Срок оспаривания сделки с недвижимостью

Конечно, вы имеете право попробовать договориться, что называется, по-хорошему. Выпить вместе самовар чаю, поговорить по душам. Авось и сойдетесь на том, чтобы один другому передарил квартиру. Но официальный путь только один - исковое в  суд.

Хорошо бы при этом понимать, что оспаривание права собственности на недвижимость - это попытка оспорить сами основания, на которых человеку или компании эти квадратные метры достались. И тогда становится ясно, почему нужен суд - дело-то требует тщательного и вдумчивого анализа.

В своем иске вы можете потребовать признать отсутствие права у оппонента, признать сделку (например, продажу или передачу в дар) недействительной - и автоматически аннулировать все, что в связи с владением жилплощадью успел сделать ответчик. А можете давить на то, что человек или организация метрами владеют незаконно – вот пусть у них эти метры заберут.

Поэтому перво-наперво надо посмотреть на то, как то или это жилье вообще оказалось в руках человека, который по-вашему получить его был не должен. Обычно это купля-продажа, “распил” имущества при разводе или наследство.

Причем именно недовольные наследники чаще всего приходят к юристам с подобными запросами. Обычно их в корне не устраивает то, как распределилось имущество усопшего и они считают, что их наверняка обделили в угоду какому-то другому родственнику. А если этот родственник успел сделать что-нибудь с отошедшей ему жилплощадью - допустим, продать - то хотят признания сделки с недвижимостью недействительной и стремятся истребовать все назад. Ну или хотя бы признать наследство выморочным.

Хотя и в других ситуациях нежно любимые родственники или вообще не связанные с вами родством люди имеют право на такое пожелание. Вот несколько причин, по которым у них это может получиться:

• в деле замешаны поддельные документы на квартиру
• имущество продал тот, кто на самом деле им не владел
• подписывал ДКП собственник, но только доли - а остальные хозяева к документу не прикасались
• в момент сделки одна из сторон не обладала дееспособностью

Представим, что вы создали семью, но несколько лет спустя поняли, что чувства прошли. Вы подаете на развод. Только вот незадача - за эти пару лет вы успели вместе купить квартиру и дачу. Если брачный договор вы заранее не составляли - все, вероятнее всего, поделят пополам. Но если вы с решением не согласны - кто может оспорить сделку с недвижимостью, а также его раздел, если не вы?

За более точными перспективами мы советуем обратиться к юристу. Эксперт оценит вашу ситуацию и сможет дать достоверные прогнозы.

Тут стоит свериться с Гражданским Кодексом Российской Федерации. В нем есть целый список того, что суд примет как основание и возьмется за пересмотр.

Сделка могла нарушать законы России. Допустим, продавая дом с долей в нем ребенка, вы сделали это без участия органов опеки. Кроме того, оспорить смену владельца можно, если процедура была мнимой - то есть на самом деле ее провели “для галочки”. А на деле ничего не поменялось.

Та же участь ждет и притворную покупку или продажу недвижимости. Допустим, вы продаете квартиру за 10 миллионов, но налоги платить не хотите. Поэтому вы с приобретателем договариваетесь: мол, ты мне денежки в конвертике, а я по документам жилье тебе как будто бы дарю. Такую сделку суд в два счета аннулирует.

Побороться можно и за недействительность той сделки, где что-то намудрили с числом участников. Скажем, взяли и продали дачу недееспособного дедушки без участия в процессе его опекуна. Или подарили другу трешку в центре Москвы - а владели-то только половиной от нее.

Наверняка аннулируют и тот договор, в составлении и подписании которого должна была участвовать третья сторона - какой-то департамент или госорган. Часто в эту категорию попадают сделки с жильем, частью которого владеет малолетний. Родители “забывают” поставить в известность опеку - а без ее одобрения никакую сделку проводить было нельзя.

Сомнительна и попытка распорядиться недвижкой, на которую наложены ограничения или запреты. К примеру, дом в залоге у банка.

Отыгрывать назад придется все договора, которые одна из сторон подписывала не по собственной воле - человека могли подкупить или запугать. Сюда же - все случаи, когда подписант не понимал, что делает и к чему в дальнейшем это приведет, или был специально введен в заблуждение. Старенькую бабушку черные риэлторы могли заболтать и убедить в том, что после продажи единственной квартирки у нее будет законное право дожить в ней свой век вместе с покупателем просто так, по умолчанию, и никакие дополнительные документы подписывать не надо - хватит честного слова.

Узнать о других основаниях для признания сделок недействительными можно на личной консультации с законником.

При этом отечественное законодательство видит разницу между сделкой оспоримой и ничтожной. О том, что такое ничтожная сделка с недвижимостью, написано в 166-й статье ГК РФ - это такой договор, который сам по себе не считается действительным, наличие подтверждающего это решения суда не требуется. А вот оспоримую сделку, как следует из названия, можно оспорить - то есть судебное разбирательство нужно.

Еще один важный вопрос касается срока оспаривания сделки с недвижимостью. Если мы говорим о ничтожной - у вас три года со дня ее заключения. С оспоримой тоже можно прийти в суд - но только в течение года. Считайте от того дня, когда ущемленный в правах узнал о том, что это случилось.

1. Вы собираете свидетельства, которые говорят о вашей правоте.
2. Вы пишите исковое - на этом этапе стоит подключить юриста.
3. Заявление и приложения к нему попадают в суд.
4. Вы посещаете все заседания и в конце концов получаете решение суда.
5. Если результат вас не устроил - вы обжалуете его в озвученный на последнем заседании срок.

Как видите, тонкостей и подводных камней в этом процессе немало. Мы настоятельно рекомендуем не браться за это дело без экспертной поддержки. Лучше всего заручиться помощью опытного и компетентного юриста, который сразу оценит ситуацию, проверит все факты и поможет вам максимально мягко пройти через судебный процесс.