Вы присмотрели землю, хотите ее арендовать, но это земли запаса. Интересно, а использование земель запаса допускается? Уж очень подходящая земля, и она очень вам нужна. Вероятно, вам понадобится консультация юриста по земельному праву.
Чтo тaкoe зeмли зaпaca
По тому, как земли называются, можно предположить, что это земли про запас, резервные. И это верное определение.
Правовой режим земель запаса специфический: эти земли никак не используются и не принадлежат ни гражданам, ни организациям (регистрация прав собственности отсутствует). Хотелось бы сказать: вообще никому, но это будет неправдой - они принадлежат государству.
Итак, земля принадлежит государству и никем, даже государством никак не используются. При этом у участков есть кадастровые номера, но Градрегламент на них не распространяется, ибо, кое назначение у них будет, правовой режим земель запаса в дальнейшем неизвестны, да и располагаются они обычно за границами населенных пунктов.
Так из чего же они формируются, эти земли запаса.? Это земли, выведенные из оборота, и чаще всего:
- сельскохозяйственные земли, чья плодородность резко снизилась, либо нет необходимости в их использовании.
- земли лесного фонда, которые пока нельзя использовать;
- земли с естественными водоемами, которые на данный момент не нужны.
Кaкиe нормативные aкты здесь действуют
Все, что связано с землей, под пристальным вниманием законодательства.
Правовой режим земель запаса, впрочем, как и других земель регулируется у нас ЗК РФ. Он определяет земли запаса как недвижимость, находящуюся исключительно в государственной или муниципальной собственности. Это значит, что они в принципе НЕ предоставляются в пользование ни физлицам, ни юрлицам. На этом точка.
Более того, кодекс говорит, что может быть произведено изъятие земельного участка у частников, в т ч и в запас, потому, что:
- лица не выполнили обязательств рекультивировать землю;
- лица не исполнили обязательств привести землю в нормальное состояние для того, чтобы можно было использовать по их целевому назначению;
- имеет место порча земли, в результате чего ее невозможно хоть как то использовать.
Кoгдa мoжнo использовать такие зeмли
Получается, земли запаса - “мертвые” в плане использования?
Использование земель запаса допускается в предусмотренных законодательством случаях и при условии их перевода в другие категории.
А категория может быть изменена по следующим причинам:
- появилась необходимость в заповедных или водоохранных зонах, природных парках и т.п., т.е. территориях, на которые распространяется особый режим эксплуатации;
- нужно законсервировать на время имеющиеся земли в силу их износа в процессе эксплуатации, например, снизилось плодородие почв;
- границы существующего субъекта РФ изменились;
- имеется потребность в социально значимых объектах (больниц, школы, которых всегда не хватает) или инженерной инфраструктуры (а сети вообще “святое”);
- идет освоение недр земли, и в перспективе предполагается извлечение природных ресурсов;
- с целью обеспечения безопасности государства (строительство военных баз, комплекса оборонки недалеко от границ.
Но есть предусмотренные законодательством случаи, когда менять категорию земель совсем не обязательно.
Бeз измeнeния категории
Возможно использование земель запаса в том виде в котором они есть, правовой режим земель запаса остается неизменным. Например, если на них есть лес, река - можно просто ходить по грибы да ягоды, заниматься ловлей рыбы, собирать сухостой, не трогая зеленые насаждения. Здесь не запрещена охота, и через такие земли можно прогонять скот к пастбищу. Но выпас должен быть именно на пастбище - использование земель запаса для выпаса не допускается.
C обязательным измeнeниe категории
А вот если планируется создание производства, то для легализации деятельности потребуется процедура перевода в нужную категорию (а нужная - это земли промышленности). Только после этого можно возводить цеха, устанавливать оборудование и запускать производство. Нюанс: участки должны быть подальше от поселения, все-таки производство, а, значит, класс опасности.
Перевод в земли промышленности потребуется, если планируется добывать нефть, руду, газ и т.п.
Государство может решить создать заповедник. Тогда использование земель запаса допускается опять же ж посредством перевода в соответствующую категорию.
А если планируется вестись сельское хозяйство? Тогда использование земель запаса допускается, но после оформления перевода: эти земли должны, просто обязаны иметь статус земель с/х назначения. Вот такие участки уже можно будет возделывать, растить пшеницу и овощи, сажать плодовые деревья, сооружать фермы и разводить скот, размещать объекты для хранения и переработки продукции.
В ситуации, когда генеральным планом планируется расширение границ города какая категория земель? Очевидно, что это земли населенных пунктов. Наделы будут иметь соответствующее целевое назначение.
Обязательное изменение категории потребуется для строительства дорог, сооружений оборонки и т.п.
Как перевести зeмли зaпaca в другую категорию
Сразу хотим сказать, что осуществить перевод простые граждане не смогут, у них нет на то полномочий, а чиновники - могут. Но вы имеете право перевод инициировать.
Oпpeдeлитe, ктo pacпopяжaeтcя
Перво-наперво нужно понять, а кто, собственно, распоряжается данными землями запаса. Если Федерация, то ходатайство о переводе нужно подавать в Правительство РФ, если субъекты РФ - в региональный исполнительный, если муниципалитет - то в администрацию муниципального образования.
Пoдaйтe пpoшeниe
Напишите прошение с указанием необходимых сведений, как то:
- номер ЗУ по кадастру (он есть в выписке ЕГРН ). Ее, кстати, нужно приложить к заявлению. Именно она есть подтверждение, что у участка нет фактического собственника;
- ныне действующую категорию земли и ту, в которую вы хотите перевести;
- каковы намерения по использованию земель запаса, причина перевода, описание того, почему земле запаса нужно присвоить другое назначение;
- заключение Госэкспертизы. Оно должно подтвердить, что деятельность, которую вы планируете осуществлять при использовании земель запаса, не нарушит экологические регламенты. Без этого документа оформление перевода произвести нельзя. В администрации населенного пункта вам отдадут его в руки.
Пoлyчите aкт
Администрация в течение месяца рассмотрит ваше обращение, примет решение и подготовит акт. Акт вам выдадут независимо от положительного или отрицательного решения.
Если с документами все в порядке, и нет причин для отказа, администрация выдаст акт о переводе земель запаса в другую категорию. Его нужно принести в Росреестр, который внесет изменения в имеющуюся информацию об участке.
Pacпopядитecь зeмлeй
Вот теперь, когда оформление перевода закончилось, в ЕГРН этот момент зафиксирован, возникло право пользования, можете распоряжаться землей в новом статусе.
Например, можете размежевать земельный участок на самостоятельные наделы и передать частникам для ИЖС. Или можете сдать в аренду какому-нибудь застройщику или компании по производству, например, молочной продукции. Однако надо понимать, что распоряжение землей все равно регулируется законодательством.
Возникли проблемы с наделом в части границ, нужно составить исковое заявление об установлении границ земельного участка?-подготовим и даже направим.
Намечается сделка с землей? - сопроводим договор купли продажи земельного участка.
Ну, а если не повезло, накопились долги, расскажем про банкротство этапы процедуры, пройдем вместе с доверителем судебное разбирательство.
Так или иначе юридическая помощь с нашей стороны вам гарантирована.
