Продажа недвижимости несовершеннолетнего ребенка

Прежде всего нужно понимать, что до полного совершеннолетия, которое наступает в 18 лет, человек не может в полном смысле этого слова распоряжаться всем, что ему принадлежит. Логично - ведь даже за самого себя ребенок по закону полноценной ответственности нести не может, за него отвечают родители. Куда уж в таком случае решать вопросы крупной собственности. Так что сделки с недвижимостью несовершеннолетних имеют свои тонкости.

В частности, продажа недвижимости с несовершеннолетним собственником может состояться только при активном участии его родителей - или тех, кто де-юре выполняет их функции. Но решить вопрос в тесном семейном кругу тоже не получится. Важно, чтобы при таких сделках учитывались и не ущемлялись детские интересы. А родители часто даже не задумываются о таких вещах - решают, опираясь на “я взрослый и мне видней”.

Чтобы такого не случилось, сделки с недвижимостью несовершеннолетних запрещено проводить без представителей опеки. Они проследят, чтобы новые условия жизни были не хуже прежних - в том числе по части размера жилплощади и ее качества. А если вы продаете квартиру, но не покупаете новую сразу - могут попросить отложить детскую долю на специальный счет.

В этом вопросе значительную роль играет точный возраст юного владельца. Если ребенку меньше 14 лет – он вполне может присутствовать при подписании документов. В целом такое решение будет справедливым - все-таки речь идет о его имуществе. Однако юридической необходимости в этом нет. Пока свидетельство о рождении не сменится паспортом - подписывать договор будут законные представители. И при продаже недвижимости несовершеннолетнего ребенка, и при покупке недвижимости несовершеннолетним.

В следующие 4 года дети признаются дееспособными - но частично. Хотя силы такого статуса достаточно, чтобы стать весомым участником подписания ДКП. В эти годы продажа недвижимости с несовершеннолетними детьми требует на подпись больше - И от владельца, И от его представителей.

Важная тонкость: если детям 16 и больше, и при этом они состоят в браке или работают по трудовому договору - их признают дееспособными полностью. В этом случае делать со своими квадратными метрами они могут что захотят - не оглядываясь на родителей.

В России нет четкого списка условий для продажи недвижимости с несовершеннолетним собственником. Однако практика дает определенные представления. Вот что почти наверняка приведет к одобрению вашей затеи опекой:

1. детская доля в новом жилье будет больше, чем в старом
2. в целом “квадратов” в семейном гнездышке теперь станет побольше
3. вы переезжаете в район с инфраструктурой получше
4. у вашего нового дома лучше состояние

А вот несколько причин, по которым на одобрение сделки рассчитывать не стоит - продажа недвижимости несовершеннолетнего ребенка наверняка будет отклонена:

• родителей двое, но один из них категорически против купли-продажи
• вы рассчитываете переехать туда, где условия жизни заметно хуже - скажем, из Москвы в глухую деревню
• после продажи этих метров вы намерены купить квартиру на порядок хуже - скажем, с более старым ремонтом, плохим отоплением или вообще с отвратительной экологией
• число “квадратов” после переезда станет меньше
• личная доля ребенка при покупке новой недвижки уменьшится

Если говорить максимально кратко - да. Без нотариуса не обойтись. Теперь чуть подробнее разберемся, почему.

Все дело в том, что и продажа, и покупка недвижимости несовершеннолетним по законодательству нашей страны входят в число тех, которые нотариально заверять обязательно. Все-таки речь идет об интересах человека, который пока не может в полной мере сам защитить свои права.

Игнорировать визит в юридическую контору настоятельно не рекомендуем. В противном случае все действия с жильем быстро признают недействительными, а вам придется пережить очень неприятный период, возвращая “на родину” деньги и право собственности.

Частенько недвижимость продают не ради покупки чего-то получше, а ради получения дополнительных средств. Одобрит ли опека такой план? Ведь по закону вы вроде бы должны взамен предоставить ребенку примерно такую же новую собственность.

Госорганы действительно будут внимательно присматриваться к деталям - и не только самой продажи. Ведь одно дело, когда родители убеждают чадо продать единственную крышу над головой ради прибыли, и другое - когда жизненной потребности в конкретно этой недвижимости нет. Скажем, продажа недвижимости с несовершеннолетними детьми задумывается, потому что семья много лет живет в частном доме за городом, а средства от процедуры можно направить на ремонт, новый семейный автомобиль или оплату обучения в вузе старших детей.

Как продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка в таком случае? В целом - со спокойной душой. Если качество жизни юного владельца при этом не страдает - опека наверняка даст добро. Однако готовьтесь к тому, что в вашем распоряжении останется не вся сумма, которую удастся выручить. Скорее всего, опека поставит условие: жилплощадь продавайте, но стоимость детской доли вычтите и положите на отдельный счет. Дорастет до совершеннолетия - сам решит, что делать с причитающимися ему средствами.

В силу рабочей необходимости старших членов семьи, ради лучшего образования или медицинского обслуживания детей, а иногда и просто во имя разнообразия - причин для переезда в другую область или даже страну хватает. Но как продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка в этой ситуации? Ведь вы, возможно, хотели бы какое-то время пожить в съемной квартире - например, чтобы устроиться на новую работу и взять жилье поближе к ней. Или просто присмотреться к городу и искать новый дом в более подходящем вам районе - а то и вовсе решить,  что вам по нраву тихий и зеленый пригород.

В этой ситуации опека снова может предложить схему с переводом доли ребенка на личный счет. Одобрять покупку позднее будут уже коллеги в новом регионе. А при переезде в другое государство госорганы будут смотреть на ваш ВНЖ или наличие нового гражданства.

Что ж, бывает и так - у мамы и папы прошли чувства друг к другу и теперь они хотят жить раздельно. Но это - отношения между мужем и женой. Ребенка, который по-прежнему для каждого из них остается сыном или дочерью, это затронуть не должно.

Мы, конечно, не беремся давать психологические советы - для решения таких вопросов нужно обратиться к другим специалистам. Но с точки зрения закона ребенок при вашем расставании с партнером тоже пострадать не должен. Поэтому продажа недвижимости с несовершеннолетними детьми при расставании их родителей тоже имеет некоторые тонкости. 

В частности, хорошим выходом будет продать общее жилье. Опека вас, скорее всего, поддержит, ведь детям не очень полезно смотреть на то, как их родители живут без любви и постоянно ссорятся. Но после разделения прибыли пополам ее может не хватить на покупку новой жилплощади. Тогда опека в очередной раз предложит вам делить деньги на троих и детскую долю перевести в банк. Но если у одного из вас есть другое жилье или вы таки покупаете новое (предположим, берете обычный кредит или ипотеку) - выделить в нем долю для чада вас обяжут.

Само собой, вам понадобится стандартный набор бумаг для продажи имущества. Но коль скоро в процессе участвует малолетний - кое-какие дополнения потребуются. Вот что от вас будет ждать опека:

• Паспорта всех хозяев квартиры. Если кому-то еще нет 14 - то свидетельство о рождении.
• Свежая выписка из ЕГРН - напомним, действительна она всего месяц.
• Все, что говорит о вас как о законных владельцах: ДКП, свидетельство о наследстве, дарственная, бумаги о приватизации.
• Предварительный договор купли-продажи. Как его составить и когда нести к нотариусу - читайте в одноименной статье на нашем сайте.

Если вы купили новый дом до продажи старого - приложите еще и документы на него, включая выписку из ЕГРН.

Порядок продажи жилья – что нужно сделать, чтобы провести сделку

Итак, вы все обсудили на семейном совете и твердо решили - недвижимость будем продавать. Только непонятно пока, каким должен быть план действий. За что браться в первую очередь, а что отложить на потом. Мы немного вам поможем - можете взять за ориентир вот этот алгоритм:

1. Составьте ПДКП и максимально подробно пропишите в нем все условия. В том числе - порядок действий в случае срыва сделки не по вине одного из вас. Например, если опека все же откажет. Желательно бумагу заверить у нотариуса - да и составлять ее лучше вместе с законником.
2. Соберите все нужные документы и прикрепите их к заявлению в опеку. Не забудьте, что подписать его должны оба родителя и дети, если им уже есть 14. На заявлении может быть подпись только одного родителя, если по закону второй “не считается” - он лишен своих прав, никогда не был установлен де-юре, умер или пропал без вести, попал в розыск.
3. Дождитесь зеленого света от опеки. Разрешительный документ забирать должны мама и папа вместе.
4. Теперь с чистой совестью реализуйте ПДКП со всему прописанными в нем условиями: заключайте основной договор и регистрируйте в Росреестре нового собственника.
5. Покупайте новую недвижимость или кладите деньги на счет ребенка - зависит от того, как вы договорились с госорганами.
6. При покупке квартиры - передайте органам опеки отчет о сделке. Сроки, в которые вы должны успеть принести бумажку, обычно прописаны в разрешении. Как правило, у вас 1-2 месяца. Этот пункт пропускать не стоит - без отчета сделку могут и аннулировать.