Какие бы манипуляции мы не совершали с недвижимостью (просто владеем ею, продаем или приобретаем, сдаем или берем в аренду), все и всегда упирается в стоимость по кадастру.
Кто делает кадастровую оценку недвижимости? Оценивать недвижимость имеют право только аккредитованные компании. Итоговую цену утверждает исполнительная власть региона.
Чтo тaкoe кaдacтpoвaя cтoимocть и нa чтo oнa влияeт
Все имеет свою цену, тем более недвижимость. Для нее имеются такие понятия, как рыночная и кадастровая стоимости.
Первая - это цена, которая определяется продавцом или покупателем. Стоимость того или иного имущества на рынке недвижимости меняется постоянно, на то он и рынок (есть спрос - выше, нет спроса - ниже).
Вторая - это та стоимость недвижимости, в которую ее оценивает государство. Оценка осуществляется по утвержденной методике Минэкономразвития, на основе среднестатической цены группы множества похожих объектов на конкретную дату и фиксируется (не меняется) на некоторое время.
Как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости?
Плановая переоценка недвижимости происходит раз в 5 лет, в некоторых регионах чаще. К примеру, переоценка кадастровой стоимости недвижимости в Московской области происходит каждые два года.
От стоимости объекта по кадастру зависит сумма налогов.
1.Налог на имущество. Мы платим из расчета: стоимость по кадастру, помноженная на налоговую ставку.
2.Налог на доход с продажи жилья. 13% с той суммы, что мы получаем по договору, продав недвижимость, или 70% от ее стоимости по кадастру. Тут нюанс: если цена ниже кадастровой с понижающим коэффициентом 0,7- то в расчет идет не сумма по договору, а 70% от стоимости по кадастру, а если выше - то от суммы договора.
Чтобы было понятнее, вот пример.
Гражданин С продал жилье за 1500 тыс. руб. а по кадастру она - 3000 тыс.
1.5 тыс. меньше, чем 0.7*3000 тыс=2100 тыс. Вот с 2100 он и будет платить налог в 13% - 273 тыс.
Гражданин К, наоборот, продал квартиру намного дороже, чем была оценена квартира государством (4000 тыс. супротив 2500). Поскольку продажа имущества явно выше 70% от кадастра (2500*0.7=1750), то налог будет немаленький - 4000*0,13=520 тыс.
Видите, какую роль играет кадастровая стоимость!
3.13% от кадастровой стоимости будет платить одаряемый при получении им квартиры в дар.
4.Госпошлина при удостоверении сделок нотариусом тоже исчисляется исходя из стоимости по кадастру.
5. Госпошлина при спорах с недвижимостью в суде зависит от стоимости по кадастру.
6. Когда получаете кредит на ипотеку, для банка имеет значение кадастровая стоимость жилья.
Как узнaть кaдacтpoвyю cтoимocть жилья
Если вы озаботились стоимостью недвижимости по кадастру, заказывайте выписку из ЕГРН. Ее можно получить и на портале Росреестра, и в МФЦ.
А можно узнать онлайн, воспользовавшись сведениями публичной кадастровой карты, благо это доступно для всех желающих.
Кaк пoнять, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa
Вот вы узнали стоимость по кадастру. Теперь стоит узнать, а сколько стоит на рынке жилья ваша “недвижка”.
Путем нехитрых расчетов или по результатам работы специалиста-оценщика недвижимости вы сможете понять завышена ли кадастровая цена относительно рыночной и насколько.
Знаете, разница иногда достигает 50% - а это ну Очень много!!!
И что делать? Можно ли осуществить пересмотр кадастровой стоимости недвижимости? Безусловно, можно. И нужно.
Oбpaтитecь к oцeнщикy
Закажите оценку у аккредитованного оценщика. Да, его работа будет стоить денег. Зато вы наверняка будете знать, соответствует ли цена по кадастру действительности.
Оценщик сделает расчеты (сохраните их, и черновики тоже), вы наглядно будете иметь представление о сути дела. Прекрасно, если специалист аккредитован в одном или более банках - это значит, что у специалиста очень серьезный уровень профессионализма.
Можно сначала проконсультироваться с ним, и он вам скажет стоит оспаривать или нет. Если его ответ: ”да, стоит”- заказывайте оценку.
Обычно на это требуется три-пять дней. Итогом его работы станут:
- отчет о расчете (актуален, если имеется существенная разница кадастровой и рыночной цены на жилье) и заключение о независимой оценке;
- заключение о том, что сведения в едином реестре недостоверны, если расчет оценщиков был основан на неверных данных.
Эти документы - ваши доказательства при оспаривании и изменении кадастровой стоимости в последующем.
Изучите рынок caми
Проанализируйте цены на подобные объекты. посчитайте среднюю рыночную стоимость -как в общем-то и делают при оценке кадастровой. Только ваш выбор будет не случайным, а очень нацеленным. А потом сравните с цифрой в выписке.
Стоимость в ней больше, чем на 20 и даже на 30%? Тогда сумму следует пересмотреть и настаивать на изменении кадастровой стоимости.
Основания для пересмотра кадастровой стоимости
Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость, вполне достаточно того, что она завышена. Есть, простите, разница - платить налоги по нормальной цене или с коэффициентом 1,2-1, 5 и даже 2? Никому не понравится ежегодно платить повышенный налог.
Не очень хорошо, если стоимость занижена, в те же 1.5 раза. Налог, безусловно, будет максимально небольшим. Однако это может насторожить Росреестр и налоговую, типа, вы неправомерно снижаете ее стоимость, в последствии могут возникнуть проблемы.
И, наконец, реальные параметры могут быть не такими, что указаны в кадастровом паспорте, то есть сведения по сути - неверные.
Все это - основание для пересмотра кадастровой стоимости недвижимости.
И вы имеете право требовать этого.
Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости
Для справки: на кадастровую стоимость влияют такие факторы, как:
- Год постройки. Естественно,чем раньше было построено здание, тем оно и стоить будет меньше;
- Общая площадь, больше кв. метров - больше стоит;
- Местоположение объекта: регион и район населенного пункта (центр, близость вредных производств, наличие развитой инфраструктуры и тд.);
- Степень износа.
Бывает, что тот, кто делает кадастровую оценку недвижимости, поверхностно учитывает эти факторы. Дом может быть признан аварийным, а данные об этом отсутствуют (не уточнил, не поинтересовался). Или очевидно, что имеется износ, но не учитывается процент износа (для этого нужны данные КУИЗО).
В итоге цена оказывается завышенной.
Когда человек считает, что кадастровая стоимость не не соответствует реалиям, для него имеет смысл не согласиться с данным положением вещей. Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно в досудебном или судебном порядке.
Необходимые документы
Логично, что коль скоро вы собрались оспаривать стоимость объекта по кадастру, вам понадобятся документы:
- Выписка из ЕГРН, причем, оригинал!;
- Заключение оценщика и отчет об оценке (надеемся, что вы сохранили их);
- Паспорт гражданина РФ;
- Все, что относится к правоустанавливающим документам: ДКП, свидетельство о праве собственности, и т.п. Росреестр весьма щепетилен, принимает оригиналы и копии документов без исправлений и повреждений. Мятый документ он может и не принять, и уж точно не примет, если данные устарели;
- Заявление. Оно пишется на бланке, который вы можете взять в любом отделении Росреестра. В нем укажите причину, по которой вы оспариваете стоимость (завышена или занижена, сведения, которые использовались при расчете, неверные). Не забудьте про подпись, дату, контактные данные, адрес проживания.
Это перечень документов, который вам понадобится для оспаривания по любому из вариантов разрешения вопроса
Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости
В каждом регионе есть свое Территориальное управление Росреестра, при котором действует комиссия, занимающаяся рассмотрением подобных споров. Туда вы и подаете заявление и необходимые документы.
Заявление рассматривают не сразу, на это дается 7 рабочих дней. Росреестр может отказать в пересмотре, если у него будут веские основания. Например, вы подаете заключение оценщика, которую он проводил две недели назад, а потом на рынке жилья цена на вашу квартиру резко упала. Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости не состоится.
Или вы подали заявление буквально накануне очередной плановой переоценки (помните мы отвечали на вопрос - как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости). Тогда отказ в принятии заявления будет как раз таким, что кадастровая стоимость скоро обновится, и ваше обращение безосновательно.
Однако, это нечастое явление, обычно заявление принимают без проблем. Далее формируется экспертная комиссия, которая и будет рассматривать ваше заявление. Вам сообщат время заседания комиссии, где вы, кстати, можете поучаствовать.
Через месяц комиссия выносит решение, где соглашается с доводами, или не соглашается. Если решение положительное, росреестр пересчитает стоимость и обновит сумму, изменение кадастровой стоимости найдет отражение в публичке.
Когда решение не в вашу пользу (или заявление вообще не принято), придется идти в суд.
Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости
Если ничего не получилось с комиссией, у вас есть 10 дней, чтобы с иском обратиться в суд. Что вам необходимо сделать:
- составить иск, непременно указав ответчика, причину, по которой вы претендовали на изменение кадастровой стоимости, и приложив доказательства правомерности вашего требования (о них мы писали выше).
- предоставить российский паспорт и документы права собственности;
- приложить бумаги с выводами комиссии, отказ в принятии заявления или решение комиссии.
- оплатить госпошлину: если вы физлицо, то - триста рублей, если юрлицо - две тысячи.
- прикрепить доверенность на того, кто будет отстаивать ваши интересы (юриста).
Судебный процесс длится обычно месяц, еще месяц проходит до вступления решения в силу, т.к. в этот период времени любая из сторон может подать на апелляцию.
При условии положительного решения суда, Росреестр будет обязан пересчитать оценочную сумму и внести изменение кадастровой стоимости в базу.
Если вам нужна переоценка кадастровой стоимости недвижимости в Московской области, обратитесь к нам. Вместе мы решил вопрос.
