Определить рыночную стоимость земельного участка

Когда говорят о рыночной стоимости надела, то подразумевают цену объекта на конкурентном рынке недвижимости с учетом рыночной ситуации и тенденций. Это не совсем действительная стоимость, кою определяет государство  в виде кадастровой стоимости, ибо по ней начисляется налог (см. расчет земельного налога для физического лица). 

Это гибрид  полезности для одного и экономических потерь для другого. Участники сделки желают от нее максимальной выгоды для себя, что является основой коммерции. Очевидно, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в зависимости от спрос и предложения на землю по аналогии с подобными объектами в данной сделке. Конечно, цена не может разительно отличаться от близких по параметрам объектов, иначе никто не купит.

Поэтому продавец прежде анализирует ситуацию на предмет рыночной стоимости. И для этого понадобится оценка недвижимости. Зачем она нужна и можно ли обойтись без нее?

Обойтись то можно, только нужно ли это? Многие органы: Росреестр, Банк, Суд (например в деле о банкротстве, см. адвокат по банкротству) не принимают во внимание расчет стоимости, выполненный гражданином самостоятельно. К примеру: вы берете ипотеку для приобретения земельного участка. Банк должен понимать (и вы поймите) - сколько вам выдать денег, и сколько он получит с продажи в случае, если вы не сможете платить. Банк будет учитывать не только рыночную стоимость стоимость земельного участка, но и ликвидационную, и вторую он как раз и примет во внимание как меньшую.

Оценка нужна для сделки и Продавцу (дабы понять за сколько он может продать) и Покупателю (убедиться, что его не обманывают, и цена отнюдь не завышена).

Земельный участок может быть использован как залог, а раз залог- значит, опять банк.

(кстати будет консультация земельного юриста).

Имеются несколько профессиональных способов или методов оценки, а точнее три (согласно ФСО). 

То есть перед оценщиками не стоит вопрос: как определить стоимость земельного участка, а скорее - какой метод выбрать:

1. Сравнительный. Идея: покупатель не будет платить денег больше, чем по которой можно приобрести похожий объект.

Суть метода - в его названии: сравниваются аналогичные объекты по определенным единицам сравнения, корректируется значение данного объекта и находится средний показатель (обычно рассматривают три-пять объектов). В расчетах может использоваться разный временной промежуток, когда продавались объекты, но суть не поменяется.

2. Доходный. Объект рассматривается как источник доходов в будущем, т.е. стоимость определяется на перспективу. Метод учитывает риски для имущества в данном регионе. Его используют в инвестиционном направлении, где идея: зачем платить за недвижимость больше, чем она может принести как прибыль. 

3. Затратный. Идея: цена недвижимости не может быть больше той, которую понадобится потратить на ее строительство прямо сейчас. Данный способ применяется, если нужно оценить недвижимость без отрыва от земельного надела: оценивается рыночная стоимость ЗУ, восстановительная стоимость здания, износ, из чего и складывается итоговая стоимость.

Самые точные цифры получаются, когда применяются эти методы вместе.

Надел оценивается по его параметрам, то есть присутствует зависимость устанавливаемой стоимости объекта от его параметров. 

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в зависимости от:

• размера (квадратуры участка) и формы (есть разница: участок простой прямоугольной формы или с острыми углами);
• назначения (см. категории земельных участков), и его ВРИ;
• ландшафта (есть разница: ровная поверхность, или со сложным рельефом);
• присутствия коммуникаций, хотя бы в обозримом пространстве (речь о возможности подведения коммуникаций к данному участку);
• расположения ЗУ(лес, озеро, парк - такое местоположение очень привлекательно, не менее, чем близость к городу);
• экологической обстановки (есть разница: участок в  экологически благоприятном районе, или вблизи производств).

Конечно, повлияют на стоимость и планы по развитию района размещения участка, по изменению транспортной инфраструктуры, будет ли в перспективе участок входить в границы населенного пункта. Немаловажны и ограничения, наложенные на ЗУ (возможно, будет в тему расчет земельного налога для физического лица).

Помимо факторов, которые напрямую зависят от характеристик участка, влияет на стоимость экономическая ситуация в регионе. Если за последние пол года цены на землю упали на 20%, то продать по своей цене может и не получиться, придется скидывать. Продавайте участок в “свой сезон”: дачные участки хорошо расходятся в весенне-летний период, а покупайте, соответственно, зимой.

Работа проводится специалистами-оценщиками. У нас в стране их деятельность строго регламентируется, все они имеют сертификаты/допуски, а результаты их работы признаются всеми органами как официальные документы.

Оценка недвижимости не одномоментный процесс, он осуществляется в несколько приемов/этапов.

1. Вам нужно дать задание: цель, с которой рыночная стоимость земельного участка устанавливается. На этом этапе специалист ознакамливается с объектом-где находится, какая площадь. Обязательно изучает документы. ВСЕ: документы права, кадастровый паспорт, выписки и т.д и т.п. Полный перечень вам озвучат.
2. Подписываете договор, где будут указаны сроки, права-обязанности, оплата услуг. Обычно предоплата - 100%, потому что сроки небольшие: от одного до трех дней. Услуги стоят от двух до пяти тысяч. Договор заключается с конкретным специалистом, или с организацией, где работает оценщик.
3. Оценщик приступает к сбору информации: это и выезд с фотофиксацией, проверка реального положения вещей относительно документов, при необходимости задает уточняющие вопросы.
4. На этом этапе принимается решение: по какой методике будет производиться расчет. Чаще всего применяют сразу три, но сравнительный способ - в приоритете. Формулы расчета отображаются в отчете.
5. Специалист готовит отчет об оценке (какова рыночная стоимость земельного участка). В нем будут отражены необходимые сведения:

• фактическое положение и соответствующие выводы;
• задание от заказчика на оценку;
• данные о заказчике и об исполнителе;
• условия по ограничению и допущению;
• на какие стандарты опирались при оценочной деятельности;
• характеристики объекта;
• анализ рынка недвижимости, повлиявшие на оценку участка факторы;
• описание самого процесса;
• согласование результатов работы с заказчиком;
• приложения.

Мы также консультируем по вопросу снятие с кадастрового учета земельного участка.