Как купить коммерческую недвижимость

Коммерция с латинского - торговля, продажа товаров и услуг.

Следовательно, коммерческая недвижимость - это нежилые помещения, которые используются для коммерческой деятельности. Ключевое слово здесь - “нежилые”. В этом состоит ее главное отличие от обычной недвижимости - она не предназначена для проживания, зато ее можно использовать для получения прибыли.

Хочется человеку открыть парикмахерскую, или кондитерскую, или разместить магазин, склад, хостел и т.п. Условно коммерческую недвижимость можно поделить на такие виды, как:

• свободного назначения (кафе,хостелы);
• торговая (магазины, ТРК, аптеки);
• офисная (бизнес-центры, собственно офисы);
• апартаменты (помещения по типу квартир, которые можно сдавать в аренду);
• социальная (фитнес, медцентры, детские центры);
• индустриальная (промышленные объекты, базы, логистические центры, АЗС);
• земельные участки для производственных нужд.

Покупать-продавать, вообще осуществлять сделки с коммерческой недвижимостью могут не только организации, как юридические лица, но и частники.

Физическое лицо решило вложиться в коммерческую недвижимость. В принципе, ему для этого нужны деньги в достаточной сумме и паспорт. Но покупка коммерческой недвижимости физическим лицом  имеет свои подводные камни.

Недвижимость, ежели она приобреталась супругами в браке, считается совместно нажитой. А, следовательно, любые манипуляции с ней требуют согласия второго супруга.

Как купить коммерческую недвижимость физическому лицу, если у него нет нужной суммы? Это другая особенность, и заключается она в том, что банки очень не любят давать кредиты обычным людям. Вот если бы это был индивидуальный предприниматель (организацию даже не приводим в пример, тут и так все понятно), то кредит дали бы без проблем).

Однако стоит попробовать с ипотекой - если объект ликвиден, то банк согласится.

У вас есть деньги, настало “время Ч” - вы собираетесь купить коммерческую недвижимость. Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости?

А надо знать наверняка, что именно хотите, для каких целей вам нужна коммерческая недвижимость.

И нужно знать, какие действия вы должны совершить, так сказать алгоритм.

Действия будут происходить в виде этапов. По сути их три: выбор, проверка, договор. Остановимся чуть подробнее на каждом из них.

Первостепенное значение имеет локация объекта. Очевидно, что если бизнес зависит от транзитного трафика, то нужно место с высокой проходимостью. Хорошо, если есть место для парковок.

Первые этажи в жилых домах более привлекательны, чем помещения в цоколе или подвале (неприятные запахи, повышенная влажность, мало света, неудобный спуск).

Если тут все устраивает, обращаем внимание на техническую оснащенность. Ведь она должна соответствовать запросам деятельности. Если и тут все хорошо, переходим к следующему этапу.

Очевидно, что, ведя переговоры, вы должны быть уверены, что разговариваете с собственником помещения. Пусть он подтвердит свою личность владельца. На то есть:

• Документы о правах собственности. Объект достался ему в дар? Будьте добры - дарственную.
• Выписками из ЕГРН. Впрочем, вы и сами можете запросить ее, и у вас будут актуальные данные и о недвижимости, и о ее владельце.

Выписка  содержит в себе информацию об обременениях, о банкротстве хозяина, пусть и о потенциальном. Если имеется непогашенная задолженность в размере, близком к стоимости объекта, - стоит насторожиться. Там же имеется информация о наличии совладельцев, тогда на сделку должно быть согласие с их стороны.

Единой формы для договора нет, поэтому большинство пользуется типовым со стандартной структурой документа. Обычно это: что является предметом договора, каковы обязательства сторон, цена и тому подобное.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме, и по нему регистрируют переход прав собственности.

В зависимостим от того, какой статус продавца - организация, или ИП, или частное лицо - разный пакет документов.

Если вы не покупаете, а, наоборот, продаете?

1. Если продавец - какое-нибудь ООО. Что нужно предоставить?

• Выписку из ЕГРЮЛ - этот документ действует только один день, и справка должна быть предоставлена день в день, когда совершается сделка. Это нужно, чтобы убедиться, что компания не внесла каких-то изменений.
• Нотариальную доверенность (интересы гендиректора может представлять и другое лицо).
• Устав предприятия.
• Документы на недвижимость (кадастровый паспорт, технические характеристики и т.д.).
• Документ о финансовой ситуации компании. 
• Если сделка крупная (более 25% активов), то согласие учредителей обязательно!
• У компании несколько собственников? Тогда должно быть решение директоров о продаже недвижимости.
• Паспорт руководителя.

2. Если продает недвижимость частник, то, как уже говорилось ранее, понадобятся:

• Паспорт.
• Согласие супруга на сделку, виза нотариуса обязательна!!!
• Кроме того, выписка из ЕГРН. Если объект недвижимости - новостройка, то разрешение на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию.
• Естественно, кадастровый план, техпаспорт (можно отследить незаконную перепланировку, да и параметры помещений).
• Не должно быть долгов по оплате услуг коммунальщиков - значит, нужна квитанция об оплате.
• Договоры с обслуживающими организациями, арендаторами.
• Отчет об оценке имущества.

Покупатель, в свою очередь, тоже должен позаботиться о наличии документов, которые нужны для сделки:

• паспорт;
• доверенность, если его представляет другое лицо;
• заявление на регистрацию о переходе прав собственности;
• решение директора о покупке объекта;
• кредитный договор, если недвижимость покупается лицом в ипотеку;
• квитанция об уплате госпошлины.

Поскольку происходит продажа, то у продавца имеется доход, а доходы с продажи любого объекта недвижимости (если лицо владело им менее 3 или 5 лет) облагаются налогом, равным 13%. Сумму налоговых выплат можно уменьшить за счет вычетов.

А иногда и вовсе платить ничего не придется.

Особого внимания требует ситуация, когда стоимость продажи меньше кадастровой стоимости. Тогда налог уплачивается, исходя именно из кадастровой стоимости, умноженной на 0.7 (так называемый понижающий коэффициент). 

Пример:

Объект имеет кадастровую стоимость один млн. рублей, а продали его за 600. Тогда расчет по формуле: 1000 тыс.х0.7х0.13=91 тыс., а не (600 тыс*13%) = 78 тыс. То есть платить больше.

Если вы как физическое лицо приобрели недвижимость до 2016 т, то вам повезло - платить не придется. Не будете платить, если купили недвижимость и в 2017 году, поскольку владели ею более 5ти лет.

А вот если купили в 2019 году и продаете сейчас, платить уже надо (менее 5 ти лет).

Однако, если вы в том же 2019 году стали собственником подаренного объекта, т.е. оформлена была коммерческая недвижимость на физическое лицо, то есть на вас, то от налога с дохода вы освобождаетесь.

Хотелось бы обратить внимание на риски, которые обнулят ваше приобретение, т.к. сделка может быть признана недействительной. Вы потеряете и приобретение, и вложенные инвестиции. О них мы косвенно упоминали выше, сейчас еще раз акцентируем ваше внимание.

1. Притязания супругов. При расторжении брака один из супругов вполне может оспорить сделку, в которой не учли его права, ущемили интересы. Не сложно доказать, что другая сторона сделки должна была знать о том, что имущество - супружеское.
2. Купля имущества, доставшегося по наследству. Недостаточно иметь на руках свидетельства о праве на наследство. Что будет, если гражданин продал коммерческую недвижимость, как только получил свидетельство? Велика вероятность, что появятся другие наследники, претендующие на нее же, и тогда сделка признается недействительной. Нужно, чтобы права были еще зарегистрированы наследником.
3. Сделка совершена, а потом выясняется, что продавал недвижимость человек на стадии банкротства. Сто пудов, сделка будет оспорена.
4. Если объект множество раз перепродавался за короткий период времени, или сделки совершались между родственниками или партнерами по бизнесу, то велика вероятность того, что имеются пороки сделок.
5. Есть такая тема, как порок воли или полномочий. Только доверенность за подписью нотариуса гарантирует, что физлицо осуществляло сделку в полном здравии и трезвой памяти, а у юрлица не было ограничений полномочий.
6. И очень “модная” нынче тема - это нахождение недвижимости в неких охранных зонах. Их наличие может сделать невозможным использование объекта по своему назначению. Нередки ситуации, когда за приличную сумму приобретался земельный участок, неважно со зданием/сооружением на нем или без, а потом выяснялось, что они могут быть изъяты под муниципальные нужды. Как говорится - “деньги на ветер”.

Очень рекомендуем обратиться к специалистам. Не риелторам, а именно специалистам-юристам. Они проверят чистоту сделки и уберегут вас и ваши активы.

А если вас интересует как продать коммерческую недвижимость - то можно и к риелторам, они отлично находят покупателей.