Когда вы выбираете помещение для своего бизнеса, нужно учесть множество факторов: технические характеристики (состояние помещения, высота и площадь, наличие отдельного входа, наличие достаточной электрической мощности) и юридические (наличие правоустанавливающих документов).
Перед заключением сделки хорошо было бы проконсультироваться с юристом по аренде коммерческой недвижимости в Москве.
Нюансы и особенности договора аренды
Например, арендодатель предлагает взять в аренду нежилое помещение в здании, еще не введенном в эксплуатацию. Формально отсутствие разрешения на ввод не делает договор недействительным. Но. Работать в нем нельзя, целевое использование возможно только при наличии разрешения, а до момента можно пользоваться только в случае ремонтных или отделочных работ.
А вот сдать объект арендодатель может, даже если он не оформил право собственности, и этот факт не может являться причиной невнесения платы арендатором. Здесь больше рисков для арендодателя (если, например, он не успел достроить здание, то есть не смог передать имущество по договору, и ему придется возмещать убытки арендатору).
А если арендатор хочет сдать арендуемое помещение кому-то еще? Существует такой вид бизнеса, вполне законный. Отношения оформляются в виде соглашения между всеми участниками. Лучше всего зафиксировать такое согласие в самом первом документе аренды. Тогда арендодателю не нужно всякий раз получать разрешение собственника на субаренду, и тот не сможет отозвать согласие, пока срок не закончится.
Все перечисленные ситуации требуют профессионального подхода.
Юридические услуги по аренде коммерческой недвижимости
Специалисты «Вектор Прайм» отлично владеют знаниями и навыками в вопросах, касающихся коммерческой недвижимости:
- Помогут проверить компанию, с которой вы собираетесь осуществлять сделку;
- Проведет правовую экспертизу имеющегося договора (соответствие законодательству, наличие рисков, скрытых условий, дабы ваши права не были ущемлены);
- Проверит полномочия лица, подписывающего документ;
- Составит договор с учетом интересов клиента.
- Будет сопровождать вас при передаче объекта недвижимости (вдруг на этапе переговоров вам обещали оставить офисную мебель, а при осмотре объекта оказалось, что ее нет, вывезли);
- Окажет содействие при регистрации перехода прав.
По закону, если аренда предполагается от года и больше, необходима регистрация в Едином государственном реестре недвижимости. Часто возникающие вопросы со стороны государственных структур на данном этапе юрист возьмет на себя.
Составление договора аренды
Юрист обратит внимание на наличие в бумагах следующих моментов:
- характеристика объекта недвижимости (площадь офиса или склада);
- имеются ли и какие инженерные коммуникации, их мощность;
- информация по арендной плате, порядок и периодичность ее изменения;
- размер депозита, на каких условиях он засчитывается, возвращается;
- ответственность за несвоевременную оплату;
- условия, при которых договор может быть досрочно расторгнут (основания для этого).
Споры в процессе арендных отношений
Даже если все и всех устраивало на этапе оформления сделки, в процессе арендования могут возникнуть споры. Как правило, конфликтная ситуация возникает, когда договор расторгается в одностороннем порядке. Арендатор может выйти из аренды, имея или не имея особые причины, для чего направляет уведомление. Арендодатель может быть не согласен, или есть иные обстоятельства, например:
- Им чинятся препятствия к использованию помещения (допустим, из-за просрочки платежей собственник не дает завезти на склад товар);
- Обнаружились недостатки, не замеченные при приемке (у соседей работа связана с покраской, а у вас – кофейня);
- Нужен капитальный ремонт помещения, а арендатор не собирается его проводить;
- Оно оказалось непригодным для использования (случился пожар);
- Одна из сторон стала банкротом, или случились какие-то ситуации, которые не ожидались.
Компания «Вектор Прайм» предоставляет бесплатную консультацию юриста по аренде коммерческой недвижимости. В дальнейшем специалист предпримет меры к соглашению сторон и урегулированию во внесудебном порядке, подготовит предложение о расторжении договора.
Если добиться «полюбовного» согласия не удается, спор решается через арбитражный суд. Юрист окажет помощь в сборе и подготовке документов для иска, защитит ваши права как арендодателя или арендатора, осуществит сопровождение до результата.
