Рождение нового члена семьи - большое событие для ячейки общества. Сегодня государство старается помочь молодой маме и выделяет ей некоторую сумму - материнский капитал. Способов использовать его достаточно, но самый популярный - решение квартирного вопроса. Подробно об этом - в нашей статье.
Маткапитал и сделки с недвижимостью
Сегодня сертификат на маткапитал гарантирует семье в России немаленькую прибыль. С февраля 2023 года за рождение первенца мама получит без малого 590 тысяч рублей, а за второго государство фактически подарит 779 тысяч. Конечно, если на первого ребенка маткапитал вы уже получали, повторная выплата будет значительно скромнее - чуть меньше 190 тысяч -, но в масштабах семейного бюджета это все равно ощутимое подспорье.
Ожидаемо, что крупную сумму молодые родители чаще всего хотят потратить на решение крупных финансовых задач. Поэтому один из самых популярных шагов - покупка недвижимости с материнским капиталом. Но, несомненно, это немного сложнее, чем обычная покупка. О том, какую недвижимость можно купить на материнский капитал, что для этого потребуется и как потом продать такое жилье - подробно поговорим чуть ниже.
Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом
Само собой, вы не обязаны вечно жить в тех метрах, которые купили на капитал. Вы вольны переехать в другой город, развестись и разъехаться, просто решить взять жилплощадь побольше. И в редких случаях сделать это возможно без избавления от текущего имущества. Но продажа недвижимости с материнским капиталом имеет свои тонкости.
Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом
Мы знаем, что покупка недвижимости с материнским капиталом возможна при одном условии: детям, появление на свет которых и дало основание получить средства, необходимо выделить доли в новом жилище.
Теперь в числе хозяев квадратных метров есть несовершеннолетние. А значит продать жилплощадь опека позволит только при условии, что в новом доме у детей будут как минимум такие же по размеру доли. Но встает вопрос - а какой он вообще, этот размер детских долей? Чтобы понять, смотрим в свой сертификат и в ДКП, который вы подписывали, приобретая недвижку. Берем две цифры: размер капитала на ребенка и цену квартиры. И теперь путем простейших калькуляций выясняем, какую часть от общей суммы вы оплатили капиталом. Вот эта часть и есть размер доли ребенка.
Со столичными расценками цифра получится крохотная. По оценкам экспертов, в среднем это от 1/20 до 1/40. Но чем ниже стоимость, тем крупнее будет доля. Это тоже нужно учитывать.
Согласие опеки и улучшение условий проживания детей
Поскольку говорим мы о продаже недвижимости с материнским капиталом - то безоговорочно понимаем, что дело не обойдется без опеки. Продать вы хотите не только свою, но и детскую собственность - значит, контролировать процесс должна третья сторона. Государственный орган будет присматривать за тем, чтобы взрослые случайно не забыли о том, что детские интересы и права тоже должны приниматься во внимание.
Чтобы ваша задумка не сорвалась и переезд состоялся, нужно по меньшей мере не ухудшить, а в идеале - улучшить условия жизни малолетних. Что имеется в виду? Что каждый ребенок на новом месте снова получит тот же объем собственности, что и был. Смотреть в первую очередь будут на эквивалент в деньгах. То есть если вы жили в центре Москвы и ребенок имел в квартире 1/20 на 500 000 рублей, а теперь переезжаете, например, в Краснодар - снова выделить чаду только 1/20 не получится. Потому что на “детские” полмиллиона здесь можно купить гораздо больше квадратных метров. Значит, и доля ребенка должна подрасти.
Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с материнским капиталом
Отечественное законодательство не дает возможности самому продать жилье, если в числе совладельцев ребенок. Обязательной третьей стороной становятся органы опеки. И, по сути, именно они решают, продаете вы жилье или нет.
Для успешной сделки теперь надо учесть пару пунктов со звездочкой. Например, сочинить и показать опеке предварительный договор с покупателем. Решение будет приниматься на основе этого текста, так что отнеситесь к нему основательно.
Помимо прочего, важно, чтобы вы сразу же купили новое жилье - ребенок в нем тоже должен стать совладельцем. Стоимость его части должна быть не меньше, чем раньше. Кроме того, вам не позволят снизить качество жизни ребенка - например, переехать в район с экологией похуже или школой подальше от дома. Инфраструктура, состояние коммуникаций в квартире и доме, износ здания - все это вопросы колоссальной важности. Примерно на это же ориентируйтесь и если не знаете, какую недвижимость можно купить на материнский капитал.
Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом
Новости грустные. Хотя де-юре никаких запретов на такие сделки нет, удаются они в критически низком проценте случаев. Все упирается в то, что при непогашенной ипотеке вам придется привлечь не только опеку, но и банк. В первую очередь - для выделения детских долей. Без этого вы не сможете двигаться дальше. Опека-то требует дать в новом доме детям доли не меньше - значит, здесь их нужно определить.
А банки, как правило, не горят таким желанием. Пока ипотечный кредит не закрыт - ваше жилье в залоге у банка. И дополнительные сложности с имуществом организации не нужны. Ведь если доли несовершеннолетним выделить - могут начаться проблемы. Не дай бог мать или отец перестанут ипотеку выплачивать. Так банк сможет забрать жилплощадь себе, чтобы покрыть убытки. Но у детей имущество отобрать нельзя. Банк оказывается в безвыходной ситуации.
Как продать квартиру с материнским капиталом: нюансы сделки
Ваша главная забота - проследить за выделением долей чадам. Если вы “забудете” это сделать или допустите ошибку, сделку аннулируют, а сами вы рискуете попасть в тюрьму.
Существенная тонкость - в выписке ЕГРН. В реестр нет никаких пометок о том, оплатили вы часть маткапиталом или нет. Следовательно, кроме вас самих никто не проконтролирует, записали вы в хозяева жилья детей или не стали этого делать. Если вам показалось, что это удобная лазейка в законе - разочаруем. Узнать о ваших проделках могут в любой момент - и тогда же отправить вас в места не столь отдаленные.
Как купить квартиру на материнский капитал
Мы писали уже о том, что покупка недвижимости с материнским капиталом находится в ТОПе способов использования сертификата. Причем мама может как добавить деньги к своим сбережениям, так и приплюсовать их к ипотеке на квартиру или участок. Причем не важно, хотите вы использовать средства как первый взнос или как способ ускорить закрытие уже существующих долговых обязательств.
Приятный сюрприз для тех, кто не в курсе, какую недвижимость можно купить на материнский капитал: вы можете направить его на участие в любой из льготных программ покупки жилья или строительства своими силами. Например, суммировать с сельской или военной ипотекой.
