Кадастровая стоимость - показатель с колоссальным значением. Это та сумма, в которую ваш участок оценивает государство. И отталкивается от нее, например, когда определяет размер налога.
Как узнaть кaдacтpoвyю cтoимocть жилья
В целом это довольно несложная задача - любое изменение кадастровой стоимости земельного участка отображается в базах Росреестра. Там же и хранится - поэтому ваш путь в любом случае лежит к ним. Если быть точнее - будет нужна выписка из ЕГРН. Именно в ней отображают все значимые сведения об объекте недвижимости и фиксируются изменения в них.
Конечно, справка государственного образца не берется с потолка и не рисуется фломастерами без доказательств. Ее придется заказать - и оплатить госпошлину. Сумма будет разниться в зависимости от того, физическое или юрлицо заказывает бумагу, а также от того, электронный или бумажный экземпляр вам нужен.
Чтобы получить выписку и проверить изменение кадастровой стоимости земельного участка, а также сверить другие важные данные, нужно подать заявление и приложить к нему квитанцию об оплате пошлины. Документы можно отнести напрямую в представительство Росреестра или обратиться в МФЦ. В последнем случае учитывайте, что сроки получения выписки немного увеличатся - центру нужно несколько дней, чтобы должным образом передать ваши бумаги Росреестру.
В личной подаче документов есть существенный плюс - это живой регистратор, который принимает ваше заявление. Он не просто заберет комплект бумаг, но и изучит его. И если допущены какие-то ошибки - скажет об этом сразу. И вы моментально узнаете и о наличии недочетов, и об их сути, и о том, как их исправить. С большой вероятностью все поправить получится прямо на месте.
А если вы уверены в корректности документов - можно подать их онлайн. Например, на сайте самого Росреетра или через Госуслуги - в веб-версии или приложении.
Кaк пoнять, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa
Перед тем как изменить кадастровую стоимость земельного участка, нужно удостовериться, что у вас есть на это основания. Одно из них - кадастровая стоимость вашей недвижимости явно выше положенной. Но для этого нужно подтвердить, что сумма действительно не соответствует норме. И в качестве аргумента необходимо предоставить какие-то факты. Просто сказать “ну вот мне хотелось бы, чтобы сумма была поменьше” - не убедительная вещь.
Нужно понимать, что цена “по кадастру” влияет очень на многое. В основном ноги у всего растут из налога на собственность - для недвижки он рассчитывается именно из этого показателя. Если кадастровая стоимость земельного участка изменилась - то и налог изменится. А невысокий налог и вашему карману выгоден, и покупателю будет дополнительным аргументом - если через какое-то время надумаете землю продавать. Да и излишне уплаченные деньги вам, если постараться, вернут. Так что изменение кадастровой стоимости земельного участка играет большую роль - и определять ее завышение стоит проверенными способами.
Oбpaтитecь к oцeнщикy
Независимая экспертиза - пожалуй, самый железобетонный способ добиться того, чтобы кадастровая стоимость земельного участка изменилась. Перво-наперво - это официальная бумага. Она имеет юридическую силу и значит больше, чем самые тщательные, но любительские расследования.
Во-вторых, результаты оценки можно надолго сохранить и в случае необходимости даже судебным путем доказать, что да - измеряли, изучали, вот такие результаты получили, кадастровый учет земельных участков вот на этом основании вели. Вот документ с печатью, вот сам специалист - спросите у него об основаниях, на которых я требую, чтобы кадастровая стоимость земельного участка изменилась.
Ну и не менее важен тот факт, что оценщик - посторонний человек. Ему в целом-то все равно, какая именно цифра получится - на его зарплату и налоги это абсолютно никак не влияет. Поэтому заключение эксперта в любом случае вглядит как нечто более объективное, чем ваши собственные домыслы. Но если вы с чем-то несогласны – помочь в решении вопроса может юрист по земельным вопросам.
Изучите рынок caми
Хорошая идея - перед тем как изменить кадастровую стоимость земельного участка, самостоятельно собрать для этого основания. Однако нужно понимать, что этот вариант потребует от вас немало личного времени. Потому что вам будет нужно не просто полистать какой-нибудь сервис объявлений и примерно прикинуть, а провести полноценный вдумчивый анализ.
Как связаны рыночная и кадастровая цены? По сути, напрямую - на сегодняшний день государство старается установить свою стоимость на уровне коммерческого прайса. Следовательно, чтобы понять более-менее точный коридор “по кадастру” - достаточно изучить ситуацию на рынке.
Впрочем, это только звучит не трудозатратно. На деле же важно очень тщательно отобрать объекты для сравнения - они должны максимально совпадать с вашими. Например, у надела должно быть примерно то же расположение - бессмысленно сравнивать договор договор продажи земельного участка в Подмосковье и, скажем, в Самарской области.
Кроме того, одинаковой должна быть и площадь. А еще земли должны относиться к одной и той же категории и иметь одинаковые ВРИ. И здесь в вашем анализе могут возникнуть пробуксовки. Потому что если за основу вы берете данные из приложений с объявлениями – такую информацию там вряд ли укажут. И даже попытка написать продавцу ради уточнения данных успеха, всего скорее, не принесет. Ведь человек может просто не захотеть отвечать на странные для него вопросы. Или предложить обсудить это на просмотре. А если и ответит сходу - нет никаких гарантий, что он ни о чем не соврал и ничего не перепутал. Ведь многие не разбираются в классификации, путают термины или сознательно озвучивают не то, чтобы повыгоднее продать.
К тому же, колоссальную роль играют разного рода ограничения и обременения. Допустим, выбрали вы для сравнения участок. И вроде как все соответствует - но в ходе более детального изучения выясняется, что на ЗУ есть домик, а в нем имеет право пожизненного проживания бабушка-инвалид. Или владельцу вообще грозит изъятие земельного участка. И поэтому цена в объявлении чуть ли не втрое ниже.
Если же вы точно уверены, что нашли какое-то количество идентичных земель в продаже - выполняйте несложные калькуляции. Для начала нужно вычислить среднюю стоимость по рынку. Представим, что вы провели крайне скрупулезную работу и отыскали 10 ЗУ. Суммируйте их цены и делите на количество участвующих в исследовании объектов - в нашем случае на 10. Получившееся число и есть искомая среднерыночная цена.
Теперь несите свою выписку из ЕГРН - важно, чтобы она была свежей, потому что государство проводит переоценку раз в несколько лет и данные могут устареть. Внимательно посмотрите на кадастровую стоимость вашего имущества и на средний показатель на рынку, который у вас получился. Если первая цифра больше второй хотя бы на 20% - у вас есть основания для снижения цены “по кадастру”.
B кaкиx cлyчaяx нyжнo измeнять кaдacтpoвyю cтoимocть
Перед тем как обсудить этот вопрос, давайте рассмотрим другую, не менее важную, ситуацию. Если нет кадастровой стоимости земельного участка - что делать? В сути своей ответ простой - срочно ее получать.
Потому что отсутствие кадастровой стоимости говорит о том, что ваш участок вообще на учет не поставлен. То есть законом он не расценивается как имущество. Это значит, что вы не можете быть его хозяином - владеть землей можно только по праву собственности, а оно может появляться только на имущество. Которым, напомним, с точки зрения права ваш надел сейчас не является. А если нет кадастровой стоимости земельного участка - что делать с ним можно вообще? Почти ничего - ни продать, ни подарить, ни в наследство оставить.
А претендовать на корректировку кадастровый стоимости можно, если у вас есть решение суда о том, что в изначальном расчете были допущены ошибки. Или, например, когда выше или ниже положенного. Закон говорит о том, что продавать недвижку нужно не дешевле, чем за 70% от кадастра. И в обоих случаях это проблема: в первом - потому что такая сумма может оказаться выше рыночной. Во втором - потому что цена может оказаться подозрительно низкой. И Росреестр может заподозрить, что столкнулся с финансовой махинацией - поди потом докажи, что дело совсем не в этом.
Также мы поможем по этому вопросу: адвокат по жилищным вопросам
