Продажа квартиры по наследству

Практика такова, что исключительно редко наследник получает целую квартиру. Обыденная ситуация - когда жилье теперь находится в общей, то есть долевой собственности. Конечно, собственник доли вправе ее продать. Но для этого ему понадобится следующее:

• Так как владельцы других долей квартиры имеют приоритет, он обязан предложить свою долю им, причем сделав это письменно, указав условия продажи и цену.
• Далее ситуация зависит от того, дали ли они свое согласие. А принудить их согласиться или отказаться никто не может. Согласие/отказ также оформляется письменно.
• После подачи письменного предложения необходимо подождать тридцать дней. Если отказа или согласия не поступило, собственник доли имеет право расценивать реакцию как отказ от покупки. Но при этом право преимущественной покупки за другими владельцами долевой собственности все равно сохраняются.

Конечно, если родственники находятся в хороших отношениях или хотя бы настроены по деловому, вопросы по продаже квартиры после вступления в наследство можно решить без привлечения юриста. Пригласить его лишь для оформления деталей. Если же отношения натянутые или отсутствуют вовсе, ситуация запутывается.

Ни один риелтор не возьмется продавать невыделенную крошечную долю. В силу того, что она не считается ни в комнатах, ни в квадратных метрах, которые можно предложить реальному покупателю. И закон четко формулирует, что все собственники могут пользоваться объектом “на равных условиях”. Крайне сомнительная с точки зрения ликвидности собственность.

Возникает резонный вопрос: можно ли провести продажу наследственной квартиры втихаря? То есть продать свою долю, никого об этом не уведомляя? В целом, можно. Но другие наследники все равно об этом узнают. И им дается после этого три месяца на то, чтобы восстановить право преимущественной покупки - делается это в судебном порядке.

То есть такие действия не только не решают проблему, а усугубляют ее, а сами действия балансируют на грани законности.

При соблюдении описанных выше условий - продажа квартиры, полученной по наследству, доступна. Тут применяется вариант раздела наследства, и проводится он через нотариуса. То есть наследники договариваются о том, как разделить состав имущества.

Допустим:

• одному гараж,
• второму автомобиль,
• третьему квартира,
• разница покрывается за счет денежной компенсации.

Таким образом, у квартиры появляется конкретный владелец, недвижимость регистрируется в органах Росреестра, а удостоверение, сделанное нотариусом, становится правоустанавливающим документом, который принимают все государственные органы.

Конечно, возможна и другая ситуация. Наследуется тремя детьми одного покойного родителя одна квартира. Делить ее они не стали, все собственники. И все три согласны продать, поделив вырученные деньги на троих. Но, как видно по описанию, такая ситуация выглядит скорее сказкой, чем реальностью.

Да, подробно этот вариант описывается в Гражданском Кодексе РФ, если точнее - в статье 1164. Данная статья говорит о том, что раздел долевой квартиры должен производиться по общим правилам. Однако существуют особенности. Полностью распоряжаться владелец может лишь своей частью доли. С ней можно делать то, что он сочтет нужным.

Все это он имеет право делать непосредственно с момента регистрации прав собственности. В чем особенности? Об этом нам рассказывает уже статья 246. Продажа возможна лишь по согласованию с иными участниками - владельцами долей (об этом мы говорили выше).

Как говорят законодательные акты, продажа квартиры после вступления в наследство возможна только после регистрации права собственности. Ранее это называлось “получить зеленку”. Регистрация возможна, в свою очередь, через 6мес., которые считаются после смерти того, кто оставил наследство.

Поэтому, отвечая на вопрос, через сколько можно продать квартиру по наследству, - через полгода после смерти. Если вы, конечно, не пропустили срок принятия. Не ранее. То есть побыстрее, в течение недельки избавиться от ненужной вам квартиры в городе, где вы давно уже не живете, не выйдет. Придется чуть подождать.

Продажа жилья - это сделка, в которой участвуют 2 стороны. Чтобы покупатель имел возможность законно приобрести недвижимость, продавец должен обладать правом собственности на нее, иначе данная сделка будет недействительной.

Свидетельство о наследовании же не дает право собственности. Оно лишь указывает на тот факт, что вы приняли (не отказались) имущество. Следовательно, возможности распоряжаться квартирой у вас нет. Технически при продаже вам потребуются такие документы, как выписки из ЕГРН либо же свидетельство о регистрации. Без них сделка не пройдет.

Получается, квартиру, полученную по наследству, когда можно продать? Через полгода плюс то количество дней, которое потребуется для получения документов - например, выписки из Росреестра. Она готовится от 1 дня до нескольких дней.

Однако подавляющее большинство наследников продают свои квартиры после того, как владеют ей три года и более. Почему? Это связано уже с другим кодексом - налоговым. То есть срок владения жильем не влияет на процедуру, но оказывает влияние - на налогообложение (ниже подробности).

Минимально необходимый пакет состоит из:

• Удостоверения личности участников договора (в нашем случае - только от продавца или продавцов, если их несколько, паспорт покупателя - с покупателя);
• Свидетельства о наследовании и выписки из ЕГРН (помните, в главе про сроки мы говорили о двух факторах, разрешающих продажу);
• Паспорта на недвижимость (любой объект зарегистрирован в Кадастре);
• Проекта подготовленного договора (лучше доверить составление юристу).

Как показывает практика, также обычно требуются дополнительные документы. Они нужны чтобы избежать рисков. Это:

• Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ. Теоретически она не является обязательной, так как долги не несут опасности покупателю - он может обратиться в управляйку с просьбой разделить счета. Но мало кто хочет заморачиваться этим.
• Отказ наследников. Если наследников, изначально претендовавших на имущество, было несколько, то отказ этих претендентов - письменный - также обычно предоставляется.
• Справка о лицах, зарегистрированных в квартире (слово “прописка” сейчас не употребляется, но это оно). Она получается в управляйке. Делается это для того, чтобы покупатель точно знал, что в жилье не прописаны 12 граждан из Ближнего зарубежья, которых невозможно выписать без их согласия.
• Оформленное заключение органов опеки. Нужно в случае, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный иждивенец. Опека подтверждает, что дает согласие на сделку.

Если вы находитесь в браке, также потребуется заверенное у нотариусу согласие мужа/жены на сделку.

В общем и целом это универсальный перечень документов, но в некоторых ситуациях может потребоваться что-то еще. Лучше проконсультироваться с юристом, чтобы учесть индивидуальные особенности.

Собираем необходимый пакет документов для принятия наследства, передаем его нотариусу.

1. У него же спустя полгода получаем свидетельство о наследовании - всей квартиры или ее доли.
2. Данное свидетельство мы несем в МФЦ либо же в Росреестр напрямую, там регистрируют вас как нового собственника.
3. Проведя процедуру, вы заказываете выписку из ЕГРН (там будете вы как владелец).
4. Предлагаем другим дольщикам свою долю (если владеем не всей квартирой), получаем согласие и продаем им либо отказ и получаем право “выходить на рынок”.
5. Находим покупателя, вкладываем выписку из ЕГРН в пакет документов в ходе совершения сделки.
6. Заключаем договор лично либо посредством представителя (лучше с ним, юристом, чтобы потом сделка точно не была признана недействительной).
7. Получаем денежные средства, составляем положенные акты.

Завершением этого процесса становится регистрация прав уже “обновленного” собственника.

Итак, унаследовать - это одно, а реализовать - совсем другое. Мы помним, что право самостоятельно продать доставшуюся по наследству квартиру появляется через 6мес. после кончины родственника. Но большинство этим правом манкируют. Причина - Налоговый Кодекс РФ, в котором есть статья 217.1. 

В ней говорится, что:

• Если квартира находится в собственности гражданина в данной ситуации более трех лет, он не должен государству налог на прибыль (НДФЛ).
• Если же менее трех лет, объект нужно будет внести в налоговую декларацию и уплатить положенные 13 процентов от той суммы, которую вы выручите за счет продажи.
• Если собственников несколько, размер налогового вычета делится поровну, но не может быть > 2 млн рублей (когда, например, очень дорогая недвижка).
• При этом по договоренности дольщики могут распределить налоговое бремя любым другим путем, хоть 100 на 0, если это устраивает обоих.

Есть ряд категорий, которые освобождаются от уплаты налога, даже если владели недвижкой меньше трех лет. Это пенсионеры, ряд силовиков, вышедших на пенсию.

Что входит в вотчину нотариуса? Верное оформление документов и визирование их. Разъяснение рисков, если для ведения дела вами не был привлечен юрист. Далеко не все граждане разбираются в хитросплетениях наследственных дел, сделок с недвижимостью и налогообложения.

Помним, что в задачу нотариуса не входит разрешение споров и конфликтов между дольщиками. Он лишь оформляет документы в соответствии с законодательством. Не стоит путать нотариуса с юристом, который как раз-таки может проводить переговоры и помогать сторонам утрясти спорные вопросы к всеобщему удовлетворению.