Мечтать, как говорится, не вредно,и мечтать о собственном доме особенно приятно, особенно, когда теоретически такая возможность есть(сбережения, ипотеку можно взять, продать квартиру) - тут более или менее ясно. А не очень ясно, на каких участках можно дом построить, да и где этот участок купить.
Как купить земельный участок
Вопрос не праздный.Не каждый день человек приобретает землю. Возможно, она ему досталась в наследство и тогда у него вопрос- как оформить земельный участок в собственность? Впрочем, этот же вопрос стоит перед людьми, когда уже стоят подписи в договоре. Очевидно, что факт сделки- не равно- собственность. Так как правильно провести покупку земельного участка?
Как выбрать тип участка
Прежде, чем вкладывать деньги в приобретение земли, нужно отчетливо понимать- а для чего,нужна покупка земельного участка? Хотите поле засеять картофелем, или нужно фермерское хозяйство, или хотите загородный дом для временного/постоянного проживания? Это определяющий момент, ведь если вид разрешенного использования у надела один, а вы используете его в других целях, то ждите штрафа.
Смотрите, на участках для ИЖС можно строить и дом, и гараж, и хозпостройки, и огород. Для ЛПХ - плюсом разводить Буренок. Но. Если то же ЛПХ не в черте населенного пункта, а он - на сельхозземлях, то только огород, дом построить нельзя.
Чаще всего люди путают понятия “для огородничества” и “садоводства”, а ведь это абсолютно разное использование! На ЗУ “под огород” построить можно только хозпостройки, а построить домик и тем более, прописаться в нем - категорически нет. А вот “садоводство” располагает к этому: и тебе садово-плодовые культуры и дом.
Где выбрать участок
Если говорить о жилом доме, то очевидно, что из всех 7-ми категорий земель стоит рассматривать только две: сельхозназначения и земли населенных пунктов. Это первое. Второе: выбирать участок надо в жилых зонах или в садовых товариществах, ибо именно там и разрешено индивидуальное жилищное строительство,
Конечно, всем хочется, чтоб участок находился в живаописном месте, рядом с лесом и/или речкой. Но не забываем, что к участку нужно как-то подъехать. Желательно, чтоб участок нахродился на более-менее ровной местности, был минимальный уклон, чтоб дом впоследствии не подтоплялся.
Выбирайте местоположение там, где у почвы сухие. строить на глинистых-суглинистых почвах очень дорого. Дренаж и тому подобное. Размер имеет значение. И уж тем более - участок должен быть в таком месте, где есть хоть какие-то коммуникации. Чтоб не было проблем с подключением.
У кого купить землю
Приобрести желаемое можно у частников, девелоперов и государства.
Как это не прозвучит странно, но у государства можно приобрести землю по очень выгодной цене. Но тут кроются свои неприятные моменты.
- Например, местная власть продает с торгов муниципальную землю. Если вы единственный участник, то хорошо - земля будет по низкой ставке. А если желающих несколько, то придется увеличивать стоимость, чтобы победить конкурентов.
- Можно выкупить ранее арендованную землю, однако использовать ее нужно будет обязательно по назначению (земля для ИЖС, придется строить дом).
- Купить у муниципалитета без торгов. Выкуп физлицом ЗУ для ИЖС, садоводства, ЛПХ - по заявлению в муниципалитет. Извещение получете через месяц-полтора (конечно, если не найдется еще какой-нибудь желающий).
У девелоперов земля всегда “чистая”с юридической точки зрения, однако компанией может быть не предусмотрено подведение коммуникацией, это вам придется делать за свои денюжки.
Чаще всего мы покупаем землю у себе подобных, то есть у обычных людей.
Покупка земельного участка у частников самая, пожалуй, выгодная, но и самая рискованная. Нужно насторожиться, если люди очень уж торопятся провести сделку. Знаете, чем это “пахнет”? На участок претендует кто-то еще, а, значит, жди неприятностей.
Или цена участка слишком мала, 100% - это проблемный участок. Формально он принадлежат продавцу, а по факту документов нет, утеряны, и как оформить земельный участок в этой ситуации? Это ж придется восстанавливать все документы, естественно, не бесплатно. Или Продавец умолчал о имеющихся ограничениях, и построив дом без учета этого факта, вы не сможете зарегистрировать свой дом.
Как проверить участок
Чтобы не огрести с покупкой земли, и не мучится задачей: как оформить земельный участок?- всегда нужно проверить землю.
Для начала поинтересоваться в органах архитектуры и градостроительства, а какие перспективы развития у поселения? По сути вам нужно изучить генеральный план и Правила землепользования и застройки, понять - соответствует ли назначение надела регламентам, не попадает ли участок в какую-нибудь природоохранную зону или, наоборот, в СЗЗ от предприятий.
Хорошо бы заказать выписку из ЕГРН. Там будет информация об обременениях.
В выписке скорее всего вы не увидите ФИО в графе “собственник”, там просто будет напечатано “физлицо или юр–” (это нововведение с 1 марта 2023 года), но обременения будут указаны.
Обязательно нужно хорошо посмотреть правоустанавливающие документы. Хорошо бы прибегнуть к помощи юристов (можно и риэлторов, но лучше первых). Риэлторы проверяют, безусловно, документы, но в целом, поверхностно, хотя бы потому, что их цель - свершение сделки.
Мы бы посоветовали не рисковать, и заказать проверку юридической чистоты сделки у юристов. Конечно, и юристы - не Боги, однако риски очень минимизируются. Так, например, юрист обязательно сделает запросы на предмет банкротства лица, продающего земельный участок. В принципе, вы и сами можете “вычислить” банкрота, воспользовавшись реестром сведений о банкротстве. Заодно посмотреть в Банке данных исполнительных производств, а нет ли там фамилии Продавца.
Нотариус, например, всегда проверяет чистоту сделки. Поэтому мы рекомендуем иметь заверенный нотариально документ, особенно, если дело касается несовершеннолетних и иждивенцев. Однако в остальных, подавляющих случаях, это не обязательно, больше для подстраховки.
Покупая земельный участок с постройками, следует убедиться, что постройки не самовольные, или хотя бы есть возможность их узаконить.
Покупка земельного участка возможна только тогда, когда земля прошла кадастровый учет. Уточните, проводилось ли межевание (есть ли у ЗУ координаты границ). Отсутствие координат в выписке ЕГРН - не нарушение, но просто решите для себя, будете ли вы сами этим заниматься.
Предварительные договоренности
Все, о чем договорились, необходимо закрепить на бумаге, заключить предварительный договор купли продажи земельного участка. Смысл этого действа в том, что сторонами фиксируются обязательства по заключению договора о купле-продаже земли/дома и условия договора по существу: характеристики ЗУ,строений, адрес, номер по кадастру, категория земель и тому подобное, а также цена и срок заключения договора (как правило, не более года со дня заключения предварительного договора купли продажи земельного участка). Если за это время основной договор не будет заключен, то все обязательства по предварительному прекращают быть.
Частенько предварительным договором купли продажи земельного участка предполагается внесение задатка - это своего рода подтверждение намерений и обеспечение обязательств по договору. В соглашении сторон так и надо обозначить, что “внесен задаток”.
Однако это “палка о двух концах”, то есть есть правила:
- Если договор так и не будет заключен покупателем, задаток ему не вернется;
- Продавцом - он возвращает задаток *2;
- расторгнут по обоюдному согласию - задаток вернется покупателю.
А можно обойтись и без задатка, а внести аванс как деньги в счет оплаты приобретения по договору. Аванс возвращается, если договор не состоится, без учета чьей то вины. Деньги по расписке - никакой не задаток, а аванс.
Кaкиe документы понадобятся
Обязательными документами для совершения сделки являются следующие:
- паспорта продавца и покупателя;
- договор купли продажи земельного участка, будь то МФЦ или нотариус, или Росреестр (об этом ниже);
- свидетельство о госрегистрации права на надел;
- акт приемки-передачи;
- квитанция, подтверждающая уплату пошлины. Госпошлина при покупке земельного участка- обязательна. За каждый ЗУ-350 руб, за дом - 2000.
В зависимости от конкретного случая понадобятся документы:
- заверенное нотариусом согласие “второй половинки” Продавца на продажу участка при наличии брака, согласие органов опеки при наличии интересов несовершеннолетних и иждивенцев, свидетельство права наследования;
- если ЗУ продается впервые - его кадастровый паспорт;
- согласие залогодержателя;
- договор по кредиту с банком+закладная.
Можно ли купить землю в ипотеку
И еще как!!
Главное, чтоб у Покупателя была нормальная платежеспособность и приличная кредитная история, и не было задолженностей ,и неоплаченных штрафов и земельный участок соответствовал установленным требованиям. О них мы говорили ранее, напомним и сейчас:
- на участке должно быть разрешено строительство;
- у ЗУ должны быть границы, и границы должны быть в координатах;
- участок не может быть в чистом поле вдали от коммуникаций, рядом с ним должны размещаться инженерные сети;
- если участок входит в природоохранную зону или рядом местами хранения отходов - денег не получите.
При одобрении кредита банком, расчеты могут производится следующим способом:
- Покупатель перечисляет свои кровные в качестве первоначального взноса Продавцу, а далее деньги перечисляет банк.
- Покупатель собственные средства вносит в банк,средства аккумулируются банком и направляться на счет Продавца.
Для ипотечного договора нужна оценка земельного участка(дома).
Оформление земельного участка будет таким же, как и при покупке при наличии денег.
Когда сделка считается завершенной
Итак, заключительный этап. Нет, мы не о подписании договора купли-продажи.
Даже если сделка “чиста”, и все правильно и хорошо, это еще не конец.
Завершение наступает ровно тогда, когда сделка проходит регистрацию. Оформление земельного участка, а это смена прав собственности - можно осуществить через нотариуса, непосредственно в Росреестре или МФЦ по заявлению.
Оформление купли продажи земельного участка в МФЦ - пожалуй, самый удобный способ. Возможно это будет дольше на 2-3 дня, т.е.плюсом к 10-ти, что в Росреестре. Однако центров много больше, чем отделов Росреестра, принимают каждый день, можно записаться на любое удобное для вас время, хоть в выходные.
МФЦ автономно, сюда может обратиться человек без прописки в данном населенном пункте. И, наконец, сотрудники всегда помогут. Рекомендация: до того, как оформить земельный участок, спросите в МФЦ, какие документы нужно принести - вам обязательно ответят.
К недостаткам можно отнести:
- необходимость присутствовать лично заявителю/представителю оного;.
- продажа земельного участка через мфц возможна, если предмет купли-продажи находится в пределах области, региона.
