Основополагающий принцип землепользования, равно как и земельного законодательства в РФ, - это распределение всех земель на категории. Это связано с тем, что именно от категории зависит тип возможного использования земли. Подробнее об этом может рассказать адвокат по земельному праву на консультации.
Что такое зонирование земель
Всем наделам в соответствии с Земельным Кодексом должны быть присвоены категории. А, значит, без зонирования земель не обойтись. Без этого их невозможно отнести к той или иной категории.
Непосредственно земельно-правовое зонирование с точки зрения законодательства - это определение категории земли, согласно ФЗ № 172. Говоря более просто, это разделение всех имеющихся земельных площадей на отдельные участки, каждый из которых имеет свой правовой режим пользования.
Такое разделение дОлжно проводить не по желанию владельцев земли, а исходя из общих интересов. То есть должно соответствовать намеченным планам развития территорий. Данные планы утверждаются государственной властью. В отдельных случаях это может отдаваться в компетенцию органов местного самоуправления.
Поясняется, что решение, принятое такими органами (муниципалитетом или госвластью), обязательно к выполнению, независимо от формы собственности наделов. То есть не только само зонирование земель обязательно, но и решение о присвоении категории обжаловать не получится. Здесь земельные споры невозможны.
Как производится зонирование земель населенных пунктов
Как мы уже сказали, зонирование, в первую очередь, производится для равномерного, гармоничного развития территорий. Разграничение зон, установление ограничений проводится по Градостроительному Кодексу РФ. Это связано с тем, что мы имеем дело именно с землями населенных пунктов. Простонародно - с городами.
Однако зонирование земель населенных пунктов проводится по тем же правилам, как для сел и иных муниципальных образований. Разница в правовом режиме будет только в том регламенте и документации, которые будут приняты.
В ходе того, как зонирование будет проходить, зоны будут наноситься на карту, будут создаваться схемы, появляться пояснительные записки о правилах застройки. В конечном итоге, должен появиться документ, что зовут генеральным планом города. Он состоит как из текстового материала, в котором описывается каждая из зон и регламент для нее, так и из графического.
В графическом материале используются кодовые обозначения разных зон. После этого, согласно статье 54 действующего ГрК РФ, все полученные сведения, принятые регламенты должны быть переданы в общий федеральный список, который называется “Государственным градостроительным кадастром”.
Таким образом, государство упорядочивает, систематизирует свои знания о тех землях, которые находятся на его территории.
Что входит в состав земель населенных пунктов
Обсуждаемая категория специфична. Огромный массив территорий страны - земли Лесного Фонда. Значительную часть - сельхозземли. Населенные же пункты, по сути своей, очень ограничены по площади. Они маленькие. Но при этом на этой крошечной территории сосредоточена непропорционально огромная часть населения.
Населению, что очевидно, требуется очень многое. От постоянного подвоза продовольствия, до инфраструктуры, делающей жизнь не только приемлемой, но и удобной. Поэтому в составе земель населенных пунктов обязательно есть зоны, отведенные под:
- Непосредственно жилую застройку.
- “Сити”, то есть общественно-деловой квартал.
- Транспортная инфраструктура.
- Инженерная инфраструктура.
- Рекреационные зоны, к примеру, парки.
Те зоны, которым человек может повредить, к примеру, территории сельскохозяйственные, либо особо охраняемые (такие, как заказники либо заповедники), в населенных пунктах стараются не располагать. Но в ряде случаев они там изначально находились и убрать их невозможно. В таком случае они остаются включенными в состав земель населенных пунктов в качестве отдельных зон.
То же самое касается объектов специального назначения и военных объектов, если так получилось, что они входят в состав земель населенных пунктов. Понятно, что военное училище с соответствующей спецтехникой, боеприпасами и прочим в пределах города несет риски, но ряд населенных пунктов как раз и строился под размещение гарнизонов, военных училищ и так далее.
Без них существование данных поселений нецелесообразно. Поэтому такие объекты также отмечаются как зоны в составе земель населенных пунктов.
Как устанавливаются границы территорий в населенных пунктах
Согласно общему правилу, из нескольких участков, расположенных на разных территориях, нельзя сформировать один. Такая методика не допускается. Земельный надел должен иметь одну категорию и относиться к одной конкретной территориальной зоне.
Другой вопрос, что к отдельно взятому участку территориальная зона, чаще всего, не устанавливается. Он в масштабе города может быть очень мал. К примеру, для города Москвы участок в 5-7 соток - крошечное пятнышко.
Поэтому на картах просто выделяют границы, особо отмечая, кроме сформированных территориальных зон, места с особыми условиями использования и места, представляющие собой ценность как объекты культурного наследия.
Как осуществляется зонирование участка
Само собой, земельный участок является объектом недвижимости. Но до того, как зонирование земельного участка будет проведено, его полноценное использование невозможно. По закону, фактически любое использование невозможно, так как без зонирования невозможно определить категорию.
А без нее нельзя понять, что на участке можно делать, а чего с точки зрения закона делать нельзя. Неясно, какую функциональную нагрузку несет участок и как будут осуществляться связи с соседними участками. Так как существуют разные виды земельных участков.
Теоретически закон не устанавливает жесткого стандарта для хозяина территории. По сути, план в данном случае будет зависеть от его приоритетов и желаний, если они, конечно, не нарушают действующее законодательство. Однако в большинстве случаев выделяются следующие функциональные зоны.
Главные функциональные зоны
Как правило, постройки на участке сводятся в единый комплекс взаимосвязанных между собой построек. Где каждое здание имеет не смешанное, а специальное назначение. Обычно это такие территориальные зоны земельных участков:
- Парадная часть - то есть въезд в участок, через который проезжают машины, при необходимости завозятся материалы.
- Жилая часть, где временно или постоянно проживают люди.
- Складские постройки бытового характера.
- Хозяйственные постройки, связанные с ведением приусадебного хозяйства.
- Сектор земли, отведенный под сад (деревья, кусты) или огород (грядки, посадки).
- Рекреационная зона, предназначенная для игр подрастающего поколения и свободного времяпрепровождения взрослых.
Это грубый список территориальных зон земельных участков, он может быть уже или шире - но не в зависимости от законодательства, а в зависимости от финансовых возможностей владельца земельного участка.
Планирование жилой зоны и территории хозяйственных построек
Законодательно не существует регламента, как планировать жилую зону и хозяйственную территорию. Есть только нормы, связанные с безопасностью, касающиеся коммуникаций. Тем не менее, уже давно строительство на “как-нибудь” не проводится.
Строительству предшествует стадия проектирования, в ходе которого площади распределяются под цели, устанавливаются территориальные зоны земельных участков. В первую очередь, планируют жилую зону, конечно. Потому что жить на участке и отстраиваться не в пример проще, нежели ездить с каждым гвоздем из соседнего города.
Поэтому на примере жилой зоны мы и разберем принцип разбивки на территориальные зоны земельных участков. В зависимости от того, что вы хотите в итоге увидеть, дом будет находиться в разных частях участка. Если вашей основной задачей станет выращивание фруктов и овощей, дом целесообразно расположить в углу, чтобы он примыкал к ограждению.
Если живописные ландшафты вам важнее практической пользы, создается ландшафтный дизайн, дом располагается обычно в центре. По тому же принципу, сдвигая бегунок в нужную вам сторону между шкалой практично-красиво, располагают другие постройки, будь то гараж, теплица или баня.
Что такое кадастровый квартал
Как мы уже сказали, земельный участок относительно территории района или области может быть ничтожно мал. Учитывая, что в России многие субъекты обладают совершенно гигантской территорией при сравнительно небольшом населении. К примеру, Республика Саха.
В этом случае ряд маленьких земельный участков имеет смысл объединить в бОльшую единицу, более крупную - для удобства соединив несколько участков с характерными признаками и последовательной нумерацией. На территории РФ используется деление на следующие кадастровые единицы:
- Округа,
- Районы,
- Кварталы.
В данной системе кадастровый квартал - минимально возможная единица деления. После участка, разумеется. Их объединенных - наименьшая.
Так же, как и каждый надел имеет кадастровый номер, каждому кварталу присваивается свой учетный номер, который уникален в рамках системы. Данный номер указывается после номера округа и района. Соответственно, желающий получить информацию владелец всегда может узнать, где находится его участок с помощью единой базы - ЕГРН.
Выводы
Любой земельный надел, к какой бы форме собственности он ни принадлежал, имеет свою категорию, которая устанавливается в результате проведенного зонирования земель. В зависимости от присвоенной категории участок может использоваться тем или иным образом. Каждая территория имеет свой номер, который уникален, что позволяет ее легко найти и идентифицировать, а государству - систематизировать имеющиеся у него знания о территории.
В нашей компании также работает адвокат по уголовным делам.
