Земельный пай, преимущественное право, продажа земель сельхозназначения
Не нашли что искали?
Наследование земельного участка от А до Я – без ваших нервов и усилий
1
Защита от изъятия вашего земельного надела для нужд государства законными методами
2
Решение вопросов с госструктурами без топтания в очередях и общения с чиновниками
3
Быстрое разрешение застарелых конфликтов с соседями и арендаторами
4
Полный пакет документов для изменения статуса участка за несколько дней
5
Пул узких специалистов по земельному праву, налаженные связи с кадастровиками
6

Земельный пай.

Юристы проконсультируют вас и помогут отстоять свои права
в судебном порядке
Описание услуги

Ни для кого не секрет, что земли сельхозназначения - на особом счету у государства. Поэтому и существует такое понятие, как преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения. Поговорим об этом и том, как в принципе происходит передача прав в этой сфере.

Особенности сделок с землей сельхозназначения

Основной проблематикой здесь является неравенство прав игроков на рынке. Приоритет права преимущественной покупки отдается субъектам РФ. В ряде случаев - даже муниципалитетам. Им такое право предоставляется, если это прописано законом субъекта РФ, на территории которого они расположены.

На “свободный” рынок поступают только остатки. При этом сам субъект может приобрести землю по цене продажи. Другие же желающие это могут сделать в том случае, если:

  1. Уполномоченный орган отказался покупать данный участок.
  2. Прошло 30 дней, а согласие на покупку так и не поступило.

И даже в этом случае продавец не может свободно продать участок, так как он не устанавливает цену. Продажа сельхоз земель - такая область, где цена должна быть не ниже той, что была проставлена в извещении. Также он ограничен во времени - ему дается ровно один год для реализации.

Теоретически продать земельный участок ниже цены в извещении можно, но в этом случае придется начинать всю процедуру заново.

Особенности продажи земельной доли

Здесь также действуют ограничения, которые по сути ограничивают собственников в правах. Но эти ограничения не лишены здравого экономического смысла. Они направлены на то, чтобы существующие хозяйства и сельхозпредприятия не дробились, а продолжали строить предприятие, оставаясь конкурентоспособными.

Итак, ситуация: есть земельный пай, который в разных долях принадлежит нескольким собственникам. В законе предусмотрено два варианта:

  • Если их число - больше пяти,
  • Если их число - меньше пяти.

Если долевиков пять либо меньше, используются стандартные, общепринятые правила продажи земельной доли: сделку можно провести не раньше, чем пройдет месяц с момента, когда остальные участники долевки отказались от нее.

Если собственников больше пяти, накладываются ограничения. Владелец доли может продать свою часть любому другому участнику данной долевой собственности либо же организации, ведущей сельскохозяйственные работы и строительство объектов этого же назначения, и использующей данный земельный участок. 

Ни получать согласие, ни извещать прочих долевиков он не обязан. Но, повторимся, продать может только другому участнику данной собственности. Если хотите узнать, как выделить земельный пай, обратитесь за помощью - консультация по земельным вопросам проводится в офисе или по телефону.

Оформление предварительных договоренностей

Покупая любой объект недвижимости, мы рекомендуем перед началом операции провести проверку имущества на “чистоту”. 

После того, как продавец и покупатель в целом определились по своим позициям, обговорили сделку в части основных условий, наступает время предварительного договора купли-продажи. То есть достигнутые договоренности нужно закрепить. 

В данный предварительный договор должны войти не только определение земельного участка,, его характеристики и цена, но и срок, в течение которого сделка должна быть проведена.

По умолчанию, если пункт о сроке не внесен, он равен одному году, который считается с момента подписания договора. Соответственно, если 1 или 2 стороны в течение оговоренного договором срока не продолжили действия, обязательства по нему прекращаются.

Возможно использование как аванса, так и задатка. В чем разница?

  • Аванс - та сумма, которая передается в счет будущих платежей. Впоследствии сумма аванса зачтется в счет оплаты, когда договор купли-продажи будет заключен. Если он не заключен (не важно, по чьей вине), аванс возвращается полностью.
  • С задатком ситуация интереснее, возможны 3 варианта:
  1. Если дальнейший договор купли-продажи не заключен, и в том вина покупателя, то есть лица, внесшего задаток, ему задаток не вернут.
  2. Если аналогичная ситуация возникла по вине продавца, продавец обязан вернуть двойную сумму задатка.
  3. Если провести договор купли-продажи технически невозможно, либо же обе стороны желают его расторжения, задаток возвращается в полном объеме.

Всегда прописывайте в договоре, какую природу имеет внесенная сумма - аванс или задаток. Если в договоре не прописано, по умолчанию будет считаться, что это аванс.

Сама функция задатка обеспечительная. Если договора нет в принципе, то это не задаток. 

Кстати, подробнее узнать про земельный налог можно по ссылке.

Направление уполномоченному органу извещения о намерении продать земельный участок

Вопрос в том, кому подавать извещение. Россия - федерация, где каждый субъект, по сути, имеет свое законодательство. Поэтому необходимо смотреть его. Есть у муниципальных образований право преимущественной покупки или нет?

Согласно действующим правилам, извещение можно направить либо заказным письмом (с пометкой о вручении), либо же передать под расписку ответственному лицу в администрации населенного пункта лично. Направленное извещение должно содержать информацию о намерении, данные на земельный пай и его цену.

Сколько стоит земельный пай, мы обсуждали выше (есть нижний уровень, меньше которого нельзя). Также желательно, чтобы там был указан срок, в течение которого сделка будет проведена. Существует ограничение: для взаимных расчетов срок не может превышать 90 дней. 

Далее либо субъект, либо же муниципальное образование (в зависимости от субъекта) отвечают на извещение в письменной форме, что они, сверившись с генпланом развития территории, не желают приобретать данный земельный пай. Следовательно, продавец может продать его кому хочет.

Отметим, что, если сделка по продаже земельного надела будет совершена без извещения - то есть нарушен порядок продажи земельного участка,, она автоматически будет считаться ничтожной.

Подготовка проекта договора купли-продажи земельного участка

Следующий шаг риелторы, как правило, называют выходом на сделку. Уже на этот момент продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения должен быть готов ряд документов, сведенных в единый пакет. Он должен включать в себя:

  • Медицинский документ освидетельствования, в котором указано, что продавец вменяем.
  • Второй документ также носит медицинский характер. Это справка, которую берут в двух учреждениях - психоневрологическом и наркологическом диспансере. В справках должно быть написано, что продавец не является посетителем, а также постоянным жителем этих почтенных заведений.
  • Последняя справка подтверждает, что ее податель не имеет задолженностей по ЖКХ, а также членским взносам. Это тоже потребуется от продавца.

Последняя справка не так страшна. Вопрос с погашением задолженности, если она имеется, можно решить в ходе проведения сделки, просто исключить задолженность из цены. А вот если медицинских документов нет, то с вероятностью, близкой к 100 процентов, сделка сорвется, и это будет не изменить.

Невменяемый человек или больной не отвечает за свои действия. Какая уж тут продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения? Такую сделку очень легко оспорить в судебном порядке - никто не будет бессмысленно рисковать, вкладывая деньги и время в проект, который в любой момент могут отобрать.

После того, как условия договора согласованы, необходимые правки внесены, составляется черновик документа для подписания. В частности, необходимо урегулировать вопрос со способом оплаты.

Подписание и оплата

Какой-то уникальной, специальной формы для данного типа договоров не предусмотрено законодательно и не используется. В ходу обычная письменная форма ДКП. Нотариальная форма законом не предусмотрена, но широко используется. В ряде случаев она даже обязательна.

Если вы решили провести нотариальное заверение, то пункты договора будет проверять нотариус. Он также должен получить все необходимые ему для работы документы. Сам документ будет подписываться в присутствии нотариуса, который завизирует его своей подписью, а также печатью.

Так как продажа земель сельхозназначения должна обязательно регистрироваться в Росреестре, документы в данном случае будет подавать не покупатель, а сам нотариус. В обязанности покупателя будет входить только оплата госпошлины.

Если нотариус не участвует в сделке, оплата и подписание договора должны проходить единовременно, поэтому существует несколько тонкостей, позволяющих сохранить интересы 2 сторон процесса.

  • Старый и проверенный временем способ - банковская ячейка. Покупатель закладывает деньги в специально арендованную банковскую ячейку, ДКП подписывается в банке, продавец получает доступ к ячейке с деньгами только после подписания договора.

 
Если продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения происходит с участием банка, он также предлагает много дополнительных интересных услуг, которые помогут упростить дело. К примеру, проверка, а также пересчет денежных средств. 

  • Второй способ для реализации земельного пая сельхозназначения, по сути, представляет собой также банковскую услугу и во многом схож с банковской ячейкой. Только он более современный. Просто вместо ячейки используется специальный счет, который открывается для проведения сделки. Соответственно, продавец получает доступ к деньгам на счету, только когда сделка закрыта. Сегодня аккредитив считается наиболее перспективным способом.

Есть ряд нюансов, которые появляются, если земельный пай приобретается за счет заемных средств, то есть кредита. Здесь особенности будут зависеть от конкретного банка, который дал кредит на приобретение земли.

Регистрация в Росреестре

В данном случае регистрация перехода права собственности аналогична и по смыслу, и по набору необходимых документов, с другими ДКП. Никаких особенностей для сделок с землями c/х назначения не предусмотрено. Просто регистрируем право собственности на земельный пай через заявление.

Декларирование доходов

Разумеется, данный шаг необходим лишь продавцам, а не тем, кто решил земельный участок сельхозназначения купить. Ситуация зависит от того, сколько в собственности у продавца находился данный надел перед сменой владельца. И как он был им получен. К примеру, вследствие дарения, по наследству или в ходе приватизации.

Если срок недостаточен, данный доход придется задекларировать, то есть подать декларацию. Сам налог на земельные паи (их продажу) раньше считался из цены, которая прописана в ДКП, но так как некоторые хитрые и несознательные граждане в договоре цену занижали, а разницу выдавали на руки наличкой, эту форточку законодательства решили прикрыть. Теперь считают от кадастровой стоимости на земельный пай плюс коэффициент.

За несданную декларацию, а также неуплату налогов придется отвечать. А штрафы предусмотрены астрономические. Налоговики элементарно узнают о проведенной сделке на земельный пай сельхозназначения, просто обратившись в Росреестр. 

Может быть, вам нужен адвокат по разводам Москва? Переходите по ссылке.

Записаться на бесплатную консультацию
  • User

    Нужна помощь

  • VectorPrime

    В течение 15 минут с вами
    свяжется опытный юрист
    со стажем 10 лет

    Кстати, первая консультация
    бесплатно

Записаться на бесплатную консультацию
  • User

    Нужна помощь

  • VectorPrime

    В течение 15 минут с вами
    свяжется опытный юрист
    со стажем 10 лет

    Кстати, первая консультация
    бесплатно