Выкуп арендованного имущества у города по 159-ФЗ

Кроме того, такие положения есть и в московском законе о приватизации, принятом 17.12.2008. А порядок, в котором право на выкуп можно реализовать, закреплен в административном регламенте, утвержденном 15.05.2012 года.

Федеральный закон определяет общие нормы для субъектов малого предпринимательства по поводу выкупа имущества, в частности, устанавливает границы применения предусмотренных им правил, на какое имущество он не распространяется.

Из него можно узнать, где содержатся сведения об объектах государственной или муниципальной недвижимости, которые могут передать во владение и пользование предпринимателям. Он является правовым основанием для предоставления преимущественного права на покупку арендованной недвижимости по рыночной цене, защиты этого права, если оно было нарушено, и предусматривает основные условия для того, чтобы использовать это право. В его статьях определяется основной порядок, которому необходимо следовать при выкупе имущества, взятого в аренду, а также предусматриваются правила, касающиеся расчетов по сделке.

В московском законе интерес представляет 12-я статья, которая определяет уполномоченный орган (ДГИ или городское правительство) по принятию решения о продаже имущества и длительность рассрочки по его оплате (в Москве это пять лет).

Порядок и сроки самой процедуры по приобретению у города взятой в аренду недвижимости можно уточнить в регламенте. Эта процедура представляет собой государственную услугу, которая может быть оказана по запросу субъекта малого предпринимательства в электронной форме через специально созданный для этого портал городского правительства.

В этой статье мы затронем некоторые общие вопросы, которые могут возникать, когда предприниматель решил использовать свое право на покупку городской недвижимости.

Краткая пошаговая инструкция по заключению договора аренды заключается в следующем. Прежде всего, нужно подобрать подходящее помещение, которое предлагается для аренды (со списком можно ознакомиться на сайте правительства Москвы). После осмотра объекта необходимо зарегистрироваться на площадке торгов, собрать пакет документов (учредительных, подтверждающих полномочия и других), оплатить предусмотренный условиями аукциона задаток, принять участие в аукционе.

Победитель торгов приобретает право на заключение договора аренды, которое фиксируется в протоколе об итогах, и обращается в ДГИ для заключения договора.

Далее рассмотрим подробнее, как именно аренда связана с правом выкупа полученной недвижимости в городе Москва.

В первую очередь поговорим о самом праве на выкуп. Для того, чтобы оно возникло, существуют условия, наличие которых позволит обратиться в Департамент государственного имущества с расчетом на успешное завершение процесса покупки. Речь идет о длительности арендных правоотношений, отсутствии долгов и штрафных санкций по договору, особенностях самого предмета аренды, а также официальных сведений о предпринимателе. И хотя условий всего четыре, на практике зачастую можно столкнуться с трудностями в их соблюдении, но при возникновении затруднений юрист поможет их преодолеть, чтобы не получить отказ департамента в продаже.

Следует учитывать, включен ли предмет аренды в перечень, предусмотренный четвертым пунктом статьи 18 закона о развитии малого и среднего предпринимательства, потому что аренда помещений от города с правом преимущественного выкупа должна осуществляться в зависимости от этого обстоятельства. Речь идет об имуществе, которое признается относящимся к инфраструктуре поддержки субъектов МСП. В Москве такой перечень утвержден ДГИ и в него ежегодно вносятся изменения (принятые по этому поводу распоряжения находятся в свободном доступе на сайте мэрии Москвы).

Если арендованное имущество есть в перечне, то необходимо, чтобы недвижимость находилась в аренде по крайней мере два года, а в сам перечень было включено в течении не менее пяти лет (подробности можно узнать в 9-й статье закона 159-ФЗ). При отсутствии арендованной недвижимости в списке достаточно одного года аренды, и можно обращаться за его покупкой, не рискуя получить отказное решение на этом основании.

Правила, касающиеся сроков, дающих основание для выкупа, постоянно меняются, так что этот вопрос лучше всегда уточнять у специалиста в этой отрасли законодательства.

Срок непрерывного владения объектом недвижимости на основании договора аренды нужно определять с даты подписания акта его приема-передачи, который является стандартным приложением к такому договору. Если недвижимость в течение всей аренды никому не передавалась по такому акту — все в порядке: непрерывное владение нарушено не было. В противном случае с преимущественным правом могут возникнуть проблемы, если, конечно, договором изначально не предусмотрена аренда с правом выкупа недвижимости.

Не всякая аренда помещений от города дает возможность обратиться с преимущественным правом его выкупа: в ряде случаев законодательство устанавливает запрет на передачу собственности из государственной в частную. По общему правилу, если имущество ограничено в обороте или может находиться только в публичной собственности, то даже если оно является объектом аренды, выкупить его не получится (это правило предусмотрено в третьем пункте ст. 3 Федерального закона о приватизации).

Такие ограничения действуют, например, в отношении объектов культурного наследия, имущественные права на которые фактически обременены необходимостью охраны этих объектов, исходя из их повышенной нематериальной ценности. Законодательство (а именно, закон 73-ФЗ об объектах культурного наследия) исключает возможность передачи в частные руки:

• объекты недвижимости, признанные особо ценными объектами культурного наследия;
• памятники и ансамбли из Списка всемирного наследия;
• заповедники, которые относятся к историко-культурным;
• государственные музеи-заповедники;
• объекты, признанные археологическим наследием.

Недвижимость, которая не запрещена к приватизации и является объектом арендных отношений, может быть выкуплена в порядке реализации преимущественного права.

Вместе с тем, нужно учитывать некоторые нюансы при заключении такой сделки. Во-первых, договор купли-продажи такой недвижимости в обязательном порядке должен включать в себя условия о соблюдении новым собственника охранного обязательства. Оно представляет собой отдельный документ, в котором указываются требования к сохранению этой ценной недвижимости, обеспечению доступа к объекту, размещения рекламы и информационных надписей и другие обязательные условия его использования. Кроме того, может быть необходимо оформление паспорта на такой объект. Во-вторых, объект, относящийся к культурному наследию, не может быть продан по частям, если, конечно, он целиком принадлежит городу Москве.

Продажа городского имущества — объекта культурного наследия города Москвы в льготном для субъектов малого и среднего предпринимательства порядке, а также ограничения, установленные для собственника в связи с особым статусом такой недвижимости, могут быть предметом судебного спора, если при подаче заявления арендатор сталкивается с отказом или обязательство по охране является необоснованно обременительным для него.

Для выкупа недвижимости стоит позаботиться о погашении всех долгов по арендным платежам, причем речь идет не только о самой арендной плате, но и штрафов, которые начислены за ее несвоевременное перечисление на предусмотренный для этого счет. Нужно иметь в виду, что каждый год арендная плата в городе Москве пересматривается, и, хотя ДГИ, как правило, обязан присылать арендатору уведомления об этом, лучше самостоятельно проследить за этими изменениями.

Кроме того, могут измениться и платежные реквизиты. Если платежное поручение по договору аренды оформлено неправильно, то это может послужить основанием для начисления пеней, на что, как правило, указывается в самом договоре.

Конечно, в спорных ситуациях арбитражный суд будет опираться главным образом на текст договора аренды и дополнительных соглашений к нему, но разногласия по этому вопросу в любом случае станут препятствием для выкупа арендованного имущества. В случае сомнений можно провести сверку расчетов по договору, тем более что теперь она производится в удобном онлайн режиме.

Следует заметить, что выкуп арендованного помещения у департамента имущества Москвы могут затормозить только долги и пени по самой арендной плате, в том виде, в каком она установлена текстом договора. В нее, как правило, не включаются платежи за землю, расходы на предоставляемые для объекта аренды коммунальные услуги, оплата эксплуатационных расходов и расходов за пользование общей собственностью. Разумеется, пени за просрочку всех таких платежей также не могут рассматриваться как долг по аренде, препятствующий реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на получение городской собственности.

Что касается момента, когда должно быть соблюдено условие об отсутствии долгов, то он также зависит от того, включено имущество в перечень инфраструктурных объектов или нет. В первом случае таким моментом является обращение в ДГИ с заявлением о выкупе имущества. При отсутствии объекта недвижимости в этом перечне задолженность должна быть погашена до заключения договора купли-продажи. Лучше, конечно, не дожидаясь этого момента, уплатить все причитающиеся средства еще до начала всего процесса.

К моменту заключения договора на выкуп имущества, у покупателя должны быть в наличии все документы, которые доказывают погашение арендной задолженности. Если после обращения в Департамент арендатору было направлено требование, касающиеся долгов за аренду, то их выполнение тоже нужно подтвердить документально.

Нахождение в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства

Наконец, необходимо подтвердить статус субъекта малого (среднего) предпринимательства в соответствии с 209-ФЗ, который предусматривает ведение единого реестра МСП налоговым органом. Особенностью этого процесса является то, что налоговый орган самостоятельно вносит сведения о предпринимателях и организациях в этот реестр, используя доступные ему данные о государственной регистрации хозяйствующих субъектов и сведения из их налоговой отчетности. Проверить, включен ли предприниматель в единый реестр МСП или нет, можно, воспользовавшись электронным сервисом ФНС.

Применительно к рассматриваемому вопросу, административный регламент предусматривает два основания для отказа в предоставлении недвижимости в собственность: если в момент обращения в ДГИ сведений о таком субъекте в едином реестре отсутствую и если они исключены из него на дату заключения договора купли-продажи. Как бы то ни было, при возникновении такой ситуации для ее устранения стоит самостоятельно обратиться в налоговую службу, благо для этого существует специальная сервис на сайте ФНС. Если все сделать правильно, то отмеченный недостаток будет устранен не позднее десятого числа следующего месяца.

При соблюдении всех указанных условий можно утверждать, что преимущественное право на выкуп арендованного у города Москвы имущества действительно существует и это должно быть подтверждено в заключенном с Департаментом договоре купли-продажи недвижимости. Оно является бессрочным, но распорядиться им иначе, чем использовав для себя, не получится, потому что закон запрещает какую-либо передачу этого права другим лицам.

Правда, последнее можно произвести и косвенным путем. Например, если приобретателем является организация, можно уступить долю в ее уставном капитале, что приведет к фактическому переходу права на выкуп. Возможна также перемена лиц в уже заключенном договоре купли-продажи с рассрочкой внесения оплаты, однако это сложная процедура, которая, к тому же, невозможна без согласования этого вопроса с ДГИ.

Помимо этого, нужно знать основания, по которым, согласно законодательству, преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом МСП помещения у города может быть потеряно. Их всего три.

Во-первых, оно прекращается, если лицо, обратившееся для его реализации, откажется заключить договор купли-продажи. Следует иметь в виду, что несогласие с выкупной стоимостью, выраженное в направленном ДГИ протоколе разногласий, не может рассматриваться как такой отказ: в этом случае применяется процедура, которой мы коснемся чуть позже.

Во-вторых, это право утрачивается в случае, когда направленный со стороны Департамента договор не был подписан в течении 30 дней. Это правило действует, если сроки рассмотрения заявки не были приостановлены по предусмотренным законодательством причинам.

Наконец, преимущественное право исчезает, если заключенный на покупку недвижимости договор был расторгнут на основании существенного нарушения покупателем его условий. Моментом прекращения права следует считать день расторжения договора.

При возникновении этих обстоятельств право прекращается не навсегда. Продажа арендованного городского имущества у города Москвы может состояться, когда с течением времени условия его реализации сложились заново.

Можно столкнуться с ситуацией, когда ДГИ необоснованно мотивирует свой отказ несоблюдением условий выкупа арендованного имущества по 159-ФЗ. Тогда можно прибегнуть к порядку обжалования такого решения, потребовать заключить договор и взыскать причиненные убытки. К последним относится вся сумма арендной платы за весь период времени, в течение которого недвижимость должна была находиться в собственности субъекта малого предпринимательства.

Немаловажным аспектом рассматриваемого вопроса является цена, за которую осуществляется выкуп субъектом МСП помещения у департамента имущества Москвы. Определение стоимости выкупа законодательство возлагает на собственника имущества, а конкретно этим занимается специалист Департамента. Он должен самостоятельно заказать отчет у оценщика, руководствуясь при этом 135-ФЗ об оценочной деятельности, который предусматривает, что эта процедура является обязательной. Если для оценки нужен выезд специалиста на место, то на арендатора возлагается обязанность обеспечить доступ привлеченного ДГИ оценщика на объект, в противном случае это может послужить причиной для отказа в выкупе городского имущества.

Разумеется, приобретатель недвижимости заинтересован в том, чтобы ее стоимость была поменьше, а продавец всегда склонен завышать цену. Все это является неисчерпаемым источником споров по поводу выкупа городской недвижимости. Поскольку определенная Департаментом на основании договора с оценщиком стоимость имущества становится известна арендатору при получении проекта договора купли-продажи, у него остается тридцать дней для подтверждения своей позиции по предложенной цене.

За это время ему нужно заключить договор с независимым оценщиком, получить от него акт, определяющий выкупную стоимость, и направить ДГИ протокол разногласий в части цены договора купли-продажи недвижимости. Если Департамент отклонил полученный им протокол или вообще не ответил на него, спор в части цены за покупку имущества может быть передан на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы. Тогда окончательная стоимость арендованной недвижимости будет установлена судебным решением.

Стоит заметить, что направление протокола разногласий в этом случае не рассматривается в судебной практике как отказ от подписания договора купли-продажи в срок, установленный законом. Все еще встречаются случаи, когда Департамент ссылается на то, что, направив протокол разногласий, арендатор тем самым отказался от заключения договора, однако судебная практика не поддерживает эту позицию.

Говоря о стоимости имущества при его выкупе, нужно также уделить внимание порядку внесения оплаты по договору купли-продажи. Закон предусматривает возможность одномоментного платежа установленной в договоре или арбитражном решении цены либо выкуп приобретенных помещений у ДГИ Москвы в рассрочку (ежемесячную или ежеквартальную) одинаковыми долями за весь период, который не может составлять менее пяти лет. Важно понимать, что право выбора порядка расчетов за выкупаемое таким образом арендованное недвижимое имущество принадлежит субъекту МСП, поэтому ДГИ не может навязывать здесь своих условий.

Однако предоставление такой опции при оплате цены недвижимости не является безвозмездной. Во-первых, помимо собственно возмещения стоимости имущества нужно дополнительно вносить проценты, которые составляют 1/300 ставки рефинансирования, которая существовала в момент публикации решения о продаже недвижимости. Во-вторых, выкупаемое имущество до полного погашения его цены будет находиться в залоге у города Москвы. При этом за покупателем сохраняется возможность досрочного внесения всей выкупной стоимости.

Перейдем теперь к вопросам оформления обращений к Департаменту по поводу выкупа недвижимости. Здесь необходимо придерживаться порядку действий, который установлен административным регламентом, который можно рассматривать как пошаговую инструкцию. Прежде всего, нужно учитывать, что обращения в ДГИ по данному вопросу возможны только в электронном виде через официальный портал по предоставлению государственных и муниципальных услуг, а значит, понадобится доступ к личному кабинету.

После его получения (если этого не было сделано раньше) можно приступить к подаче запроса путем заполнения предназначенной для этого интерактивной формы на сайте. Прилагаемые к составленному таким способом заявлению документы должны быть отсканированы и заверены электронной цифровой подписью уполномоченного на их подачу лица. Каждый из них должен предоставляться в виде pdf-файла, а весь пакет — в zip-архиве, причем он целиком также должен удостоверяться электронной подписью.

Среди всего списка документов (который является исчерпывающим) есть такие, которые предоставляются заявителем в обязательном порядке. К ним относятся: документ, удостоверяющий личность заявителя, подтверждение его полномочий, если он является представителем или вправе выступать от имени организации без доверенности, а также копии учредительных документов юридического лица, а для акционерных обществ — реестры акционеров, удостоверенные реестродержателем. Последний документ необходимо предоставить за период не менее двух лет, если в указанное время общество не было внесено в реестр МСП.

Что касается остальных документов: выписки из ЕГРЮЛ (ЕГРИП), выписки из единого государственного реестра недвижимости, сведений о среднесписочной численности работников по форме КНД 1110018, формы бухгалтерской отчетности, а также налоговые декларации, — их прилагать не обязательно, потому что их может получить сам департамент имущества города Москвы в ходе проверки, что аренда нежилых помещений соответствует условиям выкупа. Но если предприниматель, намеренный выкупить имущество, решит подать их сам (например, для ускорения процесса), то к их направлению предъявляются такие же требования.

Важной гарантией прав заявителя является правило, согласно которому от него нельзя требовать предоставления каких-либо дополнительных документов и отказывать ему в приеме заявления об оформлении выкупа арендованного имущества на этом основании. Кстати, перечень таких оснований тоже исчерпывающий и включает в себя подачу заявления неуполномоченным на это лицом, неправильное или противоречивое заполнение формы запроса на сайте, несоответствие поданных документов требованиям закона или наличие в них сведений, которые не соответствуют действительности или противоречат друг другу, а также отсутствие электронной подписи или подтверждения того, что она принадлежит указанному лицу.

После направления вышеуказанным способом обращения в Департамент нужно ждать ответа от него. При положительном решении вопроса ДГИ должен направить проект договора купли-продажи. Несмотря на то, что регламент отводит всего 30 дней (речь идет о рабочих днях), на практике процесс может затянуться до полугода. Это объясняется тем, что в процессе рассмотрения заявки о выкупе арендованного имущества может понадобиться решение многих сопутствующих вопросов, которые влекут за собой приостановление предоставления госуслуги, о чем Департамент выносит решение, доступное в личном кабинете, и может уведомить заявителя по указанному им мобильному телефону путем направления смс-сообщения.

К обстоятельствам, которые могут затянуть процесс выкупа городской недвижимости, относятся, например, необходимость проведения кадастровых работ и постановки имущества на учет в ЕГРН (если этого не произошло ранее по каким-то причинам), согласование переустройства или перепланировок помещений, получение решения Правительства Москвы на выкуп объекта площадью свыше 1000 кв. м. и другие. Не стоит забывать и о том, что проведение мероприятий по оценке рыночной стоимости предмета покупки может занять продолжительное время (регламент отводит на это до 40 рабочих дней), а в случае спора о цене недвижимости придется дожидаться окончания производства по возникшему арбитражному делу. Поэтому для достижения заветной цели нужно запастись терпением.

В любом случае закон № 159-ФЗ определяет сроки, которые должны соблюдаться вне зависимости от оснований приостановления, которые прописаны в регламенте: 2 месяца с момента получения заявления — на заключение договора с оценщиком, 2 недели с даты получения его акта для принятия решения об условиях приватизации и 10 дней для направления проекта договора купли-продажи арендованного имущества с даты вынесения такого решения.

Если Департамент почему-то нарушает этот срок, то возможны два варианта реагирования: либо обжаловать бездействие в досудебном порядке (процедура такого обжалования прописана в регламенте), либо обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи. Разумеется, такое исковое заявление должно содержать все его существенные условия, а на истца возлагается обязанность по их обоснованию, поэтому в решении этой задачи без помощи специалиста не обойтись.

Итак, вопрос о выкупе имущества решен в положительную сторону, а заявителю направлен проект договора. В дальнейшем возможны три варианта развития событий.

1. Арендатора все устраивает, и он готов выкупить недвижимость на предложенных ДГИ условиях.

Как и все взаимодействие в рамках госуслуги, заключение сделки также осуществляется в электронной форме. Для подписания направленного проекта договора (напомним, что на это отводится 30 дней), понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись.

Переход права собственности по подписанному договору регистрируется в Росреестре. Покупателю недвижимости не нужно об этом беспокоиться, поскольку Департамент самостоятельно подает на регистрацию все документы.

Кроме того, нужно учесть еще ряд обстоятельств. Если приобретатель городского имущества выбрал вариант с рассрочкой платежа, ему также дополнительно понадобится:

• оформить электронную закладную, которая удостоверяет нахождение приобретенного имущества в залоге у города. Это придется сделать не позднее 5 рабочих дней с момента получения ссылки для подписания на указанный в заявлении адрес электронной почты;
• заключить в пользу города Москвы договор страхования переданного имущества на весь период рассрочки. На это отводится 14 рабочих дней с даты подписания договора купли-продажи. Копию страхового полиса нужно отправить в ДГИ.

2. Есть желание заключить договор, но на других условиях.

Чаще всего возникают вопросы к стоимости имущества, но возражения могут вызывать и другие предлагаемые Департаментом условия. В любом случае свои возражения необходимо оформить в виде протокола разногласий, который также в 30-дневный срок направляется в адрес ДГИ в электронном виде. После получения протокола Департаменту отводится 10 рабочих дней для рассмотрения возражений арендатора. Наиболее вероятным представляется вариант, когда ДГИ отказывается согласовывать замечания арендатора, и в этом случае приходится обращаться в арбитражный суд.

3. Арендатор передумал заключать договор.

С момента, когда проект договора купли-продажи оказался в личном кабинете заявителя, отказ от заключения договора означает утрату преимущественного права на выкуп здания или помещения. Обратиться за выкупом можно будет только по истечение установленного в законе срока.

Поэтому, если возникло понимание, что на текущий момент выкуп недвижимости нецелесообразен, нужно отозвать поданное заявление еще до получения ответа от Департамента городского имущества.

В случае нарушения прав заявителя всегда имеется возможность обратиться в суд, однако стоит рассмотреть целесообразность подачи жалобы в досудебном порядке. Возможность такого обжалования предоставляется, в первую очередь, законом № 210-ФЗ об организации предоставления государственных и муниципальных услуг (в нем есть специальная глава на этот счет), постановлением московского правительства 546-ПП, а также самим административным регламентом (пятый раздел).

Воспользоваться таким порядком можно в следующих случаях:

• нарушен срок и порядок регистрации обращений по поводу выкупа арендованного имущества. Это может оказаться важным, поскольку все последующие сроки привязаны именно к данному действию. Кроме того, отсутствие у заявителя надлежащего подтверждения подачи всех необходимых документов серьезно нарушает его права, особенно в спорных ситуациях;
• требование от заявителя не предусмотренных правилами и нормами документов. Учитывая, что при рассмотрении обращений по поводу выкупа городского имущества чиновники склонны «расширительно» толковать требования закона, с такими необоснованными требованиям приходится время от времени сталкиваться;
• несоблюдение сроков предоставления рассматриваемой государственной услуги. Подавать жалобу по этому основанию имеет смысл, если в процессе рассмотрения документов решение связанных с этим вопросом очевидно затягивается;
• отказ в приеме документов. Размытость многих нормативных формулировок может спровоцировать такое действие со стороны Департамента. Но, поскольку перечень документов и требования к их содержанию носят исчерпывающий характер, такая жалоба имеет все шансы на успех;
• отказ в выкупе арендованного имущества. Пожалуй, это самый серьезный повод для обжалования.

Кроме того, как следует из рассматриваемого документа, с жалобой можно обратиться и в случаях других нарушений порядка принятия решения, что может понадобится, например, для сокращения фактических сроков решения этого вопроса.

При этом важно правильно составить жалобу, соблюсти все требования, которые регламент к ней предъявляет: правильно указать все сведения о лице или органе, чьи действия обжалуются, данные о заявителе и государственной услуге, за которой он обратился, регистрационный номер (если, конечно, не обжалуется отказ в приеме документов), суть нарушения и доводы.

В отличие от самой госуслуги, предназначенной для выкупа имущества, с жалобой можно обратиться в любом порядке: подать ее на личном приеме, отправить по почте или воспользоваться электронным сервисом. Если обжалуются действия рядовых сотрудников Департамента, жалобу следует направить на имя руководителя ДГИ, а его решения, в свою очередь, могут быть оспорены непосредственно в мэрии Москвы.

Решение по жалобе (полное или частичное удовлетворение или мотивированный отказ) должно быть принято в течение 15 рабочих дней с момента ее подачи, а для некоторых случаев (например, отказ в приеме документов или неустранение опечаток и ошибок) оно составляет всего 5 рабочих дней.

Если досудебный порядок не подходит и нужно обращаться в арбитраж, тогда важно сделать это вовремя, поскольку законом для этого устанавливаются сокращенные сроки. Требовать разрешить спор при наличии протокола разногласий или заключить договор принудительно можно только в течение 6 месяцев.

Если право на выкуп арендованного недвижимого имущества не закреплено в законодательстве, единственный способ рассчитывать на приобретение здания, помещения или другого арендуемого объекта — это закрепить такое право непосредственно в договоре. Однако важно понимать, что аренда с правом выкупа имеет свои плюсы и минусы. По сравнению с приобретением недвижимости, например, в ипотеку, итоговая стоимость на приобретение может оказаться дешевле, тем более что здесь отсутствует первоначальный взнос, который требуют банки.

Кроме того, в договоре стороны могут предусмотреть гибкое регулирование своих взаимоотношений по выкупу арендованного имущества, не предусматривающее обязанность приобретения недвижимости в собственность арендатора, если это перестает быть ему выгодным. Вместе с тем, такой вариант оформления отношений таит в себе и определенные риски: собственник может обременить недвижимое имущество правами третьих лиц (например, взять кредит под залог арендованного здания) или расторгнуть договор с ссылкой на существенные нарушения со стороны арендатора.

При этом арендные платежи за все время пользования имуществом, разумеется, выше, чем при обычной аренде, но при прекращении аренды они автоматически не возвращаются. Все это создает необходимость тщательной юридической проверки условий договора аренды и объекта недвижимого имущества юристом — специалистом по недвижимости.

Принимать во внимание все эти риски необходимо еще на стадии согласования условий аренды с правом выкупа (разумеется, такую сделку лучше заключать с помощью юриста). Особую заботу следует проявить к двум ключевым моментам: соотношению арендных платежей и стоимости выкупа имущества, с одной стороны, а также условиям и срокам внесения выкупной цены — с другой.

Разумеется, для арендатора выгоднее предусмотреть такие условия, чтобы арендная плата засчитывалась в цену недвижимости, т.е. включала в себя элементы купли-продажи имущества в рассрочку. При таких взаимоотношениях истечение определенного срока аренды влекло бы за собой переход права собственности к арендатору. Однако будущему приобретателю стоит избегать просрочек и иных существенных нарушений со своей стороны, поскольку преждевременное прекращение договора аренды по его вине может повлечь за собой нежелательные финансовые потери. Для его интересов в договоре можно предусмотреть возможность досрочного выкупа арендованной недвижимости, чтобы сократить срок аренды и одновременно — существования указанного риска.

Следует также внимательно отнестись к форме, в которой заключается договор такой аренды. Если срок действия договора составляет 1 год и более, то он должен пройти регистрацию в Росреестре. Целесообразно заключить сделку в нотариальной форме, потому что переход права собственности (при наступлении предусмотренных договором условий) по нотариальной сделке можно оперативно зарегистрировать без привлечения арендодателя.

В любом случае планирование покупки недвижимости через аренду требует взвешенного и профессионального подхода, поэтому экономить на правовой поддержке в таких случаях не стоит. Юридическое сопровождение таких сделок открывает доступ к комплексному анализу исходной ситуации, связанной с реализацией преимущественного права выкупа арендованного имущества, проверке соответствия субъекта малого предпринимательства перечисленным и иным требованиям закона с точки зрения наличия у него преимущественного права на выкуп, подаче всех документов и отслеживанию процесса их рассмотрения, решению всех вопросов, связанных с определением выкупной стоимости, а также с досудебной и судебной защитой прав арендатора, претендующего на выкуп, включая перевод на него прав и обязанностей покупателя, понуждение ДГИ к заключению договоров, взыскание убытков, вызванных его незаконными действиями.