Обмен земельного участка

Договор мены фактически может предполагать обмен ЗУ как на всю квартиру, так и на долю в ней либо помещение, комнату. Оба участника договора станут как отчуждателями, так и одновременно приобретателями недвижимости. С вариантами обмена земельного участка на квартиру или другие объекты ситуация посложнее. 

По сути существует два варианта подобных сделок. Первый - равноценный, который законодательством подразумевается по умолчанию. Поэтому, если в договоре мены не прописано дополнительно каких-то условий, считается, что меняются баш на баш - одному квартиру, другому участок. Разумеется, в обоих случаях должна быть указана точная сумма оценки имущества, которое используется в качестве предмета обмена.

Именно из-за суммы оценки и возникает второй вариант обмена земельного участка - с доплатой. Допустим, вам понравилась какая-то квартира, и владелец готов вам ее уступить в обмен на ваш надел. Но фактически такая сделка не может быть проведена - стоимость объектов серьезно разнится. Следовательно, вторая сторона производит доплату, чтобы сумма была уравнена, а договор мены вступил в силу.

Согласно действующим правилам, сроки, в которые доплата вносится, либо устанавливаются договором, либо же составляют 10 рабочих дней, отсчитываемых от подписания договора на обмен земельного участка. Закон разрешает проводить доплату как деньгами, так и другим имуществом, как движимым, так и недвижимым, либо ценностями.

Возможно, вам будет интересно: понятие земельного права.

Чтобы обмен земельного участка на иную недвижимость случился, вам необходимо найти подходящий недвижимый объект, связаться с собственником и согласовать все нюансы будущей мены, чтобы она соответствовала требованиям законодательства. 

Количество вариантов для обмена и людей, которые готовы пойти на него, ограничены. Если вы ищете в одиночку, это займет изрядно времени и принесет риски. Лучше, если вам будет помогать адвокат по земельным спорам или риелтор. 

Прочие этапы (сбор и оформление документов, регистрация имущества в Росреестре, передача средств, предусмотренных, как доплата, выполнение других условий, предполагаемых договором) стандартны и не отличаются от аналогичных действий при других сделках.

Пакет бумаг невелик и по большей части стандартен:

• Паспорта всех участников мены;
• Документы, подтверждающие права на собственность, которая будет выступать предметом для мены;
• Собственно, сам договор мены.

К этому невеликому списку прикладывается квитанция, подтверждающая, что госпошлина уплачена.

Прочие документы имеют частный характер. То есть они требуются в зависимости от того, что является предметом мены. Допустим, если предметом является квартира или доля в ней, дополнительно прилагается:

• Разрешение на перепланировку (если она проводилась);
• Справка, подтверждающая, что имущество не находится под обременением;
• Справка, подтверждающая, что данная квартира соответствует по своему техническому состоянию установленным нормам.

В целом, необязательным документом является выписка из домовой книги. Но обычно ее тоже требуют, чтобы удостовериться, сколько конкретно лиц зарегистрировано на данной площади. 

Соответственно, владельцу участка также придется приложить специфические документы, а именно:

• План участка с указанием построек, расположенных на нем;
• Результат проведенной оценки как участка, так и построек;
• Кадастровый паспорт объекта;
• Документы, указывающие на категорию земли, чтобы обменивающийся мог удостовериться, что данная категория позволяет отчуждать надел;
• Справка, подтверждающая, что обращение взыскания на земельный участок не производилось.

Строго говоря, мена как вид договора не представляет собой отдельной категории. Это всего лишь разновидность договора купли-продажи. Гражданин, чье имущество отчуждается, должен быть обложен налогом. В данном случае это будет НДС - 13%. Государственный стандарт.

Исключением из правила являются случаи, когда имущество находилось во владении собственника более пяти лет. В этом случае действует налоговый вычет. Ко второму исключению относятся объекты, чья оценочная стоимость не превышает 1 млн рублей. При условии, что не использовался второй вариант мены (то есть обмен земельного участка с доплатой).

Объясняем логику. Участник мены, в пользу которого была произведена доплата, по сути своей, приобрел выгоду. Прибыль. Следовательно, обязан уплатить налог на прибыль. Если этого не было, нет и прибыли, с которой уплачиваются деньги в казну.

Читайте также: обязанности собственника земельного участка.

Данная категория сделок находится в зеленом секторе. Конечно, риски сохраняются при любых сделках с переходом прав. Но здесь они минимальны. Это происходит в силу того, что при расторжении договора все участники сделки получают обратно то имущество, которым владели первоначально.

Основной риск - это жадность. Граждане, желая нездорово сэкономить, по сути производят сделку с доплатой, но информацию о сумме доплаты в договоре не указывают, просто передавая деньги из кармана в карман. В этом случае, если договор будет изменен или расторгнут, выплаченные деньги вернуть будет невозможно, так как в договоре они не зафиксированы, следовательно, их как бы и нет.

Нужна консультация юриста по разделу имущества? Обращайтесь в Вектор Прайм.