Покупая квартиру не ждешь, что с ней возникнут какие-то трудности. Тем неприятнее, когда эксцессы все-таки случаются. Впрочем, есть способ их избежать - проверить юридическую чистоту будущего приобретения.
Зачем проверять юридическую чистоту квартиры перед покупкой
Представим, что вы решили переехать в гнездышко побольше. Полистали сайты с объявлениями, посмотрели несколько вариантов и нашли ее - квартиру мечты. Хозяева - люди приятные, улыбчивые и впечатление на вас произвели самое замечательное. Вы не раздумывая подписываете все бумаги и готовитесь перевозить вещи. Но вдруг узнаете, что один из экс-владельцев стоит на учете у психиатра и законной возможности самостоятельно продавать квартиру не имеет. Или, допустим, вы благополучно въехали в новые пенаты. Но вместе с вами на жилплощади мечты, оказывается, будет жить бабушка Глаша. Потому что у старушки право пожизненного проживания, о котором вам ничего не сказали. А когда вы приходили смотреть жилье, баба Глаша отдыхала в санатории - вот вы ее и не застали. Решать спор придется в суде.
Чтобы предупредить такие неприятные ситуации и нужна юридическая проверка недвижимости. Специалист проверит все необходимые реестры и соберет все доступные данные, которые хоть где-нибудь фиксируются, и предупредит вас, если у сделки могут быть осложнения. Поэтому пригласить юриста для проверки квартиры перед покупкой - мера не просто здравая, а крайне необходимая.
Что включает в себя услуга проверки юридической чистоты квартиры
В процессе юридической экспертизы недвижимости законник проверит объект на все возможные варианты нарушения закона (в том числе мошенничество) и наличие обременений, о которых собственник мог и умолчать в надежде побыстрее сбагрить проблемное жилье. Например, почитает выписку из ЕГРН и кадастровые данные, проверит корректность оформления всех уже имеющихся бумаг, проштудирует свидетельства о наследстве и праве собственности.
В первую очередь эксперт посмотрит, действительно ли с законным хозяином жилья вы общаетесь. Дееспособен ли он и нет ли у жилплощади других владельцев, которые тоже должны участвовать в сделке. Если среди хозяев ребенок - улажены ли дела с опекой.
Иногда мошенники показывают липовую доверенность и по ней продают недвижку якобы от лица собственника. Или незаконно выкупают жилье - у недееспособных или просто пожилых людей, которым они запудрили мозги. А потом перепродают ее вам - мол, все документы в порядке, собственность моя. При проверке квартиры перед покупкой ваш юрист выяснит, законно ли продавец получил предмет торга.
То есть, говоря коротко, юридическая экспертиза недвижимости покажет, можно ли вообще подписывать ДКП и какие скрытые подводные камни могут вам попасться.
Зачем нужна дополнительная экспертиза для ипотеки
Многие россияне считают, что если они покупают жилплощадь в ипотеку - можно не заморачиваться с юридической проверкой недвижимости. И правда, зачем? Банк же не выдает кредит просто так - он проверяет квартиру. Значит, достаточно только проверить договор купли-продажи квартиры у юриста, верно?
Мы расстроим вас, но нет - неверно. Финансовые организации, конечно, изучают квартиры, на которые выдают кредиты. Но их интересуют только денежные риски. Так что глядят они только на то, не находится ли недвижимость в залоге, и можно ли по закону передать вам право владения. А все остальное, включая долги по коммуналке и бабушку-подселенку в банке искать не станут.
Поэтому просто проверить договор купли продажи квартиры у юриста явно недостаточно. До составления и заключения ДКП обязательно должна случиться еще одна проверка - и лучше для этого взять консультацию у юриста.
А если проверка выявит проблемы с квартирой
Тут многое зависит от того, какие конкретно вскрылись проблемы. Если обнаружилось, что у продавца нет права торговать этим жильем - ничего не попишешь. Придется поискать другие предложения.
Может оказаться, что соблюдены не все условия - например, нет нотариальной доверенности или согласия супруга на продажу. Вы можете предложить второй стороне подождать, пока они доделают необходимые документы, и заключить договор попозже или отказаться от покупки.
А еще может выясниться, что у жилья есть нюансы - скажем, все та же бабушка Глаша, крупный долг за коммуналку, незакрытая ипотека. Или, скажем, хозяева только что сдали свою двушку в аренду - и в ближайшее время в теперь уже вашей квартире будут жить чужие люди. Де-юре такие квартиры тоже можно продавать, но это долго и сложно - мало кому улыбается покупать вместе с квадратными метрами дополнительные проблемы. Но в целом окончательное решение принимать вам.
Мы настоятельно советуем не покупать жилье без освидетельствования на сделке с недвижимостью - точную цену вы всегда можете узнать, спросив сотрудников фирмы.
