Российское законодательство не предполагает изменение категории земельного участка по своему хотению. Это необходимо согласовывать с муниципалитетом, которому принадлежат территории.
Как поменять категорию земли
В подавляющем большинстве случаев владелец хочет перевести землю под ИЖС. Во-первых, после такой смены на ней можно зарегистрироваться в доме, получив адрес. Во-вторых, эта категория открывает доступ к таким благам цивилизации, как газ, электричество, централизованное водоснабжение и канализация.
К сожалению, далеко не всегда такой перевод земель из одной категории в другую возможен. По действующим нормативным актам, категорий вообще множество. Но жилье со всеми вытекающими разрешается возводить лишь на землях социального и сельхозназначения.
То есть перед тем, как приступить к капитальному строительству, нам нужно четко знать категорию ЗУ, а также вид разрешенного использования его. В чем возникает сложность? В принципе как установить категорию земельного участка? Разберемся немного поподробнее.
Наша компания также оказывает услуги в области семейного права. Нужен адвокат по алиментам? Обращайтесь!
Основная сложность — в генплане
Если говорить предельно упрощенно, в каждом районе есть администрация. У нее есть план - генплан - такой большой рисунок, на котором обозначены все земли этого района. На каждом заштрихованном кусочке написано, для чего этот надел применяется.
Чтобы для вас была доступна смена категории земельного участка, ваши планы должны совпадать с планами администрации. То есть она должна принять новый генеральный план территории.
Если ваши намерения совпадают, вы подаете соответствующее заявление, которое будет рассмотрено в течение двух месяцев. После чего вы получите либо отказ, либо разрешение. В случае положительного ответа вам на руки будет выдан новый документ - акт, в котором будут прописаны три информативные группы:
- Основания, в силу которых был осуществлен перевод категории земель.
- Указание, к какой категории земля относилась ДО составления акта и к какой относится на данный момент.
- Площадь надела, его границы и уникальный кадномер.
Мы рассмотрели положительный вариант. Что может стать причиной для отрицательного решения?
Главная причина отказа в смене категории земли
Ключевой повод - в планы администрации не входит развивать ближайший населенный пункт. Не собираются расширять территории его границ. Почему администрация этого не хочет делать? Это вопрос другой. Причина может быть объективна.
К примеру, этого не позволяет сделать экологическая экспертиза. Или данные земли не могут быть использованы по-другому, так как представляют собой колхозное пастбище, банально нельзя произвести перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию. Или это природоохранная зона, или участок, примыкающий к водохранилищу и так далее.
Здесь ничего не сделать, задача администрации - развивать весь район в целом, в совокупности, не допуская нарушения прав жителей, а не потакать желаниям отдельно взятых землевладельцев строить что-то на земле. Поэтому повлиять на администрацию района законными методами не получится.
Стоимость услуги и налоги
Само изменение ВРИ (это виды разрешенного использования) не считается услугой, поэтому манипуляции производятся бесплатно. Заявление гражданин может подавать самостоятельно через МФЦ, сэкономив на этом. Либо же обратиться за помощью к нотариусу, в этом случае оплатить придется услуги специалиста. Также может помочь земельный юрист.
А вот налог заплатить придется. Вопрос только - какой. Зависит это от назначения земельных участков. Допустим, у вас земля c/х назначения, на котором вы получили разрешение возвести жилой дом. Статус земли не был изменен, следовательно, налоговая ставка остается прежней. Основным расходом здесь будет изменение кадстоимости участка.
По закону платить за эту процедуру должен собственник. А это весьма недешевое удовольствие, особенно если речь идет про перевод земель промышленности в земли лесного фонда и подобные сложные манипуляции. Стоимость процедуры варьируется в зависимости от:
- размера участка,
- наличия размежевания и экологической экспертизы,
- потребности в подготовке документов.
Обычно изменить кадстоимость обходится примерно в 25-30 процентов от стоимости самого участка.
Куда обращаться
Итак, как изменить категорию земельного участка и ВРИ, куда идти? Действуйте по следующему алгоритму:
- В первую очередь, вам необходимо узнать, какую часть территории занимает ваш участок. Посмотреть это можно на сайте администрации района, на карте будет указана зона земли, расшифровка присвоенного кода, а также список всех допустимых видов использования земельного надела.
- Далее идет сбор документов. Допустим, вы хотите сменить земли c/х угодий на ИЖС. В этом случае для изменения ВРИ вам потребуются заявление, что направится в Росреестр, удостоверение личности, документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН).
- Также вам потребуется документ градостроительного зонирования - ПЗЗ. Для его получения вам будет необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
Теоретически вы имеете право все процессы, кроме кадработ, провести самостоятельно, как собственник земельного участка. Но чаще всего в данном случае действует земельный юрист, досконально знающий фз 172 о переводе земель, по заверенной нотариусом доверенности. Так как шанс столкнуться с проблемами при оформлении и подаче документов весьма велик.
К нему можно обратиться и с другим вопросом - например, перераспределение земельного участка или покупка земельного участка, как оформить?
