Ценообразование ЗУ - вопрос весьма интересный. Как понять, какая будет цена выкупа земельного участка под объектом недвижимости? Эта тема интересует как компании, юрлица, так и граждан, то есть физлиц. Вот только в зависимости от ситуации может существенно отличаться как и сумма оценки, так и способы ее проведения.
Что такое выкупная стоимость земельного участка
Начнем с теории. Вся земля кому-то принадлежит, ничейной земли не бывает. В ряде случаев, если вам нужен ЗУ, вы просто его арендуете для тех или иных целей. Но могут возникнуть ситуации, когда есть необходимость арендованный участок купить или, говоря юридическим языком, осуществить процедуру возмездного перехода.
А этом случае выкупная цена земельного участка - это то, за сколько вы его возьмете. Либо же возьмет государство, если происходит обратная ситуация. То есть государство изымает землю у частника под свои нужды и компенсирует это. Дальше в умах начинается путаница.
Дело в том, что выкупная стоимость земельного участка иногда в простонародье называется и кадастровой, и рыночной, и просто “ценой”. Меж тем это совершенно разные понятия, каждое - конкретное. В целом, выкупную стоимость очень грубо можно уравнять с кадастровой. Именно из нее она ведь и считается.
А вот кадастровая с рыночной могут не совпадать, и весьма сильно. Для ее снижения обычно привлекается профессиональный оценщик.
Когда и в каких случаях понадобится ее знать?
Зачем нам вообще знать стоимость земли? Не просто для порядка, чтобы чувствовать собственную значимость. Земельный участок порождает права. Но он же порождает и обязанности. Так скажет ученик первого курса юрфака. Совершенно верно. Обязанности, в том числе, по уплате налогов, ЗУ порождает. Но для налогообложения выкупная стоимость земельного участка под объектом недвижимости вообще не имеет значения - налоги считаются из кадастровой.
При покупке либо же продаже она тоже не играет роли, потому что рынок самостоятельно регулирует ценообразование. Тут все зависит от востребованности ЗУ и макроэкономических процессов, проходящих в стране. Тогда зачем? Знать данный параметр необходимо в случае, если вы намерены выкупить данный участок у администрации. В этом случае вас будет интересовать выкупная цена земельного участка из муниципальной собственности.
Случай возникает сравнительно редко. Так как в нашей стране в рамках так называемой дачной амнистии предусмотрена еще возможность приватизации. Но приватизация возможна лишь единожды. Говоря просто, одному человеку одна приватизация один раз в жизни. Поэтому, если данная возможность уже использовалась, приходится приобретать участок на возмездной основе. Таковы земельно имущественные отношения.
Отличие от кадастровой и рыночной стоимости
В чем главное отличие от рыночной цены? Рынок динамичен. Один и тот же участок, чьи параметры не меняются, может в зависимости от ситуации стоить условно 1 рубль, а завтра - 100 рублей. То есть рыночная стоимость - это также динамически изменяющаяся величина. Выкупная же - величина статичная, то есть не подверженная влиянию каких-либо тенденций, независимо от того, что происходит на рынке, она одна и та же.
Стоимость выкупа земельного участка от кадастровой стоимости отличается тем же. Кадастровая - изменяема. Но со своими нюансами. Если рыночная колеблется, к примеру, в силу сезонов (летом цены на землю растут, а к концу осени-началу зимы, наоборот, падают), то изменение кадастровой стоимости зависит от четко установленных временных промежутков. Об этом говорит земельное право.
Согласно закону, инвентаризация земель должна проходить 1 раз в 5 лет. Следовательно, кадастровая будет меняться также, если человек сам не инициирует изменение кадастровой стоимости, например, чтобы платить меньше налогов или продать надел подороже.
Пошаговая инструкция получения сведений о стоимости земельного участка по кадастровой стоимости
К сожалению, нельзя в большинстве случаев просто взять и подать заявку, чтобы оформить надел в собственность после длительной аренды или произошло выделение земельного участка. Вы уже должны иметь определенные виды на этот участок. То есть в приложении к соответствующему заявлению вам нужно будет добавить:
- Акт выдела участка,
- Договор аренды,
- Договор имущественной сделки с имуществом, располагающимся на данном ЗУ.
Документы вместе с заявкой передаются в административную комиссию. Согласно действующему положению, решение по объекту будет приниматься в ходе публичных слушаний. Если решение будет принято в пользу заявителя, оно вносится в специальный протокол, после чего следует выдача документа.
Этот документ представляет собой выписку с разрешением на выкуп. К ней должны выдать еще одну бумагу - платежную квитанцию. В ней будет указана сумма. Это и есть выкупная стоимость на основе анализа. От привычной нам платежки, которая приходит, к примеру, за электроэнергию, она будет отличаться информацией.
В данных должны быть прописаны величины вместе с расшифровкой, на основании которых проводились расчеты стоимости. Например, это было сравнение с аналогичными участками, могло учитываться расположение и т.д. Если что-то не понятно, вы с чем-то не согласны, такие земельные вопросы юрист сможет пояснить.
Применяемые формулы и методики расчёта стоимости выкупа земли
Здесь вопрос достаточно сложный, так как ценообразование зависит не только от самого участка, но и от того, кто желает его приобрести. При приобретении выделяются следующие категории покупателей:
- Компании или лица, которые изменяют категорию земли либо ее целевое назначение.
- Арендаторы данного ЗУ.
- Пенсионеры и инвалиды.
Путаницы дополнительно добавляет региональный компонент. Так как в каждом субъекте существуют еще и свои дополнительные подзаконные акты. К примеру, в некоторых регионах для третьей категории процент выкупа ЗУ как недвижимости, считающийся от кадастровой стоимости, составляет 50%. Получается, на полцены можно взять.
В некоторых регионах этого пункта в принципе нет. Данная категория приобретает ЗУ на общих основаниях. В некоторых арендатор берет за 20%, в некоторых - процент может доходить до 60. То есть фактически формула как таковая есть, а точного расчета нет. Все зависит от установленных льгот и позиции администрации, что по сути выступает как продавец.
Допустим, кадастровая стоимость - 100000 рублей. Минимальная сумма, которую вы заплатите при оформлении арендуемой земли, может составить 20000, а может 60000. Единственное правило, действующее для всех регионов - дифференциация по длительности аренды. Чем дольше надел в аренде, тем дешевле оформить его в собственность. Это и логично, ведь вы уже давно платите за его использование по условиям сделки.
В компании “Вектор Прайм” также работает юрист по делам наследства.
