Налоговое законодательство каждой страны индивидуально. В связи с этим владелец недвижимости, проживающий за рубежом, может оказаться в кризисной ситуации по незнанию. Покупка недвижимости иностранными гражданами в России 2023 - тема для беседы с профильным юристом. Но попробуем разобраться предварительно.
Недвижимость нерезидента и налоги
Что скрывается под понятием “нерезидент”? Это человек, который находится за пределами РФ более 180 дней. При этом статус может варьироваться, окончательно устанавливаясь на конец календарного года. Как мы все знаем, это 31 декабря.
Посчитать, являетесь ли вы резидентом или нет, элементарно. Например, отбыли вы за границу в сентябре. Следовательно, на момент закрытия года, вы резидент. А если уехали в марте - статус будет нерезидент.
Какие налоги предстоить платить? В первую очередь, это налог на недвижимость. Здесь абсолютно нет никакой разницы, кто ее платит - едино, нерезидент или резидент. Налог на недвижимость для нерезидентов зависит от конкретного муниципалитета, где недвижимость расположена, находится.
“Платежка” приходит за прошедший год и оплачивается до 1 декабря. Поэтому имеет смысл:
- Либо оставить человека, который будет по доверенности управлять имуществом, в том числе, платить налоги. Посредническая продажа недвижимости в России иностранными гражданами происходит в половине случаев.
- Либо же завести личный кабинет через веб-ресурс ФНС. Делается это очень просто. Надо будет периодически его проверять, и все.
Второй обязательный налог - на доход физических лиц. Резиденты платят его как с тех доходов, которые получили внутри страны, так и за рубежом. Ставка стандартная - 13%. Она фиксирована при условии, что доходы не превышают 5 млн рублей. Если превышают, идет наценка для богатых - и платится 15%. Такой будет налог для нерезидентов при продаже недвижимости люксового класса.
Ставка для нерезидентов выше. 30% от тех доходов, что получены в России. Либо 15%, если полученные суммы - дивиденды от российских компаний. С доходов, полученных не в России, НДФЛ не платится.
Может ли нерезидент получать налоговый вычет
Многие точно знают или слышали, что за ряд действий можно получить налоговый вычет, что зависит от стоимости. Возникает резонный вопрос - доступна ли такая возможность для нерезидента? Если кратко, ответ НЕТ.
Надо понимать, что с рядом стран у нас подписана конвенция, позволяющая избежать двойного налогообложения и уменьшить налоги для нерезидентов РФ при продаже недвижимости. В большинстве случаев такие вопросы касаются Казахстана и Беларуси. Также существует такое понятие, как недискриминация. Объясним на примере.
Допустим, нерезидент Российской Федерации получает в России те доходы, которые должны облагаться НДФЛ. В этом случае налоговая база считается по стандартным правилам - то есть как для российского резидента. Но ставка будет не 13, а 30%.
Однако учитывая пояснение Минфина от 2019 года, когда рассматривались проблемы двойного налогообложения с республикой Беларусь, сотрудники министерства пришли к выводу, что резиденту РБ не должны быть доступны те же правила подсчета налоговой базы, что и резиденту РФ.
Что таится под этим заявлением, тайна по сей день. Фактически иностранцу, нерезиденту, который продал квартиру, все равно приходится идти в Налоговую службу, причем свою, и выяснять, а что ему положено, что не положено. А еще продажа недвижимости в России иностранными гражданами - специализация некоторых юристов. Можно обратиться к ним и уточнить все досконально.
Есть ли возможность скрыть статус нерезидента при осуществлении сделки с недвижимостью?
Необходимо понимать, что существуют чистые, серые и откровенно чернушные схемы. Поэтому данную ситуацию мы описываем исключительно для общего ознакомления и понимания механизма действий налоговой инспекции. Мы никоим образом не рекомендуем вам действовать подобным образом - нарушение закона всегда влечет последствия.
По закону нерезидент обязан уведомлять Налоговую как о своем текущем статусе, так и о бывшем. Допустим, он был резидентом, а стал нерезидентом. И у него появляется желание умолчать об этом интересном факте и столь же молчаливо выплатить НДФЛ в размере 13%, когда продажа недвижимости нерезидентом состоялась.
Такая ситуация возникает в силу того, что действует своеобразная презумпция невиновности. Фактически любого гражданина РФ с соответствующим паспортом налоговая по умолчанию считает резидентом. Узнать об интересной подробности налоговая сможет либо от вас, либо же от работодателя, который, подавая в конце года справки о доходах, укажет, что у него работает нерезидент.
Рассмотрим ситуацию, что по какой-то причине Налоговая обратила внимание на странные метания человека. Ведь трудно выяснить - не значит невозможно. Итак, владелец продал свою недвижимость - квартиру. Состоялась продажа недвижимости нерезидентом, налоги были уплачены после сокрытия статуса нерезидента. Чем это грозит?
Взысканием недоимки при любом раскладе. Казна должна получить свои налоги для нерезидентов РФ при продаже недвижимости. Также в подавляющем большинстве случаев - штрафом не менее 40%. Если “экономия” нерезидента, полученная от НДФЛ перевалила за рубеж в 2,7 млн рублей, будет открыто уголовное дело.
Если в первых двух пунктах продажи человек, по забывчивости или по умыслу не сказавший о смене статуса, может отделаться по-легкому, попадая лишь на деньги. Последний вариант, согласно статистике, - это уже три года тюрьмы.
Как нерезиденту сдать квартиру в аренду
Если вариант с продажей недвижимости нерезидентом явно финансово нецелесообразен, можно квартиру сдать. К слову, с точки зрения юридической, должно использоваться слово не “аренда”, а “наем квартиры”. Но для простоты остановимся на привычном всем термине.
Самый простой и самый невыгодный способ - это, имея статус нерезидента, выплачивать НДФЛ. В этом случае в российский бюджет уйдет 30% от всех вырученных сумм. Плюс ежегодно предстоит предоставлять соответствующую декларацию.
Так платить налог на недвижимость для нерезидентов честнее всего и по сути закона правильнее. Но есть и другие варианты.
Арендодатель имеет статус самозанятого и платит НПД? Такой вариант возможен, если арендная плата менее 200 000 рублей и 2,4 млн рублей - в месяц и в год соответственно.
То есть то, что нерезидент находится за рубежом, не лишает его возможности оформиться как самозанятый со всеми вытекающими отсюда преференциями. Главное, чтобы недвижимость находилась в России. В этом случае арендатор без статуса ИП будет платить 4 процента.
Если получить статус не самозанятого, а индивидуального предпринимателя? Можно платить по УСН. В этом случае налоговая ставка составит 6 процентов от доходов. Не стоит также забывать, что страховка вносится ежегодно. На сегодняшний день она составляет чуть больше 43 тысяч рублей.
Этот вариант имеет очевидные минусы:
- Необходимо вести документацию по учету доходов и расходов.
- Если вы не заработали ни рубля, платить взносы придется в любом случае.
- Также если год был “неурожайный” и ничего не было заработано, декларация все равно подается за весь год.
По итогам отчетного периода - то есть квартала, полгода, 9 месяцев и года - платежи по налогу при УСН передаются авансово.
Вариант с ИП интересен, но находится в серой зоне, на грани законности. Гораздо лучше оформить самозанятость либо обзавестись посредником. В противном случае прописка ИП в России может быть признана фиктивной, что влечет за собой уголовное дело и соответствующую ответственность по нему.
А это не то, чем стоит жертвовать, чтобы не уплачивать налог для нерезидентов при продаже недвижимости или на доходы.
