Реквизиция земельного участка

Очень часто граждане, не знакомые с нюансами, путают два таких термина: конфискация и реквизиция земельного участка - это далеко не одно и то же, хотя общее, способное запутать, в них есть. В обоих случаях происходит изъятие ЗУ. И в обоих случаях данное требование обязательно к выполнению. Или, проще говоря, происходит принудительно, желает того владелец участка или нет.

А вот дальше идут различия. Конфискация суть его карательное мероприятие, применяемое в случае необходимости. В основном, такое мероприятие осуществляется в случае, если лицо было осуждено за тяжкие преступления. К примеру, коррупцию. В таких случаях может происходить конфискация имущества, в том числе, изыматься будет и земельный надел. Никакой компенсации в этой ситуации владельцу нет и быть не может.

А реквизиция земельного участка представляет собой по сути меру, с одной стороны, продиктованную жесткой необходимости, в другой стороны, временную. Начались военные действия, произошла катастрофа (техногенного или природного характера), началась эпидемия. В этом случае согласно закону, государство вольно изъять ЗУ для того, чтобы справиться с возникшей бедой или ликвидировать ее последствия. Это и есть реквизиция.

Но стихийное бедствие, даже самое ужасное, не может длиться вечно. Реквизиция земельного участка представляет собой меру, после которой ЗУ будет возвращен владельцу. Если же его использование согласно назначению невозможно (к примеру, он был залит водой в ходе наводнения), государство должно возместить ущерб либо аналогичным по параметрам участком, либо деньгами.

Как мы поняли, реквизиция земельного участка представляет собой явление с двумя особенностями. Это:

• Возмещение понесенного ущерба,
• Временный характер перехода права собственности.

У власти существуют и другие возможности изъять нужный участок, но уже на постоянной основе - без последующего возвращения. Одним из таких “постоянных” изъятий, как мы уже сказали, является конфискация. “Забирание” наделов для нужд государства также происходит в интересах общества.

Данный акт со стороны администрации муниципального образования также носит принудительный характер, но никаких чрезвычайных обстоятельств нет - это мера запланированная. Допустим, город развивается, и жизненно необходимо проложить новую автомобильную дорогу в плане комплексного развития. 

Совершенно очевидно, что через частные землевладения пролегать она не может. Частник не может владеть куском общей дороги, поэтому здесь государство выкупает нужные ему участки на территории.

Возможно, вам будет интересно: рекреация земель.

Итак, ЧП, с которым была связана реквизиция земельного участка, завершено. Возможно два пути развития событий:

• ЗУ возвращен владельцу. Если из-за ограничения своих прав собственности он понес какой-либо ущерб, то ущерб также должен быть возмещен. Полученную компенсацию, ее величину можно оспорить в судебном порядке.
• ЗУ вернуть собственнику невозможно. Государство обязано выплатить компенсацию. Причем оцениваться надел должен по рыночной, а не по кадастровой стоимости. Либо же владельцу должна быть предоставлена другая земля, по всем параметрам равная той земле, что была изъята в рамках реквизиции земельного участка - это справедливо.

Если этого не произошло, он вправе пойти за защитой в суд. По теме можно прочитать: понятие земельного права.

Иск для защиты своих прав в суде составляется по общепринятым правилам. Резонный вопрос - куда конкретно обращаться. Об этом говорит статья 23 ГК РФ. Если “стоимость” иска не более 50 000 рублей, это в компетенции мирового судьи. Если ЗУ по стоимости выше названной суммы, решение будет находиться в компетенции районного суда. Остается вопрос - как определить, больше или меньше?

В законе есть пункт, что цена в данном случае может быть согласована сторонами. Если же они к взаимопониманию не пришли, будет действовать следующая формула. Цена участка плюс цена зданий либо сооружений на участке плюс убытки из-за реквизиции земельного участка = выкупная цена. Для расчета используются рыночная стоимость имущества, а не кадастровая.

Также читайте: резервирование земельных участков.

Добиться возмещения убытков после реквизиции земельного участка - самая сложная из задач, так как рыночную стоимость надела и построек высчитать элементарно. Возмещение же убытков регламентирует отдельное постановление Правительства за номеров 262, действующее с 2003 года. 

По специальным правилам, установленным этим постановлением, должен быть проведен анализ рынка, как в части участка, так и части недвижимости, расположенной на нем, изучены аналоги подобных земельных наделов, проверены правоустанавливающие документы на земельный надел.

Кроме того, должны быть изучены данные кадастра и многое другое, что придется собрать и предоставить, пока вам не выдадут документ, который будет зваться “заключение о размере убытков”. Данный нюанс реквизиции земельного участка кажется несправедливым - почему возникают такие сложности?

Почему нельзя просто по факту посчитать, каков размер реального ущерба? К примеру, возникших в результате лесного пожара. Несправедливости здесь нет, есть сложности в расчетах. Кроме реального ущерба (к примеру, уничтоженного, поврежденного имущества), владельцу должны возместить упущенную выгоду.

А здесь все сложно. Под ней подразумевается доход, что собственник мог бы заиметь, если бы в нормальных штатных условиях свой надел использовал. И достоверность прибыли в данном случае очень сложно подсчитать. А доказать упущенную выгоду в суде - невероятно сложно. С этой задачей справится юрист по земельному праву (Москва).

Также в нашей компании работает профильный адвокат по разводам.