Сельское хозяйство непременно вызывает у нас ассоциации с большой частью России. Неудивительно - страна богата землей, а сельхозтерритории высоко ценятся в рамках госполитики. Поэтому и обращение с сельскохозяйственными землями находится под пристальным наблюдением законов и инстанций.
Что такое «категория земли»
Правильный шаг - начать погружение в тему с изучения базовой терминологии. Рассказываем: под категорией участка понимают его свойства и условия эксплуатации. Соблюдение этих условий держит под контролем закон. А увидеть перечень самих категорий можно в российском Земельном Кодексе - откройте его на статье 7. Нас с вами интересует только одна категория - сельскохозяйственная. Ведь именно использование земель сельскохозяйственного назначения мы и хотим сегодня обсудить.
При этом очень важно понимать, что именно принадлежность к конкретной категории - наиболее важная характеристика вашего имущества. Не стоит путать категорию и целевое назначение. Это хотя и близкие понятия, но, тем не менее, разные. Мы советуем проконсультироваться по этому поводу с опытным юристом - он поможет вам разобраться в тонкостях и в будущем не допускать нарушений или ошибок, вызванных юридической безграмотностью.
Виды земель сельскохозяйственного назначения
Чтобы более детально разобраться в вопросе об обороте земель сельхозназначения, нужно понимать, как именно закон определяет, что вот эта конкретная земля - из нужной категории. И на какие виды он потом эту категорию делит.
За подмогой обратимся к Земельному Кодексу. Первый пункт его 77-й статьи даст нам все нужные ответы. Согласно тексту документа, земельный участок сельхозназначения - это территория вне какого бы то ни было населенного пункта, которая не только предназначается, но и предоставлена “для нужд сельского хозяйства”.
Пунктом ниже увидим еще одну подробность об обороте земель сельхозназначения. Если говорить более предметно - там указаны те самые виды сельхозземель. В их число входят, например, сельхозугодья и земли, которые заняты чем-либо из списка ниже:
- дорогами внутрихозяйственного типа
- разными коммуникациями
- лесополосой, которая имеет защитный характер
- всевозможными водными объектами: сюда можно отнести и некоторые пруды
- капитальными строениями и просто сооружениями - если последние вы используете, чтобы хранить и начально перерабатывать с/х продукцию (в описанных законами случаях)
- жильем - если их строительство и использование допустимы для вашего вида хозяйства
Общие положения об использовании земель
Как поясняют эксперты в этой сфере, использование земель сельскохозяйственного назначения - это, по сути, любое действие, которое несет финансовую выгоду от участка как от инструмента или “участника” рабочего процесса. А цель такого взаимодействия с земельным участком сельхозназначения - закрыть потребительскую потребность в продукции этой категории. Причем речь может идти не только о том, чтобы продавать молоко и пшеницу на всю страну. В это понятие вполне вписывается и ваша частная потребность - то есть те самые анекдотичные грядки с картошкой, которую вы в детстве копали вместе с бабушкой в садоводстве. А еще подходят под описание наделы, на которых собственники занимаются разведением животных и рыбы, пасут скот, косят сено, обустраивают охотничьи угодья и даже проводят научные исследования.
К тому же, большую роль в обороте земель сельхозназначения играет расстояние. В частности, если ваш надел в 30-ти километрах от населенного пункта или ближе - вам нельзя использовать его ни для каких целей, не связанных с непосредственным хозяйствованием на этой земле.
Время от времени, кстати, на земельных участках сельхозназначения допускается и постройка жилого дома. Однако это довольно небольшой процент случаев, который скорее можно назвать исключением. Чаще такие постройки оказываются вне закона. И официально зарегистрировать их получится только если вывести надел из оборота земель сельхозназначения и переквалифицировать его в землю населенного пункта.
Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения
Использование земель сельскохозяйственного назначения довольно подробно регламентируется сразу несколькими законодательными актами. В частности, на страже тут стоят Земельный и Гражданский кодексы, а вместе с ними - федеральный закон, посвященный обороту сельхозземель.
И у этой области права, конечно, есть свои специфические моменты. Например, все тот же ФЗ ратует за то, чтобы такие территории сохраняли свое целевое назначение. Строго-настрого, конечно, такой оборот земель сельхозназначения и переход из группы в группу никто не запрещает, однако примерный курс на это есть.
Четвертая статья этого же ФЗ - в частности, пункт 2 - также ограничивает максимальный участковый размер на территории муниципалитета, что называется, в одни руки. По большому счету, точная цифра отдается на откуп регионам, однако отмечается, что она не может быть меньше десятой части от всех местных сельхозугодий.
Что касается минимальных площадей - однозначной директивы на этот счет нет. По закону у регионов есть право самостоятельно вводить минимум и определять его размер. Впрочем, надо понимать, что от площади в том числе зависит кадастровая стоимость, а значит и налог.
Важный нюанс: владеть наделами для сельского хозяйства могут только россияне. Право собственности на такие территории запрещается передавать гражданам других стран или зарубежным компаниям. В этом вопросе есть свои внутренние тонкости - мы советуем разбираться в них с юристом, если возникнет необходимость.
Кроме того, у государственных субъектов есть приоритет в вопросе выкупа таких территорий, если последние будут продавать. Если речь не идет о торгах, владелец сельскохозяйственного надела имеет обязанность: предупредить о своем решении соответствующие органы. После этого нужно подождать - в пределах 30 дней. Если за это время вам ничего не ответили или ответили отказом - вы можете передать землю другому лицу.
Конечно, мы не можем подробно описать всю специфику вопроса в одном тексте. Поэтому настоятельно рекомендуем провести личную консультацию с юристом, который разберет конкретно ваш случай и поможет решить вопрос в рамках права.
Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения
Помимо уже упоминавшихся категорий, земли России делятся еще и на подгруппы в каждой из них. Их “населяют” специфические виды эксплуатации - их и называют разрешенными видами использования. Конкретные условия обычно формулирует регион.
Стоит понимать, что сельхозземли имеют колоссальную значимость для государства. Поэтому преимущественно на таких угодьях заниматься можно только сельским хозяйством. В виде исключения могут разрешить построить кое-какую подсобную инфраструктуру - если она имеет отношение к основному виду эксплуатации. А им, напомним, считается хозяйствование на земле.
В некоторых случаях могут дать добро и на занятия, которые считаются допустимыми только условно. Например, обустроить на своем ЗУ рекреацию или объявить его туристической зоной. Но только если такие мероприятия не помешают вести сельхозработы.
