Согласие супруга на продажу земельного участка

В 2019 году произошел момент упрощения. Теперь согласие требуют только у стороны продавца. Ранее такую бумагу требовали и от того, кто намеревается продать, и от покупателя. То есть один приносил согласие супруга на покупку земельного участка, 2й такое же от своей второй половинки. Но несмотря на кажущуюся простоту, осталось несколько нюансов, о которых необходимо знать. 

Особенность в данном случае в том, что любое имущество, которое супруги получили, находясь в браке, - это есть совместная собственность. В том числе, и земельный участок. То есть здесь будут использоваться положения не только двух подходящих по смыслу кодексов - Земельного и Гражданского, но также и третьего - Семейного.

Разберем предметно, в каких случаях согласие супруга на продажу земельного участка необходимо:

1. Земельный участок приобретен в браке, развод зарегистрирован, но раздел имущества пока не произведен.
2. Супруги состоят в браке, зарегистрированном как положено, через ЗАГС, ЗУ же приобретен после прошедшей регистрации.
3. Супруги находятся в браке, надел приобретен до регистрации, однако в течение брачного союза кто-то из них произвел существенные улучшения на земле, вследствие чего стоимость участка ощутимо выросла.

Если первые два случая очевидны и при должном юридическом сопровождении не должны вызвать проблем, то третий спорен и требует пояснения. Если ЗУ вырос в цене по независящим от супругов причин (к примеру, в данном районе улучшилась инфраструктура, и вся земля в целом подорожала), то это не считается.

Считается только то улучшение, которое произошло с участием мужа или жены - то есть строительство или ремонт дома либо дачи, возведение дворовых построек, высадка плодовых деревьев и кустарников и так далее. 

Согласно действующему законодательству, а именно - статье 35 СК, согласие второго супруга нужно фактически для всех сделок с регистрацией. Но, как всегда, говоря о правилах, закон, словно в насмешку, вводит множество исключений:

• Очевидное исключение - участок приобретен одним из супругов ДО регистрации отношений, следовательно, является личным владением.
• Супруги уже развелись, уже прошел раздел имущества (в добровольном ли, в судебном ли порядке - неважно), и участок остался за одним из супругов, а второму досталась, к примеру, квартира.
• Существует предварительная договоренность о том, что муж либо жена не претендует на ЗУ. Договоренность должна быть закреплена документально. Такой документ носит название “брачный договор”.

Существует еще интересный финт, который очень любят проводить родители мужа или жены, которым выбор чада не по душе. Если участок  получен на безвозмездной основе, то есть в подарок, то он считается личной собственностью и “в случае чего”, о чем не думают влюбленные, но иногда думают родители, разделу не подлежит. Правом распоряжаться обладает сам собственник и только он. Приватизация и завещание также являются безвозмездными сделками.

Брачный договор тоже открывает много возможностей, так как он может быть составлен фактически в любой момент. Если один из пары необычайно дорожит земельным участком, он может оговорить в договоре, что второй не будет претендовать на это имущество при разводе, но получит, например, компенсацию в денежном эквиваленте.

Здесь ситуация несколько иная. Супруг приобретает имущество за счет заемных средств - кредита. Поэтому банк в обязательном порядке затребует согласие 2го. Несмотря на то, что согласие супруга на покупку земельного участка без банка не требуется. Почему так происходит?

При разводе делится не только имущество, но и обязательства. Следовательно, за участок, купленный в ипотеку, обязательства по обслуживанию долга будут нести оба супруга, даже если оформляется он на одного. Банк считает, что второй должен знать о возможном долге.

Кто дает согласие? Согласие на продажу земельного участка от супруга дает тот второй в парке, который имеет права на ЗУ в силу брачных уз, так скажем, но не внесен в Росреестр как собственник объекта. 

Единой утвержденной законодательно формы нет. В принципе можно составить документ на самой обычной бумаге формата А4. Однако по сложившейся традиции, согласие на продажу земли пишут на гербовой бумаге, которая хранится у нотариуса. К нему и идем - благо все равно потребуется для заверения, даже если напишете все сами, посмотрев образец согласия супруга на продажу земельного участка.

Что потребуется

Пакет документов минимален:

• Удостоверение личности, чаще всего, паспорта обоих супругов.
• Доказательство, что они муж и жена - то бишь свидетельство о регистрации брака, выданное ЗАГСом.
• Правоустанавливающие документы на объект, то есть объясняющие, откуда возникло право собственности на землю.

Если после приобретения проводились значительные улучшения, а земля была куплена до брака (мы описывали этот случай), нужны документы, которые смогут подтвердить произведенные улучшения.

Пошаговый алгоритм действий

Все просто - главное следовать алгоритму, не пропуская шагов:

1. Обращаетесь в нотариальную контору, которая вам приглянулась.
2. Платите за услуги нотариуса, объясняете, какой документ нужен.
3. Сам документ будет изготовлен специалистом - нотариусом, вам нужно просто немного подождать.
4. Проверьте документ на ошибки, если все нормально, поставьте подписи.

В завершение действий нотариус заверяет документ и передает его супругам. Фактически нотариаты тоже используют образец согласия супруга на продажу земельного участка. 

Сколько это стоит

В данном случае платится только цена за нотариальное подтверждение. В зависимости от конкретного нотариуса и региона она варьируется от 1,5 до 2,5 тысяч рублей.

Возможные проблемы и нюансы

Первое и самое очевидное: если согласие супруга на продажу земельного участка не оформлено или оформлено неверно, по сути, сделка недействительна. С высокой долей вероятностью ее заблокируют еще в Росреестре, банально на пропустив регистрацию перехода прав. 

Второй нюанс в том, что данное согласие супруга на продажу земельного участка всегда фиксируется нотариально. Если это правило не соблюдено, второй супруг в течение года может заявить, что он ни о какой продаже земли не знал. И сделка будет признана недействительной.

Если говорить о сроке действия самого документа, он не регламентирован. А вот как узнать, есть ли согласие на продажу земельного участка от супруга или нет? Проще всего это сделать, запросив выписку из ЕГРН. Если согласия не было, в выписке будет запись об этом.

Собственность будет возвращена изначальному владельцу, а покупатель такой сомнительной недвижимости окажется в сложном положении. Если продавец откажется возвращать деньги полюбовно, возвращать их придется посредством суда.

Именно поэтому на рынке юридических услуг высоко ценится адвокат по земельному праву. Дело в том, что юридическое сопровождение сделок с землей позволяет избежать множества проблем еще на этапе заключения. Безусловно, в интернете можно подыскать типовой договор купли продажи земельного участка, мы сами о нем писали. Но другой вопрос в том, что он подходит только для стандартных условий, которые встречаются в реальности редко.

Содержание земельных правоотношений - сложная сфера, в которой может разобраться, глубоко погрузившись, человек, чьей профессией это является. Ведь если вы решили обанкротиться, вы поймете, что вам нужна консультация юриста по банкротству. Также и с землей. Если нужно какое-то юридически значимое действие, просто проконсультируйтесь со специалистом - это бесплатно.