотно, четко, профессионально, максимально в ваших интересах. Юрист по земельным вопросам, зная все о правовых режимах земли, поможет избежать юридических ошибок.
- Никуда не общаться, а заключить договор между собой.
Кстати, если вам нужен адвокат по разделу имущества в Москве, вы также можете обратиться в Вектор Прайм.
Сроки оформления сделки
Время, которое займет оформление сделки, зависит от того, куда и в каком виде подавалась документация:
- сдали в Росреестр - зарегистрируют за семь рабочих дней;
- отнесли в МФЦ - 9 рабочих дней;
- решили действовать через нотариуса - 3 рабочих дня, а если договор заверенный нотариусом, был отправлен им электронно - вообще в этот же день, максимум на следующий день.
Документация для сделки
Порядок оформления купли продажи земельного участка - общепринятый, и поэтому давно известен набор требуемых для сделки купли продажи документов. По сути документы для договора и для регистрации одинаковые.
Оформление договора купли продажи земельного участка невозможно без наличия следующих документов:
- однозначно: документы о праве собственности на надел, выписка из росреестра о праве владения постройкой;
- договор купли-продажи земли;
- естественно паспорта продавца-покупатели или их представителей (обращаем внимание, что когда говорят: “нужен паспорт” - подразумевают оригинал, а не копия);
- акт приема передачи участка;
- кадастровый паспорт (межевой план);
- доверенность от нотариуса для представителя стороны;
- согласие второго супруга с подписью нотариуса, когда продавец состоит в браке и продаваемый земельный участок обретен в браке (как вариант - справку об обратном);
- оригинал выписки ЕГРН, нужна “свежая” - т. е. не позднее месяца;
- согласие банка при условии, что ЗУ - в залоге у банка;
- согласие опеки на продажу имущества того, кто не достиг 18л.
Помните о госпошлине (должна быть квитанция об этом), не забудьте и о справках, подтверждающих, что отсутствуют как таковые задолженности за коммуналку или по членским взносам, и уж тем более перед налоговой.
Обращение в нотариат
Как мы уже говорили, есть ситуации, когда нотариальная сделка купли продажи земельного участка категорически обязательна. И это:
- собственник доли продает ее;
- собственник земли - несовершеннолетний, недееспособный (частично/полностью).
В первом случае, нотариус должен убедиться, что Продавец учел право преимущественной покупки другим совладельцам земли/дома, во втором - что права этих граждан не нарушаются. Без согласования указанными лицами продажу земельного участка произвести невозможно.
Немало граждан обращается к нотариусу по обоюдному желанию. И это здравая мысль, поскольку виза специалиста по умолчанию гарантирует правильность договора. во всех смыслах, и главное - что с юридической точки зрения здесь и вправду все хорошо. К тому же регистрация в нотариальной конторе происходит практически моментально - всего один (!) день.
А если хотите прочитать про сервитут на земельный участок, пройдите по ссылке.
