Товарищество собственников недвижимости

Как гласит ЖК РФ, их три, и жильцам нужно выбрать только один:

• непосредственно собственниками жилья (подходит только для домов, где менее 30 квартир);
• управляющей компанией (УК);
• объединение собственников имущества (ТСН, ТСЖ и ЖСК).

При этом, когда спрашивают: а товарищество собственников недвижимости - коммерческая или некоммерческая организация, однозначный ответ - НЕкомерческая, в отличие от УК. К всегда готов прийти на помощь наш юрист по жилищным вопросам.

ТСЖ - это по первым буквам товарищество собственников жилья для совместного управления имуществом в МКД. 

Задачи у ТСЖ какие? 

• Эффективно управлять недвижимостью, 
• Повышать качество проживания собственников, 
• Минимизировать траты на поддержание имущества в нужном качестве. 

Вот именно последнее очень важно - товарищество создается не для получения прибыли (в отличие от УК), а для уменьшения расходов. Поскольку собственники заинтересованы в минимизации, то и управление “заточено” на это. ТСЖ, чаще всего, создается в рамках одного МКД. Но могут объединятся и несколько, когда имеются общие границы, и дома “запитаны” от одних и тех же инженерных сетей. Если интересует уменьшение кадастровой стоимости недвижимости, мы сможем прийти на помощь.

Организационно-правовая форма ТСН прописана в ГК. Хотя надо отметить, что ОПФ - понятие общее, внутри нее могут быть разновидности. 

ГК РФ говорит, что товарищества собственников недвижимости включают в себя и ТСЖ и СНТ, следовательно, ТСЖ - разновидность ТСН. Про ЖСК ГК РФ вообще не упоминает, т.к. это своего рода рудимент постсоветского строительства. 

Как видите, есть противоречие между нормами гражданского и жилищного прав: в ЖК РФ имеется понятие ТСЖ, а в ГК РФ как самостоятельная правовая форма ТСЖ не предусмотрена. Хотя принципиальной разницы между обоими нет.

По идее имеет смысл и ЖСК, и ТСЖ переименовать в ТСН. Ведь спокойствия ради и во избежание проблем с налоговыми органами при регистрации объединения стоит именоваться так, как это регламентирует закон о товариществе собственников недвижимости. Если предполагается регистрация товарищества, то, в первую очередь, будут смотреть на соответствие наименования закону. Однако, если ТСЖ существует давно, то оно будет жить сколь угодно времени.  

Итак, ТСН - товарищество собственников недвижимости - это альянс собственников недвижимого имущества по своей воле. Причем не только помещений в многоквартирке, но и домов в дачном или коттеджном поселке, а также земельных участков для огородничества и садоводства. То есть, СНТ и ОНТ - все это такие же разновидности ТСН, как и ТСЖ.

Товарищество собственников недвижимости преследует те же цели и задачи, что и ТСЖ. Объединение осуществляет и обслуживание общего имущества, и эксплуатацию, и его ремонт, а также может передавать в пользование арендаторам, если таковым будет решение общего собрания (естественно, не для оплаты работы членов ТСН, а в “общую копилку”).

Таким образом, ТСН - это нечто большее, чем ТСЖ, и, в отличие от второго, единит собственников не только помещений в МКД, а разного рода недвижимости.

Товарищество собственников недвижимости, плюсы и минусы.

К положительным моментам можно отнести:

• более эффективное управление в силу личной заинтересованности (есть разница между ”свое” и “чье-то”);
• самостоятельность принятия решений, когда и управление, и движение денег прозрачны, можно очень рационально использовать денежные средства;
• учет мнения членов объединения по поводу размера взносов.

Конечно, есть и недостатки. Чтобы эффективно управлять, нужны знания права, и найти толкового управляющего непросто. Создание ТСН для нового объекта очевиднее, чем для старого. Есть риск банкротства, а, значит, взносы могут быть потеряны навсегда. Наши профессионалы готовы объяснить, что такое приобретательская давность на недвижимое.

Поскольку и ТСЖ и ТСН - юридические лица, то они должны быть зарегистрированы в ЕГРЮЛ, и, следовательно, у них должен быть устав.

Как учредительный документ, в соответствии с ФЗ о товариществах собственников недвижимости, он должен содержать в себе слова ”товарищество собственников недвижимости” (это важно! именно так, и не иначе).

Естественно, прописываются:

• место нахождения объединения;
• предмет деятельности и цели, ради которых товарищество создается;
• состав ТСН;
• порядок, которым принимаются решения.

Принятие устава происходит на общем собрании собственников помещений (более 50% голосов). Наши специалисты готовы осуществить снятие обременения с квартиры по ипотеке, обязательно обращайтесь в нашу компанию.

Само наименование говорит за себя - членами товарищества могут быть только собственники. Отсюда не следует, что все собственники поголовно обязаны состоять в ТСН, участие в нем - дело сугубо добровольное. Захотел войти в ТСН - написал заявление, захотел выйти - тоже написал соответствующее заявление.

Закон о товариществе собственников недвижимости гласит, что члены ТСН не отвечают по долгам всего товарищества, а оно не несет ответственности за долги людей, состоящих в нем. “Мухи отдельно, котлеты отдельно”.

Мы предоставляем услуги клиентам, готовы решить любые вопросы в правовом поле. Профессионалы компании готовы разрешить семейные споры в рамках досудебного разбирательства и непосредственно в ходе заседания суда.

Чтобы ТСН могло функционировать, избирается председатель и формируется правление. 

Именно эти лица обязаны:

• контролировать внесение взносов (да, взносы обязательны);
• составлять различные сметы, отслеживать доходы/расходы, финансово-бухгалтерские отчеты;
• осуществлять управление домами, в т.ч. заключать договора на обслуживание, ремонтные работы и т.п.;
• заниматься наймом/увольнением работников;
• проводить собрания товарищества собственников недвижимости.

Члены и не члены ТСН, но собственники вправе: 

• попросить ознакомиться с учредительным документом, показать свидетельство о регистрации ТСН, изучить ход работ, в т.ч. сметы и расходники, вообще поинтересоваться как ведется деятельность;
• пожаловаться на ТСН в суд;
• потребовать предоставления качественных услуг.

1. Руководит работой правления (не от своего имени, а от имени всего товарищества) председатель ТСН: он уполномочен подписывать платежки, осуществлять сделки во благо всем, причем, не обязательно с одобрения правлением.
2. Деятельность товарищества собственников недвижимости контролируется ревизионной комиссией, кою избирает общее собрание. Ревизии происходят как минимум раз в год.
3. Однако высший орган ТСН - ОСС. К его полномочиям относится решение всех организационных вопросов, в т.ч. и касающихся жизнеспособности ТСН (реорганизация, ликвидация), передачи прав на имущество ТСН иным лицам (например, в аренду, опять же во благо), оформления кредитов и т.п.