Договор предварительной купли продажи недвижимости

Чтобы понимать смысл и ценность ПДКП, надо знать что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости. Говоря простым языком, это гарантия того, что ваша сделка точно состоится - и случится это не когда-нибудь потом, а именно в те сроки, которые вы пропишите. И на тех условиях, которые будут зафиксированы сим документом.

Вот почему так важно не относиться к этому пренебрежительно и сделать все на совесть. Ведь от него зависит, дойдете вы со второй стороной до сделки или разойдетесь здесь и сейчас. В предварительном договоре купли продажи недвижимости немало своих подводных камней. Поэтому лучше не экономить и привлечь опытного юриста к его составлению и осуждению.

Однако в вашей власти отказаться от экспертной помощи и решать вопрос своими силами. Но тогда не забудьте дополнить текст такими важными вещами:

• пропишите, что один обязывается купить, а другой - продать именно эту жилплощадь за вот такую сумму и на вот таких условиях
• сошлитесь на документы, которые по закону разрешают вам участвовать в процессе (свидетельство о наследстве, доверенность, дарственная и так далее)
• запишите данные о государственной регистрации предмета интереса
• если вы сошлись на том, что покупатель может заплатить часть авансом - в деталях укажите и это
• полную сумму покупки - в прямом смысле до копейки - и обстоятельства, в которых она может измениться (если все согласны)
• однозначно и полно распишите ситуации, в которых сделку можно вообще отменить: например, смерть одного из участников, серьезная болезнь или что-то еще уважительное лично для вас (да хоть ретроградный Меркурий - лишь бы с вами согласился оппонент)
• зафиксируйте как, когда и чем вы будете расплачиваться
• не забудьте вписать сведения о том, как именно должна пройти передача “квадратов”
• внесите и подтверждение нынешнего хозяина (или доверенного представителя) о том, что обременений на квартиру нет.

Вообще-то нет. Ведь, в сущности, что такое предварительный договор купли продажи недвижимости? Это только страховка для обеих сторон, которая даст уверенность в том, что все пройдет согласно устным договоренностям.

Но сегодня ПДКП набирает популярность - особенно там, где  речь идет о весьма больших для участников деньгах. А если вспомнить, сколько сегодня стоят даже самые маленькие студии - все встает на свои места. Как-то защититься и иметь гарант хотят все.

Впрочем, кое в каких случаях предварительный договор оказывается обязательным пунктом программы. Например, если на одной из сторон выступает несовершеннолетний, вам придется обеспечить все виды защиты его прав и имущества. Без ПДКП вы не сможете и приобрести жилье в ипотеку - тут гарантии нужны уже банку.

В целом срок действия не входит в существенные условия предварительного договора купли продажи недвижимости. Однако если уж делать все по уму - то и это тоже имеет смысл в него внести. Если на этот счет вы ничего в бумаге не скажете - период действительности за вас определит закон. И действовать все договоренности будут строго один год - ни днем больше, ни днем меньше.

Уместным будет ничего конкретного не писать, если перспектива того, что покупатель сможет ходить и думать год, вас устраивает. Вот только обычно люди хотят продать жилье несколько быстрее, потому что от этого может многое зависеть. Допустим, не продав трешку в одном городе, не найдется денег на покупку жилья в другом. А указание “срока годности” предварительного договора купли продажи недвижимости может поторопить неспешного партнера.

В штатной ситуации юридическая сила предварительного договора купли продажи недвижимости имеется и без участия нотариуса. Чаще всего заверять или нет - ваше личное дело.

Но если вы точно знаете, что нотариально заверяться будет основной договор - аналогичный шаг и для предварительного договора становится обязательным. Скажем, в сделке замешан несовершеннолетний. Значит основной документ пройдет через руки законника. Следовательно, и с ПДКП требуется сделать то же самое.

Такое действие не имеет необходимости - юридическую силу предварительный договор купли-продажи недвижимости имеет и без того. Эта процедура обязательна для основного ДКП, поскольку именно в ходе исполнения условий этой бумаги у жилплощади меняется владелец.

В зависимости от обстоятельств каждой конкретной сделки, вид предварительного договора будет меняться. Ниже мы рассмотрим основные.

Предварительный договор при покупке жилья в ипотеку

Решаясь на покупку жилья в ипотеку, россиянин прежде всего пытается узнать, одобрят ли ему такой кредит. А если да - то на какую примерно сумму?

Предварительные - и примерные - цифры банк может озвучить, исходя из финансового положения клиента. Но конкретизировать сможет только после того, как узнает подробности об объекте покупки и изучит детали сделки. И здесь ключевое значение играет предварительный договор купли продажи недвижимости - это ведь в нем все нужные сведения и прописаны.

Если в оплате по предварительному договору купли продажи недвижимости участвует ипотека - это тоже будет отражено в тексте. К слову, вам понадобится на один экземпляр документа больше - он отправится в банк. 

Нюанс такого вида ПДКП в том, что банк, просмотрев условия сделки, может отказаться выдавать кредит. Покупатель оказывается без средств на покупку недвижки. Поэтому когда обговаривается оплата по предварительному договору купли продажи недвижимости, в документе прописывается план действий на такой случай. Вы можете дать покупателю время, чтобы он попробовал получить добро в другой финансовой организации. Но чаще стороны сходятся на том, что в этом случае договор аннулируется.

Предварительный договор покупки квартиры в новостройке

Тут принципиально важно, в какой момент вы совершаете покупку. Если речь идет о строящемся здании - квартиру вы приобретаете не по договору купли-продажи, а по ДДУ. А коли нет основного договора - откуда взяться дополнительному?

Но если дом с однушкой вашей мечты застройщик в эксплуатацию уже сдал - можно поговорить и о ПДКП. Ведь компания в этом случае уже оформила недвижимость как свою собственность - значит, появилась юридическая сила предварительного договора купли продажи недвижимости.

Предварительный договор для органа опеки

Бывает так, что искреннего желания сменить обстановку или начать новую жизнь недостаточно, чтобы спокойно продать квартиру и улететь жить на Бали. Дело в том, что юридически собственником жилплощади или ее части оказывается ребенок.

Здесь ПДКП более чем обязателен: существенные условия предварительного договора купли продажи недвижимости будут изучать органы опеки. Их задача - проследить, чтобы взрослые в погоне за переменами не нарушили права несовершеннолетнего. В частности, продавая его дом или долю, они должны тут же купить ему что-то равноценное. А если приобретение новой недвижимости планируется позже - перевести эквивалентную сумму на счет чада.

Предварительный договор дает возможность убедиться, что все происходит по закону и ребенок не пострадает. Если документ устроит опеку - они дадут зеленый свет вашей сделке. Иначе Росреестр просто не зарегистрирует новое право собственности.

У всех нас ход мысли примерно одинаковый. Поэтому и ошибки при составлении документов мы обычно “сажаем” одни и те же. Надежнейший способ этого избежать - доверить дело тому, кто в нем профи, и нанять юриста. Но если вы полны решимости справиться без помощников, постарайтесь учесть самые частые проблемы. Вот что можно сделать, чтобы испортить ПДКП:

Решить не называть в документе стоимость недвижимости. Формально это не обязательно, но может защитить вас, если при подписании основного договора одна из сторон захочет продать подороже или купить подешевле. Сумму, не указанную в ПДКП, назначит суд.

Ничего не написать про задаток. Случись что - за вас снова решит суд. Лучше обозначить, сколько это в рублях, что с ним делать при срыве сделки, как именно его передавать.

Верить в лучшее и не продумывать пути отхода. Чтобы избежать скандалов и тяжб, пропишите сразу, при каких условиях предварительный договор можно расторгнуть без штрафных санкций.

Договориться на слишком крупную оплату по предварительному договору купли продажи недвижимости. С таким задатком договор имеет все шансы быть признанным основным. На его основании жилье отойдет покупателю, а вы уже ничего не сможете переиграть.

Вы уже знаете что такое предварительный договор купли продажи недвижимости. Самое время поговорить о том, чем вы рискуете при его подписании.

Отсутствие гарантии заключения сделки

Точнее, некоторые гарантии такой документ дает, но не стопроцентные - для такой точности нужен дар предвидения, а бумага только фиксирует намерение двух людей провести сделку.

Если один передумает и все сорвется -  давить на совесть, уговаривать и умасливать не советуем. Лучше сразу идите в суд - так вы сможете отстоять свои права. Хотя чаще всего партнеры находят компромисс до того, как подадут иск.

Признание предварительного договора недействительным

Ошибки при составлении текста и неуказанные существенные условия предварительного договора купли продажи недвижимости легко станут причиной для превращения документа в филькину грамоту. Вот что обычно идет не так:

• Вы не придерживались требуемой формы или проигнорировали условия, необходимые для придания бумаге юридического веса. Скажем, в сделке участвует подросток, а вы не заверили ПДКП у нотариуса.
• В договоре не оказалось ключевых данных. Это может быть адрес дачи, ее кадастровый номер или другая информация, по которой можно понять, о какой именно недвижке вообще идет разговор.

Заключение договора с мошенником

Слабое место ПДКП - отсутствие регистрации. Это избавляет от лишней беготни по инстанциям, но и учет таких документов никто не ведет. Так что невозможно узнать наверняка, единственный вы покупатель или “продавец” оформил бумагу с условием выплаты аванса еще с парой человек.

В этом смысле попробовать обезопасить себя можно - настоять на том, чтобы в тексте появился пункт о том, что вторая сторона не заключала никаких других договоров в отношении этой недвижимости. И пункта о возвращении переданных денег, если в этом вопросе продавец наврал.

Потеря задатка или аванса

Этот риск фактически вытекает из предыдущего. Как бы мы ни подстраховывали себя и не пытались предусмотреть в документе все - изворотливый ум всегда сможет найти себе лазейку. А ум наглый и искать ничего не станет - просто уйдет в закат с вашим задатком. В лучшем случае - скажет, что у него ЧП и средства пришлось пустить на решение внезапной проблемы. Оплату лечения попавшего в ДТП родственника, например. Или похороны любимой бабушки (которая вообще-то жива и вполне здорова).

Ваш единственный шанс вернуть потраченное - судебное разбирательство.

Риск приобретения объекта с обременением

Перед заключением предварительного ДКП вы не обязаны показывать друг другу выписки, справки и свидетельства, которые подтверждают юридическую чистоту. Так что нынешний хозяин квадратных метров может немного и приврать. Например, не рассказать вам об обременении жилья. И о том, что кроме вас в доме до самой смерти будет жить дедушка, вы узнаете слишком поздно. Росреестр, конечно, “обремененную” сделку не зарегистрирует, но проблем не оберетесь.

Найти управу нетрудно - требуйте действительную (не старше месяца) выписку из ЕГРН до того, как ПДКП будет в договоре. И заставьте продавца прописать в тексте, что обременений на жилплощади нет.

Второй вариант - текущий собственник сдал квартиру в аренду перед тем как продавать ее вам. Договор со сроком меньше года регистрировать не обязательно, проверить его наличие невозможно. Закон встанет на сторону жильцов - они-то тут вообще не при делах. Они сохранят за собой право занимать жилплощадь до тех пор, пока не истечет срок действия договора. Смена владельца тут ни на что не повлияет.

Чтобы был шанс отстоять свою правоту в суде - пропишите в договоре, что продавец никому не сдает эту квартиру.

Когда один отказывается соблюдать обозначенные условия - второй вправе требовать, так скажем, образумиться. А если решить все миром не получилось - в суд подается иск и вопрос решается на заседании.  Вот какие обязательства может наложить на “халтурщика” суд:

• Одна из сторон отказывается от покупки или продажи, но весомых аргументов не приводит - обяжут сделку заключить.
• Все сорвалось из-за покупателя - задаток не только не вернут, но еще и заставят выплатить столько же.
• Ничего не вышло по вине продавца, а задаток тот не вернул - стребуют его назад в ультимативной форме.
• У одного появились незапланированные траты из-за другого - заставят компенсировать.
• Нарушили договор - обяжут платить штраф в зависимости от условий предварительного ДКП.

Основания для расторжения или прекращения действия предварительного договора

В целом тут все логично и даже предсказуемо. Например, ПДКП прекращает существование, если вы только что подписали основной документ - теперь он больше попросту не нужен.

Кроме того, договор расторгнется сам собой в момент истечения срока действия, который был в нем указан - при условии, что за это время вы так и не провели сделку. Если конкретный период вы в бумаге не обозначали – в аналогичной ситуации она автоматически будет расторгнута через год.

Уважительной причиной для аннулирования договоренностей будет появление обстоятельств, мешающих сделке. И, конечно, ПДКП можно расторгнуть по сознательному желанию одной или обеих сторон.

Иногда сделку приходится отменять несмотря на то, что и у вас, и у вашего партнера есть желание ее совершить. Причина в том, что в дело вмешиваются факторы, побороть которые выше ваших сил. Вот возможные варианты:

• банк просмотрел условия вашего договора и решил, что выдавать покупателю ипотечный кредит не будет
• в числе текущих хозяев недвижимости есть ребенок и опека запретила проводить сделку
• продать или купить квартиру удастся настолько нескоро, что срок действия ПДКП истечет - допустим, если банк требует решить вопрос с незаконной перепланировкой, а вы установили “срок годности” меньше, чем на это нужно времени
• появились другие веские причины - например, тяжелая болезнь.

Особенности расторжения предварительного договора по желанию одной или обеих сторон

Итак, что-то пошло не по плану и все предварительные договоренности пришлось оперативно свернуть. Что вам стоит узнать прежде, чем вы начнете формальную процедуру расторжения?

Если инициатором стал кто-то один - он должен письменно уведомить второго. Только имейте в виду, что сообщение в мессенджере под этот формат не попадает. Кроме того, виновнику придется раскошелиться на штрафы и пени - точный размер вы же и установили, когда сочиняли ПДКП. Естественно, за исключением не зависящих от вас случаев - не дали ипотеку, отказала опека и тому подобное.

А как быть с задатком, который вы, возможно, уже передали или получили? Снова смотрим на то, чья была идея договор расторгнуть. Если продающего - деньги придется возвращать, да еще и сумму удваивать. Расторгает покупающий - аванс остается у действующего собственника. Впрочем, если сумеете договориться полюбовно - можно отыграть назад передачу задатка и разойтись.

Но что если сделка не случилась в результате совместного решения всех ее участников? Тогда мы посоветуем не расторгать ПДКП. Кто знает - вдруг в течение срока его действия что-то изменится и вы сможете вернуться к сотрудничеству? А если нет - документ сам утратит силу по истечении положенного времени.

Но если в вашей ситуации удобнее аннулировать ПДКП - лучше составить еще и соглашение о расторжении. Так вы зафиксируете, что ни у кого нет претензий и желание действительно было обоюдным. В противном случае каждый из вас может сменить решение попозже и прийти в суд - требовать компенсацию за срыв.

Вот что самое значимое нужно запомнить на тему ПДКП. Запишем тезисно.

1. Договор заключают ради фиксации намерений и некой условной гарантии. Один говорит, что желает купить, а второй - продать вот это конкретное жилье.
2. Чаще всего бумага не обязательная и не нуждается в госрегистрации. Исключение - покупка с ипотекой и участие ребенка.
3. ПДКП не дает покупателю права считать себя новым владельцем недвижки. Это делает основной договор. Однако если вы пропишите слишком большой аванс - предварительную бумагу суд может расценить как основную и обязать сделку допровести.
4. В российском законодательстве нет конкретного списка данных, который надо указать в тексте. Однако чем детальнее будет договор и чем больше сведений и заверений вы впишете - тем меньше риски. А в крайнем случае вам проще будет защитить себя в суде.
5. Описывая предмет сделки, делайте это так, чтобы его можно было опознать на 100%.
6. Ответственность всех участников, сумму и способ уплаты штрафов стоит обозначать максимально детально - это убережет вас от конфликтов в случае срыва предприятия.
7. ПДКП можно заключить и при покупке новостройки. Но только если здание уже сдали в эксплуатацию и застройщик записал его как имущество компании. Если жилье вы берете на этапе стройке -  заключается договор долевого участия.
8. Если вы договорились о задатке - пишите расписку, когда будете его отдавать или получать.
9. Юридическая сила ПДКП исчезает в момент его расторжения или окончания срока действия. По умолчанию такой срок составляет год, но вы можете прямо в самом документе написать что-то другое.
10. Если вы расторгли ПДКП - составьте соглашение о расторжении, чтобы избежать неприятностей.