Расторжение договора купли продажи

Все, что связано с продажей и куплей недвижимости отражено в ГК РФ, который четко регламентирует эту процедуру. Купля-продажа проводится исключительно на основании договора. Именно в нем фиксируются права и обязанности участников, то, в каком порядке  будет происходить передача недвижимости и многие другие не менее важные моменты.

Тот же закон содержит в себе и порядок расторжения. Если одна из сторон не выполнила тех обязательств, которые  были указаны в договоре (и за которые эта сторона, между прочим, расписалась), т.е. имеются основания расторжения договора купли продажи недвижимости, то закон, защищая добросовестную сторону, позволяет запустить эту процедуру.

По идее, можно “разорвать” договор, если и продавец, и покупатель на это согласны (и это будет расторжение договора купли продажи по соглашению сторон). Однако “разорвать отношения” можно и в одностороннем порядке.

Хотим обратить внимание на некоторые моменты.

Купля-продажа проходит в два этапа:

1. сначала составляют и подписывают договор.
2. потом происходит переход прав от 1 участника ко 2 - от продавца к покупателю - путем государственной регистрации в Росреестре.

До того, как произойдет регистрация, договор, будучи подписанным, не имеет юридической силы, то есть говорить о его расторжении не совсем корректно. Корректнее говорить об аннулирование сделки.
 
В ситуации, когда прошла регистрация (а регистрируется не сам договор как бумажка, а именно явление - переход прав собственности), но имеются существенные нарушения пунктов и подпунктов ДКП, тогда речь напрямую идет и о расторжении договора и аннулирования сделки. Однако опустим  этот нюанс, и скажем, что расторжение договора купли продажи недвижимости может осуществляться как ДО, так и ПОСЛЕ регистрации.

Предположим, что у покупателя случился какой-то форс-мажор, подвели контрагенты, срочно понадобились деньги на лечение родственника, словом, финансовое положение изменилось.

Или продавец должен был съехать с квартиры, которая продается. Но план сорвался. Ситуация не спорная (значит, обойдемся без суда). И стороны решили прекратить договор и аннулировать сделку - на что оба согласны, иначе говоря юридическим языком - расторжение договора купли продажи по соглашению сторон.

Ими заключается мирное соглашение о расторжении. Возможно, через некоторое время лица снова заключат договор, и сделка, наконец, состоится.

Что касается соглашения, то оно должно быть в той же форме. что и ДКП - например, договор заверен нотариусом, следовательно, и соглашение тоже должно иметь подпись нотариуса.

Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости должно содержать в себе: реквизиты сторон, ДКП, который предполагается отменить, данные об объекте, последствия (это будет просто возврат денег и недвижимости, или предусматривается компенсация ущерба, а может, штраф) и сроки.

Если аннулирование договора происходит до регистрации, соглашение просто подписывается у нотариуса. Уже передали документы на регистрацию? Срочно пишите заявление о прекращении ее (соглашение прилагается). Ну а если регистрация успела состояться, то по опять же обоюдному согласию можно провести регистрацию “обратки” - обратного перехода права собственности.

Второй случай, это когда происходит одностороннее расторжение договора купли продажи, где кто-то один из участников пожелал расторгнуть ДКП.

Покупатель может прийти с желанием расторгнуть договор. Как правило, это происходит, когда:

• был установлен срок передачи недвижимости, но передача в оговоренный срок не состоялась;
• проживающие в квартире не хотят съезжать и сниматься с регистрации;
• жилье передали, но ее облик и состояние хуже, чем предусматривалось договором (не сделан ремонт, при выезде жильцы повредили коммуникации, мебель и т.п.);
• продавец должен прийти на регистрацию, но не является (считай=срывает процедуру перехода права);
• бывший владелец намеренно не сообщил об обременениях на квартиру, например, не сообщил о правах на квартиру других лиц.

Очевидно, что имеет место спор, а значит, расторжение ДКП будет проходить в суде.

Обычно, пострадавшими являются покупатели, ибо берут в каком-то смысле “кота в мешке”. Не будем “демонизировать” продавцов, нередки случаи, когда действиями,точнее, бездействием покупателей нарушаются права продавца.

Покупатель внес задаток, а остальные платежи перестали поступать, или вообще отказывается платить. Или почему то отказывается принимать квартиру, затягивает с регистрацией или отказывается от нее. Вот такая “подстава”.

Продавцу ничего другого не остается, как пойти в суд, и расторжение договора купли продажи происходит уже в зале суда.

Выше нами говорилось, что сделку аннулировать можно. Если суд примет такое решение.

А суд, как правило, принимает такое решение, когда имеются основания (или по другому, причины).

Так и какие причины могут быть, чтобы договор расторгнуть?

1. Так решили обе стороны, составившие мирное соглашение о расторжении договора купли продажи.
2. Обстоятельства кардинально изменились.
3. Обратная сторона вразрез договору не исполнила обязательств, или исполнила, но не в том виде, в котором должно было.

Немаловажный момент. После регистрации можно аннулировать сделку, если расчет не произошел. Просто тогда договор считается неисполненным.

Вот если договор исполнен (все со всеми рассчитались, права зарегистрированы), расторгнуть сделку большая, почти нерешаемая проблема. Шанс есть, если обе стороны передумали. Тогда участники сделки могут заключить обратную сделку - продавец и покупатель меняются местами.

Если расторгнуть договор стремится только одна сторона, то ничего не поделаешь, ей придется обращаться в суд. А там уж как он решит.

Покупатель для приобретения квартиры по ДКП оформил в банке ипотеку. А потом его его уволили с высокооплачиваемой работы. Хуже некуда.

Хорошо, если право собственности не зарегистрировано, тогда хватит составления соглашения. В противном случае, нужно согласие кредитора.

Возможны варианты:

1. Например, стороны составляют соглашение, по которому бывший собственник (продавец) возвращает задаток. Новый владелец (покупатель) - он же заемщик, за счет этих денег погашает ипотеку, обременение банка сняты.
2. Подключается сам банк. Заключается предварительный ДКП, заводятся 2 ячейки: в 1 покупатель кладет деньги для погашения, а со второй продавец получает деньги после снятия обременений.
3. Клиент может договориться с банком, что он перепродаст залоговую квартиру. Банкам выгоднее получить деньги или нового заемщика, чем просроченную задолженность. Велика вероятность, что банк согласится.

Ну а если нет, тогда в суд.

Они связаны со способом, по которому происходит процесс.

Если удалось заиметь соглашение о расторжении договора купли продажи - около трех-четырех недель. А рассмотрение спорного вопроса в суде займет уже порядка четырех месяцев (с момента рассмотрения обращения и до решения).

Если появятся новые обстоятельства, или сторона подаст на апелляцию, то еще столько же. В общем, расторжение ДКП - дело не быстрое.

Вообще, что касается сроков, то ДКП можно расторгнуть и вернуть деньги еще три года.

Если у вас есть намерение расторгнуть договор, то вы должны об этом уведомить другую сторону. Уведомление может быть как перед заключением соглашения, так и в ходе составления претензии при обращении в суд.
 
Его пишут в простой форме, но оно должно быть с четкими и понятными формулировками. Написали уведомление и отправили оппоненту письмом (обязательно заказным), либо приехали и вручили лично в руки.

Таким образом вы соблюдете обязательный порядок, предусмотренный законом, при расторжении договора купли продажи, тем более если будете обращаться в суд.

Когда договор КП расторгается, по обоюдному ли желанию, при одностороннем ли расторжении договора купли продажи, то все обязательства сторон прекращаются (если в судебном порядке расторгался договор, то после вступления в силу решения суда).

Ежели нарушения договора со позиции продавца или покупателя нанесли ущерб, в результате которого сторона лишилась того, на что рассчитывала по договору, то нарушения являются значительными, существенными. И когда такие нарушения имеют место, то пострадавшая сторона вправе выдвинуть требования о возмещении ему убытков.

Выбирая жилье, придется изрядно потрудиться, чтобы снизить риски, все многократно проверить и перепроверить. Не бойтесь продавцу задавать вопросы, сколько бы их ни было, привлекайте специалистов, экспертов.

Составляя договор, подстрахуйте себя: пропишите все нюансы, можно ли расторгнуть, какие случаи для этого, какие сроки, последствия. Чем больше-тем лучше.

Рекомендуем обращаться к юристам: у вас договор первый, а у них подобных - сотни. И уж тем более, не стоит рассчитывать только на себя, если дело дошло до расторжения. Односторонний отказ от договора купли продажи недвижимости - повод обратиться за юридической помощью.