Товарищество собственников недвижимости

Как гласит ЖК РФ, их три, и жильцам нужно выбрать только один:

• непосредственно собственниками жилья (подходит только для домов, где менее 30 квартир);
• управляющей компанией (УК);
• объединение собственников имущества (ТСН, ТСЖ и ЖСК).

При этом, когда спрашивают: а товарищество собственников недвижимости - коммерческая или некоммерческая организация, однозначный ответ - НЕкомерческая, в отличие от УК.

ТСЖ - это по первым буквам товарищество собственников жилья для совместного управления имуществом в МКД. 

Задачи у ТСЖ какие? 

• Эффективно управлять недвижимостью, 
• Повышать качество проживания собственников, 
• Минимизировать траты на поддержание имущества в нужном качестве. 

Вот именно последнее очень важно - товарищество создается не для получения прибыли (в отличие от УК), а для уменьшения расходов. Поскольку собственники заинтересованы в минимизации, то и управление “заточено” на это. ТСЖ, чаще всего, создается в рамках одного МКД. Но могут объединятся и несколько, когда имеются общие границы, и дома “запитаны” от одних и тех же инженерных сетей.

Организационно-правовая форма ТСН прописана в ГК. Хотя надо отметить, что ОПФ - понятие общее, внутри нее могут быть разновидности. 

ГК РФ говорит, что товарищества собственников недвижимости включают в себя и ТСЖ и СНТ, следовательно, ТСЖ - разновидность ТСН. Про ЖСК ГК РФ вообще не упоминает, т.к. это своего рода рудимент постсоветского строительства. 

Как видите, есть противоречие между нормами гражданского и жилищного прав: в ЖК РФ имеется понятие ТСЖ, а в ГК РФ как самостоятельная правовая форма ТСЖ не предусмотрена. Хотя принципиальной разницы между обоими нет.

По идее имеет смысл и ЖСК, и ТСЖ переименовать в ТСН. Ведь спокойствия ради и во избежание проблем с налоговыми органами при регистрации объединения стоит именоваться так, как это регламентирует закон о товариществе собственников недвижимости. Если предполагается регистрация товарищества, то, в первую очередь, будут смотреть на соответствие наименования закону. Однако, если ТСЖ существует давно, то оно будет жить сколь угодно времени.  

Итак, ТСН - товарищество собственников недвижимости - это альянс собственников недвижимого имущества по своей воле. Причем не только помещений в многоквартирке, но и домов в дачном или коттеджном поселке, а также земельных участков для огородничества и садоводства. То есть, СНТ и ОНТ - все это такие же разновидности ТСН, как и ТСЖ.

Товарищество собственников недвижимости преследует те же цели и задачи, что и ТСЖ. Объединение осуществляет и обслуживание общего имущества, и эксплуатацию, и его ремонт, а также может передавать в пользование арендаторам, если таковым будет решение общего собрания (естественно, не для оплаты работы членов ТСН, а в “общую копилку”).

Таким образом, ТСН - это нечто большее, чем ТСЖ, и, в отличие от второго, единит собственников не только помещений в МКД, а разного рода недвижимости.

Товарищество собственников недвижимости, плюсы и минусы.

К положительным моментам можно отнести:

• более эффективное управление в силу личной заинтересованности (есть разница между ”свое” и “чье-то”);
• самостоятельность принятия решений, когда и управление, и движение денег прозрачны, можно очень рационально использовать денежные средства;
• учет мнения членов объединения по поводу размера взносов.

Конечно, есть и недостатки. Чтобы эффективно управлять, нужны знания права, и найти толкового управляющего непросто. Создание ТСН для нового объекта очевиднее, чем для старого. Есть риск банкротства, а, значит, взносы могут быть потеряны навсегда.

Поскольку и ТСЖ и ТСН - юридические лица, то они должны быть зарегистрированы в ЕГРЮЛ, и, следовательно, у них должен быть устав.

Как учредительный документ, в соответствии с ФЗ о товариществах собственников недвижимости, он должен содержать в себе слова ”товарищество собственников недвижимости” (это важно! именно так, и не иначе).

Естественно, прописываются:

• место нахождения объединения;
• предмет деятельности и цели, ради которых товарищество создается;
• состав ТСН;
• порядок, которым принимаются решения.

Принятие устава происходит на общем собрании собственников помещений (более 50% голосов).

Само наименование говорит за себя - членами товарищества могут быть только собственники. Отсюда не следует, что все собственники поголовно обязаны состоять в ТСН, участие в нем - дело сугубо добровольное. Захотел войти в ТСН - написал заявление, захотел выйти - тоже написал соответствующее заявление.

Закон о товариществе собственников недвижимости гласит, что члены ТСН не отвечают по долгам всего товарищества, а оно не несет ответственности за долги людей, состоящих в нем. “Мухи отдельно, котлеты отдельно”.

Чтобы ТСН могло функционировать, избирается председатель и формируется правление. 

Именно эти лица обязаны:

• контролировать внесение взносов (да, взносы обязательны);
• составлять различные сметы, отслеживать доходы/расходы, финансово-бухгалтерские отчеты;
• осуществлять управление домами, в т.ч. заключать договора на обслуживание, ремонтные работы и т.п.;
• заниматься наймом/увольнением работников;
• проводить собрания товарищества собственников недвижимости.

Члены и не члены ТСН, но собственники вправе: 

• попросить ознакомиться с учредительным документом, показать свидетельство о регистрации ТСН, изучить ход работ, в т.ч. сметы и расходники, вообще поинтересоваться как ведется деятельность;
• пожаловаться на ТСН в суд;
• потребовать предоставления качественных услуг.

1. Руководит работой правления (не от своего имени, а от имени всего товарищества) председатель ТСН: он уполномочен подписывать платежки, осуществлять сделки во благо всем, причем, не обязательно с одобрения правлением.
2. Деятельность товарищества собственников недвижимости контролируется ревизионной комиссией, кою избирает общее собрание. Ревизии происходят как минимум раз в год.
3. Однако высший орган ТСН - ОСС. К его полномочиям относится решение всех организационных вопросов, в т.ч. и касающихся жизнеспособности ТСН (реорганизация, ликвидация), передачи прав на имущество ТСН иным лицам (например, в аренду, опять же во благо), оформления кредитов и т.п.