Оформление договора купли продажи земельного участка

Вообще сделка купли продажи - это соглашение сторон о том, что одна сторона возмездно передает недвижимость другой. При этом права собственности законно переходят от продавца к покупателю. Продавец отказывается от владения наделом, покупатель платит и становится владельцем земли. Сделка фиксируется документально посредством договора купли-продажи. 

Проведение/заключение сделок/договоров подобного плана регулируется ГК РФ:

продажу земельного участка могут проводить: обычные граждане, организации, государство, муниципалитеты;

купить землю могут и иностранные граждане в соответствии с ЗК  и ФЗ, кроме как на приграничных и особых территориях;

собственностью граждан и юрлиц является земля, которую они приобрели по предусмотренным законодательством основаниям;

если на участке находится здание, при переходе прав на него, лицо может пользоваться частью ЗУ под этим зданием, если собственников несколько - то в соответствии с их долями;

объектом купли продажи может быть только земля, прошедшая регистрацию.

Сделка состоит из определенных блоков, по-другому: оформление купли продажи земельного участка проходит через несколько этапов. 

Как оформить продажу земельного участка:

1. Подготовить необходимые документы.
2. Прописать предварительный договор купли продажи (тут срок - не больше года, либо сделка купли продажи вообще не состоится).
3. Сформировать акт приема передачи . Это о том, что продавец фактически передал участок покупателю. Сразу оговоримся - это не обязательно, данная бумага не несет в себе юридической силы, это скорее приложение к договору. Однако мы рекомендуем оформить его, поскольку это доказательство не только передачи земли, но денег. Конечно, факт получения ЗУ может присутствовать и в самом договоре. Но именно акт в случае возникновения споров о недействительности договора подтверждает передачу. Ключевой момент здесь, что “...передал в качественном состоянии как он есть на день подписания акта, обязательства по передаче выполнены, претензий стороны не имеют…”. Это поможет сделать сделку купли-продажи более безопасной. Так что не пренебрегайте - наш профессиональный совет.
4. Заключить основной договор КП.
5. Перевести деньги.
6. Заплатить за госпошлину. Платит именно Покупатель, продажу земельного участка бывший владелец не оплачивает, ведь свои права в процессе сделки он утрачивает. Если ЗУ предназначен для ЛПХ или дачного хозяйства, садоводства, ИЖС - 350 руб. Если приобретается ЗУ с другим разрешенным видом использования: 2000 - физические лица, 22000  - юридические. Земля сельхозназначения? - Тогда одинаково: 350 руб. Если лицо покупает и землю (ИЖС) и дом, то пошлина за землю - 350руб, и 2000 - за переход права на дом - 2 тыс. Итого с покупателя - 2350.
7. Пройти регистрацию в Росреестре. Тут на усмотрение: Росреестр, МФЦ (отделов много больше), нотариус. 

Чуть подробнее о том, как оформить покупку земельного участка.

Позднее подготовительного этапа, когда собираются документы, проводится экспертиза земли с юридической и технической точки зрения, подписывается ПДКП.
 
Этот договор - подтверждение намерений сторон. Основной договор КП будет заключен в определенные сроки, при этом в предварительном должны содержаться те же сведения, что и в основном:

• условия будущего договора,
• предмет - такой то кадастровый номер ЗУ, с такой площадью и таким  то назначением (видом использования, который разрешен), 
• цена. 

Т.е вся информация в нем должна соответствовать той, что будет в основном. Часто  заключение ПДКП сопровождается внесением задатка или аванса. Окончательный расчет будет произведен после подписания основного. Образец  договора вы можете посмотреть у нас на сайте.

После того как ПДКП подписан, есть время, чтобы собрать документы, которых не хватило, подготовить проект основного договора КП..

Следующий базовый момент - подписание основного договора.

Типовой договор купли продажи земельного участка вы можете найти в интернете, в юридической компании, в нотариальной конторе, или воспользоваться нашим шаблоном. Но это шаблон, который вы, конечно же, можете изменить по вашему желанию.   

Форма договора купли продажи земельного участка - однозначно в письменном виде (устная договоренность это не договор). А вот визировать или нет его у нотариуса - дело личное. Однако, не стоит забывать, что есть ситуации. когда подпись нотариуса просто обязательна.

У заключения сделки есть свой отработанный алгоритм.

Итак, как оформить сделку купли продажи земельного участка?

Шаг первый:

Любая сделка начинается с изучения. Продавец изучает рынок недвижимости, прицениться и разместить объявление, покупатель помимо этого, изучает понравившийся ему объект. Покупателю предстоит многое сделать, как то: посмотреть к какой категории земли относится участок (в объявлении может быть и не сказано,или ошибочно указана не та), оценить перспективы развития места, где участок находится, проверить информацию на юридическую “чистоту” (обратиться к юристу или сделать это самостоятельно).

Шаг второй: Определиться по параметрам сделки купли продажи - стоимость, сроки и т.п., и где вы возьмете деньги, нужна ли вам аккредитация.

Шаг третий: заключить предварительный ДКП, передать задаток (аванс).

Шаг четвертый: подписать основной договор.

Пятый, заключительный: произвести расчет - выполнить свои обязательства по договору), зарегистрировать договор (сделку) в росреестре - т.е. оформить переход прав, забрать выписку из ЕГРН. Теперь покупатель - новый владелец земли. Поздравляем!

В помощь вам предлагаем воспользоваться образцами заполнения документов.

Образец и бланк предварительного ДКП

Образец предложен в достаточно простой трактовке, почитайте внимательно и составьте свой по подобию. Обратите внимание, что здесь содержаться все сведения об объекте, стоимость его, какой задаток. 

ДКП участка с домом

Как в любом договоре  должны быть указаны необходимые данные о продаваемой недвижимости: площадь, номер по кадастру, категория земли, что можно строить и как можно использовать (ВРИ), адрес, местоположение, стоимость, как будет происходить оплата, реквизиты сторон, подписи. Ознакомиться с примером можно здесь.

ДКП участка и дачи

Договор по продаже участка - дачи не отличается от такого же, но с домом. Требования те же:предмет договора, условия, цена, подписи. Ниже приведен пример ДКП.

Продаваться-покупаться может  земельный участок сам по себе, с жилым /дачным домом , плюс хозпостройками. То есть продавец по договору обязуется передать землю вместе с любой недвижимостью на ней. Вообще, жилой дом и участок под ним неразрывно связаны.  Если у дома и земли один владелец, то продажу земельного участка проводят одновременно с продажей дома. Если хотят продать только землю - пож-та, размежуйте участок таким образом, чтоб часть  относилась к дому, а часть была без оного.

Очевидно, что такой договор заключается, когда одно лицо намеревается надел продать, а другое лицо желает купить именно эту недвижимость. Намерения выливаются в договор купли-продажи. В принципе считается, что он сформирован, как оба лица  достигли согласия по условиям договора. ДКП может быть заключен, если и продавец и покупатель - дееспособны. Это важное условие, ведь если это не так, договор признают недействительным.

В законодательстве нет указаний а этот счет.

По сути, есть три варианта, где можно оформить куплю продажу земельного участка:

1. В нотариальной конторе, если:

• стороны договора так пожелали/ решили;
• лицо продает долю в праве на надел;
• собственник земли - несовершеннолетний, недееспособный (частично/полностью).

Два последних пункта - это как раз те случаи, когда без подписи специалиста переход прав не будет зарегистрирован.

2. Составить ДКП можно у юриста. Это будет грамотно, четко, профессионально, максимально в ваших интересах. Юрист по земельным вопросам, зная все о правовых режимах земли, поможет избежать юридических ошибок.

3. Никуда не общаться, а заключить договор между собой. 

Кстати, если вам нужен адвокат по разделу имущества в Москве, вы также можете обратиться в Вектор Прайм.

Время, которое займет оформление сделки, зависит от того, куда и в каком виде подавалась документация:

• сдали в Росреестр - зарегистрируют за семь рабочих дней;
• отнесли в МФЦ - 9 рабочих дней;
• решили действовать через нотариуса - 3 рабочих дня, а если договор  заверенный нотариусом, был отправлен им электронно - вообще в этот же день, максимум на следующий день.

Порядок оформления купли продажи земельного участка - общепринятый, и поэтому давно известен набор требуемых для сделки купли продажи документов. По сути документы для договора и для регистрации одинаковые.

Оформление договора купли продажи земельного участка невозможно без наличия следующих документов: 

• однозначно: документы о праве собственности на надел, выписка из росреестра о праве владения постройкой;
• договор купли-продажи земли;
• естественно паспорта продавца-покупатели или их представителей (обращаем внимание, что когда говорят: “нужен паспорт” - подразумевают оригинал, а не копия);
• акт приема передачи участка;
• кадастровый паспорт (межевой план);
• доверенность от нотариуса для представителя стороны;
• согласие второго супруга с подписью нотариуса, когда продавец состоит в браке и продаваемый земельный участок обретен в браке (как вариант - справку об обратном);
• оригинал выписки ЕГРН, нужна “свежая” - т. е. не позднее месяца;
• согласие банка при условии, что ЗУ - в залоге у банка;
• согласие опеки на продажу имущества того, кто не достиг 18л.

Помните о госпошлине (должна быть квитанция об этом), не забудьте и о справках, подтверждающих, что отсутствуют как таковые задолженности за коммуналку или по членским взносам, и уж тем более перед налоговой.

Как мы уже говорили, есть ситуации, когда нотариальная сделка купли продажи земельного участка категорически обязательна. И это:

• собственник доли продает ее;
• собственник земли - несовершеннолетний, недееспособный (частично/полностью).

В первом случае, нотариус должен убедиться, что Продавец учел право преимущественной покупки другим совладельцам земли/дома, во втором - что права этих граждан не нарушаются. Без согласования указанными лицами продажу земельного участка произвести невозможно.

Немало граждан обращается к нотариусу по обоюдному желанию. И это здравая мысль, поскольку виза специалиста по умолчанию гарантирует правильность договора. во всех смыслах, и главное - что с юридической точки зрения здесь и вправду все хорошо. К тому же регистрация в нотариальной конторе происходит практически моментально - всего один (!) день.

А если хотите прочитать про сервитут на земельный участок, пройдите по ссылке.