Как бы так отдать кусок земли, но чтобы это было не насовсем? Разрешить пользоваться, но не переставать быть собственником, не потерять владение? Только ли аренда решит эту задачу? Нет. Поможет такой институт, как безвозмездное пользование земельным участком. Разберем, что это за зверь такой, и с чем его едят.
Что такое договор безвозмездного пользования
Это документ, имеющий юридическую силу. Он подписывается между 2мя сторонами. Одна отдает некий объект - в нашем случае земельный участок - другому, чтобы тот им пользовался. Плата за это не предусматривается. Срок на безвозмездное пользование земельным участком - это обязательный момент, который оговаривается в тексте договора. От аренды это отличается как раз тем, что за арендованный объект необходимо платить, здесь же передача в пользование - безвозмездная. Если вам нужен такой вариант, аренда земельного участка не подойдет.
Возможность такой договор безвозмездного пользования земельным участком заключить прописана в ГК РФ. Более подробно о теме можно почитать в ст.689. Конечно, не только о земле в нем речь, а вообще об этом институте. Однако пусть вас не пугает, там встречается слово “ссуда”, это одно и то же. Если в договоре, который подписали оба участника, содержится некое требование, какое-то действие взамен на пользование ЗУ, - это уже не ссуда, это уже договор оказания услуг (взамен на что-то, даже если это не деньги).
Смысл затевать безвозмездное пользование земельным участком? Смысл в том, что получатель берет в пользование некий объект, но обязуется вернуть его в том же качестве, как он был взят. Поэтому передавать по такому договору можно только те вещи, которые могут остаться неизменными в течение обозначенного срока. Проще говоря, передать в пользование 30 килограмм помидор нельзя - их невозможно будет вернуть прежними. А вот земельный участок, дом или квартиру - можно, как и транспортное средство или оборудование.
В каких случаях пользование земельным участком происходит чаще всего? В большинстве случаев эту возможность используют родственники, желающие помочь своим близким людям, но желающие закрепить на бумаге права и обязанности сторон, чтобы не огрести проблем от своего доброго дела. Еще иногда таким правом пользуются благотворительные организации или работодатели, некие служебные организации.
В последнем случае обычно речь идет про право безвозмездного пользования земельным участком, который учреждение как служебный надел передает работнику. А сама организация получила его в бессрочное постоянное пользование либо от самого государства как такового, либо от муниципалитета. Только не путайте - безвозмездное и бессрочное - это два разных типа пользования, это вообще не одно и то же. Кстати, право безвозмездного пользования земельным участком, который как служебный надел выдается - может быть реализовано только пока трудовые отношения длятся.
Особенности договора безвозмездного пользования
Вообще главный нюанс, о котором надо знать - такой документ практически никогда не регистрируется. Есть ряд исключений, но обычно регистрация не требуется. Следовательно, на недвижимости может быть такое обременение, но об этом никто не знает, кроме продавца. Таким образом, объект покупается, ведь по бумагам все чисто, а потом оказывается, что на него распространяются права третьих лиц. А вот участок земли - как раз исключение, как и объекты культурного наследия. С ними такой договор зарегистрировать придется.
Предмет договора и его описание
Понятно, что предметом договора выступает сама земля, которую передают. Чтобы было понятно, пользование участком с какими характеристиками предоставляется, надо указать в тексте документа:
- Кадастровый номер,
- На основании чего ссудодатель распоряжается ЗУ,
- Площадь, расположенные объекты,
- Состояние ЗУ - так подробно, как возможно,
- Стоимость.
Все это нужно прописать, чтобы при возвращении объекта владельцу можно было оценить, осталось ли состояние прежним. Можно даже заснять видео с передачей участка, зафиксировать, каким он был на момент. В договоре прописать, что видео заснято в такой-то день, направляется на адрес эл.почты такой-то.
Сроки и условия договора
Пишем, в какой день передается в пользование участок, срок, на который передается, например, на год. Фиксируем, с какими бумагами передается объект, например, с актом приемки-передачи или с какими-то еще. Записываем, сколько ключей выдается, если участок имеет забор. Возможно, отдаются договоры с ресурсоснабжающими организациями - это тоже фиксируем.
Условия расторжения и санкции
Обычно в условиях расторжения записывается, что договор перестает действовать, если ссудодатель не передал в пользование объект. Заставить его все-таки сделать это, даже с учетом подписанного договора, нельзя, но документ в таком случае расторгается. Прописать необходимо, кто может расторгнуть договор - только ли ссудодатель или ссудополучатель тоже? В каких ситуациях? Будет ли что-то сторонам за досрочный разрыв? Какие санкции предусмотрены, если, к примеру, ссудополучатель не вернет в срок объект.
Условия использования объекта
В стандартном варианте здесь прописывается, кто - ссудополучатель или ссудодатель - оплачивает ЖКХ (например, если на участок подведена вода), кто осуществляет уборку территории, обрабатывает землю. Если это не прописать, по умолчанию считается, что делать все это должен тот, кто получает право пользования. Можно указать, что именно можно сажать на участке. Или не можно, а нужно. Такое может быть условие - обязуется высадить конкретные культуры. В качестве условий можно прописать страхование на случай вреда третьим лицам. Проще говоря, кто платит, если на участке произойдет пожар, а сгорит соседний дом.
Обязанности и права сторон договора
Здесь можно действовать на свое усмотрение. Например, можно указать, что получатель права, кому предоставлено пользование участком, не может пускать туда кого-то еще, кроме себя. В качестве права можно проставить возможность дающего ссуду посещать объект в любое время.
Единственная обязанность, которая должна быть прописана в документе в любом случае, чтобы договор соответствовал требованиям - это обязанность вернуть то, что было получено, в неизменном виде в тот срок, который обозначен в тексте (с учетом естественного износа). В остальном можно прописать то, что посчитаете нужным, если это, конечно, не противоречит законодательству страны.
К примеру, сельхозпредприятие может предоставить безвозмездное срочное пользование земельными участками с возможностью проживать на нем в некапитальных строениях (право) с обязанностью высадить столько-то крупномеров садовых культур для дальнейшего использования того, чья это собственность, в дальнейшем.
Как составить договор безвозмездного пользования
Здесь все просто. Готовим документы (свои и на участок). Это может быть договор купли-продажи, если вы его приобрели, а не получили в дар или в аренду. То есть что-то, что докажет ваше право вообще эту землю кому-то и как-то предоставлять. Потребуется выписка ЕГРН, там будет обозначена дата регистрации права на объект и номер. Если вы не физлица, надо будет предоставить выписку из других единых государственных реестров - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Далее пишем договор. За этим можно обратиться к юристу, чтобы были учтены все нюансы конкретно вашей ситуации. Документ должен быть создан в письменной виде и подписан обеими сторонами. Далее регистрируем в Росреестре получившееся. Все, договор действует.
Как расторгнуть договор безвозмездного пользования
В стандартном варианте, если не стали вносить иные условия, договор может быть расторгнут с условием заблаговременного предупреждение - за месяц обычно. Но также можно расторгнуть договор в момент, не предупреждая. Для этого должно быть какое-то основание. К примеру, имуществу начали причинять вред. Или не выполняются условия договора на предоставление. Или получивший участок передал его третьим лицам, не имея на то прав.
Это все относится к возможности расторжения со стороны владельца. А получивший ссуду тоже может это сделать. Например, если использовать участок невозможно. К примеру, в силу природных явлений землю основательно затопило. Или если вдруг резко стало понятно, что на правах сервитута надел используют! Статус и назначение земель, конечно, надо проверять. Ну или самое банальное - участок так и не передали в оговоренный срок - тогда ссудополучатель просит расторгнуть договор.
Важно отметить, что расторжение договора, как и его заключение, фиксируется в Росреестре. Как и, к примеру, договор продажи земельного участка.
Нюансы заключения договора
Один из нюансов - человек, собирающийся банкротиться, отдает в пользование участок земли, чтобы его не посчитали в конкурсной массе. Это легко выясняется арбитражным управляющим. Но человеку, что принял в пользование объект по передаче, от этого не легче. Так что проверяйте этот момент перед заключением договора.
Обычно ссуда используется среди физиков. Если такой договор заключили между собой компании, организации или ИП, у органов могут появиться подозрения. Возможно, это будет оценено как незаконная сделка, ведь дарение между бизнесами невозможно. Это не значит, что заключить такой договор нельзя. Но коммерческий интерес обязательно надо прописать.
К примеру, ИП передает землю другому ИП, потому что у первого нет сейчас необходимого оборудования для возделывания почвы, а он не желает терять время.
От государства, от муниципального образования тоже можно получить землю в безвозмездное пользование. Например, для ИЖС. Или для крестьянско-фермерского хозяйства. Или же для ЛПХ. Иногда выдают непосредственно для разведения пчел или другой с/х-деятельности.
Последний нюанс - договор надо создавать в трех вариантах, т.к. один отходит Росреестру.
Остались вопросы? Поможет консультация земельного юриста. А если нужен специалист в другой сфере, возможно, вам подойдет консультация юриста по семейному праву.
