Отчуждение земельного участка - это довольно часто встречающийся термин. Но что скрывается под ним? Если предельно просто, то это прекращение прав одного владельца собственности на участок земли с передачей аналогичных прав другому лицу. Но существуют нюансы, делающие тему отчуждения земельного участка одной из самых запутанных.
Как продать долю земельного участка?
Чтобы продать долю, ее необходимо сначала сформировать. Возникает резонный вопрос - можно ли провести отчуждение не всей земли, а лишь ее куска? Законодательством такая возможность предусмотрена. Но существует большое НО - доля должна быть выделена.
То есть, по сути, стать самостоятельным объектом. Тогда отчуждаемый земельный участок - это не весь надел, а его кусочек, по сути, новый, меньший надел, у которого свой хозяин. А он волен с ним делать все, что нравится. В рамках закона - продавать, дарить, передавать по наследству, менять.
Здесь также существует определенный нюанс - есть такое понятие, как право преимущественной покупки. Допустим, хозяин решил продать выделенную долю, новый участок. Он обязан предложить его в первую очередь другим долевым владельцам общего участка, то есть своему совладельцу сначала. Если он отказался - третьим лицам.
Условия, когда можно продать долю земельного участка
Главное условие, которому должна соответствовать доля - она должна быть в собственности у того, кто продает, она должна быть выделена как самостоятельный объект. Здесь возможна продажа части земельного участка кому-то, возможен отказ собственника от своей собственности в пользу кого-то/чего-то (читате - отказ от земельного участка), а также возможно насильное. то есть принудительное отчуждение, об этом ниже.
А еще доля не может быть меньше минимальной по региону. То есть если у участка в 5 соток 10 собственников - это не вариант. И еще один значимый момент - что построено на земле, неразрывно с ней связано. К примеру, дом стоит на земле. Два собственника. Доля земли выделяется, как и доля дома (если технически можно установить второй вход и др. требования). Если нет, то правила пользования надо будет устанавливать. Продать землю, не трогая тему дома на нем, никак нельзя.
Доп условия касаются частностей. Например, есть ограничения, если речь идет о с/х земле.
Надо ли делать межевание перед продажей участка?
Да. Причем продажа части земельного участка нуждается в межевании независимо от того, что это за земля. В просторечии это может быть названо огородом, садом, частным землевладением, дачей, участком под ИЖС, независимо от того, есть на нем постройка или пока нет. Без межевания нет плана, не понятно, где границы, где, собственно, еще этот участок или его часть, а где - уже нет. Как продавать-то, как оценивать стоимость в таком случае?
Теоретически можно и без межевания, если есть кадпаспорт. Но это практически стопроцентные споры о границах с соседями. Лучше не надо.
Порядок продажи доли земельного участка
В плане порядка, которому необходимо следовать, продажа части земельного участка практически ничем не отличается от сделки со всей землей целиком. Кроме того, что доля сначала предлагается тому, у кого приоритет - сособственнику, об этом говорили выше. А так действия для продажи части земельного участка будут стандартными:
- Получаем бумагу, которая скажет предполагаемому покупателю о том, что у вас есть право собственности на то, что вы продаете. Обычно это выписка из ЕГРН.
- Проводим оценку, готовим кадпаспорт, проверяем, что Госреестр не против продажи.
- Если на земле есть постройки, надо будет справку на реквизицию.
- Находим покупателя, составляем договор, согласуем нюансы, стоимость, сроки, подписываем.
- Заверяем у нотариуса составленную бумагу, если хотим, чтобы проверка у Росреестра прошла быстро и беспроблемно.
- Регистрируем произведенную сделку, оплатив госпошлину.
Так и происходит отчуждение - от слова “чужой”, то есть было свое, стало чужим. А этот самый “чужой” может быть и человеком, и компанией/фирмой, и самим государством, может быть, муниципалитетом. В теории. Другое дело, что долями обычно компанию не завлечь, они предпочитают покупать большие куски земли под свои нужды целиком.
Порядок отчуждения земельных участков
В случае, если ЗУ является частной собственностью, то есть принадлежит лицу или компании, процедура проста и стандартизирована. Начинается она с намерений, переходит в обоснование перехода прав на ЗУ, далее происходит сбор, подготовка необходимого пакета документов.
Завершающим этапом становится регистрация новым владельцем своего права в Росреестре. В чем же тогда с сложность? Сложность в том, что мы описали сейчас по сути только один из возможных видов отчуждения земельного участка. А если это происходит не по своему желанию?
Какие бывают виды
Существует всего два возможных вида - добровольное, принудительное. Подробнее вам может рассказать земельный адвокат, мы распишем общие положения.
Добровольное
Не будем вдаваться в подробности, по какой причине владелец решил провести процедуру. Ему предоставлена одна из трех возможностей:
- Провести сделку на возмездной основе, например, продажу. Читайте, как оформить куплю продажу земельного участка.
- Провести сделку на безвозмездной основе, к примеру, дарение.
- Передать свой участок муниципалитету либо государству без каких-либо условий.
Что такое отчуждение земельного участка в этом случае? После принятия решения и оформления всех бумаг, права и обязанности, связанные с данным ЗУ, просто переходят к другому владельцу. Говоря упрощенно, Иванов отдает свой участок Петрову.
Принудительное
Здесь возможны две штатные и две внештатные ситуации. Штатные ситуации - это когда земля изымается для покрытия каких-либо государственных нужд. К примеру, на этой территории решили проложить железную дорогу, которая необходима для нормального функционирования экономики района. В этом случае потеря участка будет возмещена - либо аналогичным по площади и качеству наделом, либо деньгами.
Вторая категория штатных случаев, которая происходит, к сожалению, довольно часто - это конфискация. Что такое отчуждение земельного участка по конфискации? Это прерогатива суда. Существует ряд уголовных дел, преимущественно экономического характера, когда человек, кроме длительного срока в тюрьме получает еще и полную конфискацию имущества. Оно переходит в собственность государства, никакой компенсации, разумеется, не происходит.
Теперь про нештатные ситуации. Каждая земля имеет свою категорию. А каждый участок - свой уникальный кадастровый номер. Таким образом, даже поверхностная проверка может выявить, как владелец пользуется наделом - по назначению или нет. Допустим, предприниматель приобрел земли Лесного Фонда для рекреационных целей, а вместо этого построил там, к примеру, нефтяную вышку, это явное нарушение. Земля будет незамедлительно изъята без компенсации.
Что такое отчуждение земельного участка во втором внештатном случае? В законе это обтекаемо названо непредвиденными обстоятельствами. Под этим подразумевается военное положение и военные действия, крупные аварии техногенного и природного характера, массовые эпидемии и другие мрачные вещи. В этом случае государство имеет право принудительно изъять участок, если он нужен. Однако по прошествии этих событий участок должен быть возвращен обратно либо же, если это невозможно, государство обязано предоставить аналогичный, либо же компенсировать деньгами.
Во всех случаях компенсации стоимость ЗУ оценивают по кадастровой стоимости надела. Возможно вам пригодится информация из статьи - оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
Возникающие нюансы
Здесь все просто. Права порождают обязанности. Собственник, который владеет ЗУ, должен проводить на ней предусмотренные технические мероприятия, а, главное, платить за нее налоги. С момента совершения сделки, то есть когда отчуждение земельного участка завершено, новый собственник получает эти обязанности вкупе с правами.
Следовательно, старый собственник более не может проводить какие-либо действия, касающиеся этого участка, извлекать выгоду с земельного надела, к примеру, посредством аренды. Важный нюанс - после отчуждения земельного участка у старого владельца уже нет обременения на надел.
Другие нюансы могут касаться конкретного дела, конкретной сделки. Например, размера компенсации. Такое лучше обсуждать со специалистом, который может погрузиться в вашу тему. Консультация юриста по земельному праву - то, что вам поможет. Тем более что в большинстве случаев она бесплатна.
Также в нашей компании работает юрист защита прав потребителей.
