Основной документ при реализации недвижимости - договор купли-продажи между Продавцом и Покупателем. И если что-то пошло не так, любая из сторон может его оспорить. То есть речь идет о признании договора недействительным купли продажи. Это юридическая процедура, где должны быть основания для того, чтоб она запустилась.
Основания оспаривания договора купли-продажи
Что же может послужить причиной оспаривания? Какие вообще есть основания для этого? и какие установлены сроки оспаривания сделки купли продажи недвижимости?
Начнем, пожалуй, с существования спорной темы, при которой договор купли-продажи по каким-либо причинам признается недействительным, т.е. не несущим юридических последствий.
Очевидно, что речь идет о том, что договор заключен с нарушениями: форма не соответствует законодательству, нет согласия лиц, от которых оно требуется по закону и другие факторы. Словом, признание недействительным договора купли продажи наступает тогда, когда имеют место быть:
- Ничтожные сделки. Они не действительны сами по себе как таковые, даже без признания судом.
- Оспоримые. По названию понятно, что для того, чтобы сделка стала недействительной, ее нужно оспорить, и оспорить в суде. Если никто из участников не стал оспаривать, то сделка считается действительной и при наличии недостатков.
Недействительность договора купли продажи недвижимости имеет свои последствия: обе стороны должны вернуть полученное. Все возвращается “на круги своя”: у продавца снова его недвижимостью, у покупателя - его деньги.
Покупка доли в квартире
Собственник доли (комнаты) в квартире может ее продать, законом это не запрещено. Однако продать можно, получив на то согласие других собственников долей.
Если это условие не соблюдается, то по сути такая сделка не может быть законной, другие лица запросто могут оспорить сделку. И тогда закономерным итогом будет признание договора купли продажи недвижимости недействительным.
Хотя бы ради приличия поинтересуйтесь у продавца - а другие-то собственники как? Не возражают?
Продавец на стадии банкротства или близок к нему
Не всегда люди, покупая недвижимость, интересуются - а не банкрот ли продавец?
То есть покупатель может все проверить, а про это забыть или не знать. И это печально, потому как велик риск признания недействительным договора купли продажи недвижимости.
Собственник, которому “светит” банкротство торопится поскорее продать имущество. Кредитор, в свою очередь, старается найти возможность вернуть долг любым способом, в т.ч. и оспорить сделку.
Нам известен случай, когда ДКП был признан недействительным. Преамбула: сын гражданина К., по совместительству ИП, купил у отца нежилое помещение за “смешные” деньги. Суд посчитал, что Продавец на самом деле не хотел продавать имущество, а просто выводил его, чтоб оно не ушло на торги.
Это самая что ни на есть мнимая сделка. Ее заключают для вида. Формально вроде все правильно, а в действительности там не собираются достигать правовых последствий, ради чего обычная сделка и совершается. ДКП был признан недействительным.
Для справки: признание недействительным договора купли продажи недвижимости будет и тогда, когда сделка - притворная. Она тоже проводится не по-настоящему, когда хотят “прикрыть“ этой сделкой совсем другую.
Сделку совершил продавец, который не должен этого делать
Здесь речь идет вот о чем. Продавцом или Покупателем является индивид, по суду обозначенный недееспособным (значит, не понимает последствия действий, которые осуществляет). Такая сделка по характеру ничтожна. Признание договора недействительным купли продажи - логический финал.
Бывает, что формально человек вполне дееспособен. Но в момент совершения сделки, принимал сильнодействующие препараты, которые могли повлиять и на мышление и на восприятие событий. И эту сделку можно оспорить.
Дееспособны, но не полностью, дети до 18-ти лет, за них решают родители. Сделки, совершенные при участии детей до 14-ти, ничтожны, а после - оспоримы.
И, соответственно, органы опеки могут инициировать признание недействительным договора купли-продажи. Они всегда отслеживают манипуляции с недвижимостью, где так или иначе присутствуют дети.
Скрытые собственники
Не всегда выписка ЕГРН отображает всех собственников, которые имеют свою долю в продаваемой недвижимости. Это скрытые собственники.
Вот один из примеров: квартира куплена парой в браке, но оформлена на одного из супругов. В выписке ЕГРН покупатель и увидит фамилию этого супруга и далее будет считать собственником именно его. Но второй-то супруг - тоже собственник!
Приобретатель, ничего не подозревая, отдает деньги продавцу, который решил втихаря от “второй половины” квартиру продать. Получается, человек купил квартиру с правами другого человека. Признание договора купли продажи недвижимости недействительным аннулирует сделку.
Или случаи с недвижимостью, полученной в наследство. Не сразу все наследники оформляют на себя наследство. Эти “молчуны” могут заявить о своих правах уже после продажи наследственного имущества и ДКП могут оспорить, и наступит признание договора купли продажи недвижимости недействительным. Аккуратнее с наследуемым имуществом!
Сделки с использованием маткапитала
О том, что сделки по приобретению квартиры, которая была куплена при участии маткапитала, связано с рисками, юристы предупреждают уж с десяток лет. Узнать, пользовалась ли семья материнским капиталом, очень непросто. Разве что продавец сам об этом скажет.
Если семья воспользовалась материнским капиталом при покупке квартиры в ипотеку, то все члены семьи, а, значит, и дети располагают правом на долю собственности. Отец и мать относят в Пенсионный фонд обязательство за подписью нотариуса, о том, что обязательно включат детей в собственники после погашения кредита, а потом этих обязательств не исполняют.
Продавая такую квартиру, родители по сути лишают детей положенной доли. По требованию Прокуратуры это стопроцентное признание договора купли продажи недвижимости недействительным. Просите подтверждения, делайте запросы - подстрахуйте себя!
Заниженная стоимость и частая смена собственников
Продав недвижимость, человек обязан заплатить государству, т.к. у него появился доход, а доходы у нас в стране облагаются налогом. Сумма налога напрямую зависит от суммы дохода, и понятное дело, что платить немалые деньги ну очень не хочется. Продавец предлагает вам сделать так: в договор вписать сумму поменьше, а разницу оформить как “неотделимые улучшения” дополнительным соглашением. Регистрироваться будет только договор.
Грозит ли признание договора недействительным купли продажи? Вряд ли. Хоть это и сговор, что не совсем законно, но нет нарушения прав.
Другое дело, если цена занижена с целью продать квартиру как можно быстрее. И связано это ни со здоровьем, ни срочным переездом. Могут быть и другие причины, “нехорошие”. Например, лицо на грани банкротства (об этом мы писали выше). Или таким образом квартиру хотят скорее “сбыть” потому, что недвижимость была приобретена недобросовестным путем.
Об этом же может свидетельствовать и слишком частая смена собственников. Большое количество перехода прав затрудняет возможность отследить историю “недвижки”. Этим пользуются недобросовестные продавцы, чтобы скрыть нарушения прав кого-то. И как раз эти “кто-то “могут требовать признания договора купли продажи недействительным. Поверьте, случаев предостаточно. Будьте бдительны!
Кто может оспорить сделку
В 87% ситуаций сделку оспаривает одна из сторон договора купли-продажи, которая посчитала, что сделкой были нарушены ее права. Чаще всего страдает покупатель, он при совершении сделок более уязвим.
Признание недействительным договора купли продажи для пострадавшей стороны - единственный выход хоть как-то компенсировать понесенный ущерб.
Но подать иск может и другое лицо, естественно, установленное законом. Как мы приводили пример выше - супруг может оспорить сделку, если продали совместную собственность без его уведомления и без его согласия, несмотря на то, что он отнюдь не участник договора.
Любой, чьи права оказались нарушенными при совершении сделки недееспособным человеком, может ее оспорить.
Требовать признания недействительным договора купли продажи могут кредиторы, прокуратура. Но и не только они. Еще органы опеки и муниципалитет.
Департаменты городского имущества - не такие уж и редкие заявители, ведь мошенники научились продавать выморочное имущество. А что, очень удобно: на наследство нет претендентов, свидетельство о праве собственности (в т.ч. и подпись нотариуса) можно и подделать. Признание договора купли продажи недвижимости недействительным дает возможность муниципалитету истребовать свое обратно - а, значит, инвалид или сирота получат жилье.
В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры
У вас одна из ситуаций, что описаны выше? Пришло время действовать!
Срок оспаривания сделки купли продажи недвижимости - один год. Почему год?
Потому что назначена исковая давность, равная 12 месяцам. Именно в течение этого времени, как только вы узнали о нарушении прав, вы можете и должны написать иск в суд.
Это касается оспариваемых сделок.
Как вы уже знаете, ничтожную сделку даже оспаривать не нужно. Недействительность договора купли продажи недвижимости здесь очевидна и не требует решения суда.
Однако, чтобы получить то, что отдали/приобрели по ДКП, нужно все-таки направить иск. Правда заявление - о последствии сделки. В данном аспекте последствие=возврат приобретенного по договору). Для этого у лица побольше времени - не год, а три, но со дня, как был подписан ничтожный договор.
