Перевод категории земли и устранение ошибок Росреестра

Категория земельного участка – это важная характеристика, которая определяет для чего предназначена конкретная территория, какая деятельность на ней разрешена, а что делать категорически запрещено. Цель разделения на категории – обеспечение рационального использования земель. Однако в некоторых ситуациях может потребоваться перевод земельного участка из одной категории в другую. Например, такое часто необходимо для возможности застройки территории.

Данные о земельном участке, которые содержатся в Едином реестре, могут быть ошибочными. При выявлении неточности необходимо это исправить.

И в той, и в другой ситуации поможет обращение к грамотному юристу. Специалист изучит все документы и предложит оптимальный порядок действий для достижения желаемого результата. Получить услугу можно по указанному номеру телефона или с помощью онлайн-формы на сайте.

Устранение ошибок Росреестра

Что бы ни происходило в мире, люди продолжают совершать сделки в отношении недвижимого имущества. Однако встречаются ситуации, когда в данных ЕГРН выявляется какая-либо неточность, которая препятствует оформлению сделки. Например, обнаружена неточность в координатах земельного участка. Подобную ошибку Росреестр может исправить самостоятельно – так говорится в действующих законодательных нормах. Разберемся подробнее.

Существует два вида ошибок, которые могут возникнуть в Росреестре: техническая и реестровая. Техническая ошибка – это опечатки, грамматические или арифметические неточности. Такие ошибки возникают из-за банального человеческого фактора – их допускают сотрудники Росреестра в процессе занесения информации в ЕГРН.

В результате данные об объекте недвижимости, которые содержатся в документах, отличаются от сведений в ЕГРН. Это приводит к невозможности совершения сделок правового характера до устранения технической ошибки в государственном кадастре недвижимости.

Наиболее распространенная техническая ошибка – неправильное написание фамилии, имени и отчества землевладельцев, а также некорректная информация об адресе местоположения земельного участка. Встречаются также неточности, связанные с иными данными.

Если устранение технической ошибки в Росреестре не повлечет за собой изменения, прекращение, возникновение или переход имущественных прав, ее можно исправить, не прибегая к помощи третьих лиц. Для этого потребуется подать заявление на устранение технической ошибки в ЕГРН. Далее неточность исправляется государственным регистратором прав, а, говоря иным языком, самим Росреестром.

Заявление может быть направлено непосредственно через Росреестр, в МФЦ или отправить по почте. Кроме того, можно воспользоваться официальным сайтом Росреестра и подать заявку через личный кабинет.

Требование об устранении технической ошибки в решении суда принимается в том случае, когда исправление несет изменения в имущественных правах. Для получения судебного решения необходимо составить исковое заявление и направить его в уполномоченный орган, приложив подтверждающие документы.

Техническая ошибка исправляется в течение трех дней с момента поступления заявления в Росреестр или вынесения решения суда. После исправления можно получить актуальную выписку из ЕГРН и осуществлять любые законные действия правового характера в отношении земельного участка.

Если некорректные сведения содержались в документах, представленных на кадастровый учет или для проведения государственной регистрации прав, а в дальнейшем они были перенесены в общий реестр, такая ошибка называется реестровой. В такой ситуации вины сотрудников Росреестра нет – они не могут знать о недостоверности данных в предоставленных бумагах.

Такое может случиться, например, если кадастровый инженер неверно определил границы земельного участка или его площадь. В результате один участок наезжает на другой, а площадь не соответствует действительности. Если такой объект недвижимости продается или отчуждается иным способом, это влечет за собой еще больше проблем.

Когда устранение реестровой ошибки не влечет за собой прекращения, возникновения или перехода имущественных прав, исправить ситуацию можно, не обращаясь в суд. В этом случае сотрудники Росреестра самостоятельно вносят нужные корректировки. Однако, когда исправление ошибки влияет на имущественные права, потребуется устранение реестровой ошибки в судебном порядке.

Для исправления реестровой ошибки потребуется запустить процедуру внесения изменений в ЕГРН. Основанием для этого станет выявление несоответствий. Для инициирования процедуры нужно подготовить пакет документов:

• межевой план;
• технический план;
• акт обследования земельного участка.

Дополнительно в Росреестр могут быть переданы документы, которые требуются для исправления ошибочных данных. Они направляются в рамках межведомственного взаимодействия без участия заявителя.

Чаще встречается техническая ошибка. Это, как правило, опечатки, которые легко допустить при занесении информации в базу Росреестра. В таких ошибках нет вины собственника или третьих лиц. Реестровая ошибка встречается значительно реже. Часто это результат халатности и несерьезного отношения к своим обязанностям.

Какие конкретные действия необходимо предпринять собственнику при обнаружении в документах ошибки? В первую очередь потребуется обратиться в Росреестр и сообщить о находке. Дальнейший алгоритм будет следующим:

1. Подготовка документов. Понадобится выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на недвижимость, заявление на исправление технической ошибки.
2. Обращение в Росреестр с запросом.
3. Ожидание ответа от уполномоченного органа.
4. Получение исправленной выписки из ЕГРН.

Обычно техническая ошибка не доставляет проблем, сложнее с реестровой. В соответствии с положениями ФЗ №218 допускается внесения сведений в ЕГРН и их корректировка в судебном порядке. Чаще всего обращение в суд требуется при обнаружении реестровой ошибки.

Это не очень сложная процедура, но она потребует серьезной подготовки. Потребуется:

1. Подготовить доказательную базу. К примеру, обратиться к независимому земельному эксперту и получить его заключение.
2. Собрать паспорт, заявление об исправлении ошибки, правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН.
3. Обращение в судебные органы с исковым заявлением. В нем потребуется подробно описать ситуацию, а также указать идентификационные данные участка и заинтересованных лиц.
4. Участие в судебном процессе. Суд может дополнительно назначить проведение экспертизы, межевания или иных работ. Это необходимо для установления факта возникновения ошибки.
5. Получение постановления судебного органа.
6. Направление постановления в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
7. Получение новой выписки из ЕГРН.

Обратиться в судебные органы вправе любое заинтересованное лицо. Это не обязательно собственник или арендатор. Таким лицом может выступать, например, нотариус.

При возникновении реестровой или технической ошибки доверьте процесс ее исправления профессиональному юристу Вектор Прайм. Специалист подготовит необходимые бумаги, представит интересы доверителя в компетентных органах и достигнет нужного результата в максимально короткие сроки. У нас работают специалисты не только данного профиля, но и адвокаты по семейным спорам, списанию долгов и т.д.

Перевод земель

Вся территория России делится на специальные категории и виды разрешенного использования. Это необходимо для рационального использования земель. Собственники земельных участков обязаны их использовать только в рамках целевого назначения.

Порядок перевода категории земель утвержден в ФЗ №172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 года. В соответствии с этим нормативным актом изменение назначения земли допустимо только в определенных ситуациях, так как для каждой категории действуют определенные ограничения или прямые запреты.

Перевод земель из одной категории в другую допускается в следующих случаях:

• вывод земельного участка из оборота для сохранения и восстановления (консервация), когда это необходимо для удовлетворения интересов региона или государства;
• формирование особо охраняемой природной территории, природного или культурного памятника;
• создание черты населенных пунктов;
• размещение на территории объектов, представляющих общественную значимость;
• необходимость строительства дорог и иных объектов, а также добыча полезных ископаемых, если есть проект рекультивации;
• выполнение обязательств по договорам международного характера;
• признание земель сельскохозяйственного назначения непригодными для ведения сельскохозяйственной деятельности;
• включение земельной территории в состав лесного или водного фонда по распоряжению муниципалитета;
• иные обстоятельства, не противоречащие действующим законодательным нормам.

Перевод категории земельного участка осуществляется по определенному алгоритму. При этом не имеет значения, кто является собственником недвижимого объекта – порядок один для всех заинтересованных лиц, государственных и муниципальных органов.

Обратиться с ходатайством о переводе земельного участка из одной категории в другую вправе заинтересованное лицо. Это может быть арендатор объекта недвижимости, но в этом случае необходимо получить согласие собственника земельного участка. Арендатор может подать ходатайство только если выполняет все условия договора аренды и своевременно и в полном объеме вносит арендную плату. Более подробную информацию можно узнать у юриста по недвижимости.

Помимо арендатора обратиться за получением услуги могут:

• землепользователи, обладающие участком на основании бессрочного безвозмездного пользования;
• физические лица и организации, являющиеся собственниками земельных участков;
• уполномоченные органы государственной власти.

Процедура подразумевает три этапа:

1. Подготовка пакета документов для обращения в уполномоченные органы.
2. Передача подготовленной документации в компетентную инстанцию.
3. Получение результата рассмотрения заявления.

Подготовка документов для перевода – это крайне важный этап. От того, насколько корректно с правовой точки зрения будут подготовлены бумаги, зависит исход всего дела.

Подготовка начинается с составления ходатайства. Можно написать его самостоятельно или воспользоваться помощью юриста по земельным вопросам. Установленной законодательно в статьях и нормативных актах формы ходатайства о переводе категории земель не существует. Написать его можно произвольно, но при этом важно указать следующую информацию:

• идентификационные сведения о заявителе – ФИО или наименование, адрес местоположения, контактные данные;
• идентификационные данные о земельном участке – кадастровый номер, адрес расположения, действующую категорию и вид разрешенного использования;
• желаемая категория земель, в которую требуется осуществить перевод;
• причина перевода;
• подтверждение полномочий заявителя.

К ходатайству об изменении категории земельного участка прикладываются следующие документы:

• общегражданский паспорт или выписка из ЕГРЮЛ (для организаций);
• доверенность, если от имени собственника действует представитель;
• актуальная выписка из ЕГРН, полученная не позднее 30 дней до момента подачи заявления;
• межевой план;
• заключение экологической экспертизы при необходимости.

Это не исчерпывающий список бумаг. В зависимости от ситуации он может быть расширен в индивидуальном порядке. При необходимости сотрудники уполномоченных органов вправе затребовать дополнительные документы.

Для подготовки документов и написания ходатайства рекомендуется обратиться к земельному юристу. Специалисты нашей компании, в том числе и юрист по разделу имущества, имеют необходимую квалификацию, актуальные знания и практический опыт изменения целевого назначения земли. Заявку можно оставить по указанному номеру телефона или воспользовавшись функциональными возможностями сайта.

Рассмотрением ходатайств о переводе земли из одной категории в другую занимается уполномоченный орган. Какой именно – зависит от того, кто является собственником земельного участка.

Если владелец государство, то решение принимает Правительство. Если собственником является субъект РФ, то исполнительный орган конкретного региона. Когда землевладельцем выступает организация или физическое лицо, ходатайство рассматривается органом местного самоуправления. Иными словами, нужно обращаться в земельный департамент муниципалитета или иной орган, обладающий аналогичными функциями.

Решение о переводе принимает уполномоченная комиссия. Если она принимает положительное решение об изменении категории, то заявитель получает акт о переводе. Если отказывает – акт об отказе.

В случае принятия положительного решения акт передается в Росреестр. Это заключительный этап перевода. Сотрудник Росреестра принимает документы и выдает расписку, в которой будет указана предварительная дата готовности. Длительность всей процедуры по изменению категории земельного участка в среднем составляет от одного до трех месяцев.

Уполномоченный орган может отказать в изменении категории земли. Отказ возможен в следующих ситуациях:

• ходатайство было подано лицом, которое не имело право на совершение подобных действий;
• в тексте ходатайства обнаружены ошибки;
• в документах содержится некорректная информация;
• в пакете документов нет необходимых бумаг;
• ходатайство подано не в ту инстанцию;
• экологическая экспертиза завершилась выдачей отрицательных результатов;
• возникли обстоятельства, которые препятствуют или делают невозможной процедуру перевода;
• на перевод земель конкретной категории в регионе местоположения участка установлен запрет.

В случае вынесения отказа в переводе его можно обжаловать в судебном порядке. Обращаться следует в районный или городской суд общей юрисдикции. К исковому заявлению прикладывается квитанция об оплате государственной пошлины. Как правило, слушание по делу будет назначено через месяц с даты принятия документов к рассмотрению.

При необходимости осуществить перевод категории земель в ИЖС или любую другую рекомендуется обращаться к юристам по земельным отношениям. Специалист проанализирует ситуацию с правовой точки зрения, подготовит документы, поможет составить ходатайство и представит интересы доверителя в компетентных органах. Если потребуется, земельный адвокат обжалует отказ в переводе и поможет добиться положительного решения.

Перевод земель сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения представляют особую ценность для государства. Это значимый ресурс, который необходим для нормального функционирования страны. Соответственно, к переводу из категории земель сельскохозяйственного назначения уполномоченные органы подходят особенно скрупулезно.

По сути порядок изменения целевого назначения земли сельзозназначения происходит по описанному выше алгоритму. Однако в процессе получения этой услуги заинтересованные лица нередко сталкиваются с отказами и сложностями.

Не все сельскохозяйственные земли можно беспрепятственно переоформить в другую категорию. К примеру, недопустим перевод сельскохозяйственных территорий, если они представляют для государства особую ценность по причине высокой продуктивности.

Если перевод земельного участка сельхозназначения был осуществлен, необходимо помнить, что территория должна использоваться строго по назначению. В противном случае собственник, арендатор или пользователь привлекаются к административной ответственности с применением существенных штрафных санкций.

Так, например, перевод категории земель из сельхозназначения в ИЖС допустим только в рамках деятельности крестьянско-фермерского хозяйства и с согласия органов местного самоуправления. Если в планах нет занятий сельским хозяйством, не стоит подавать документы на перевод земли. В случае нарушения целевого назначения участок может быть изъят. Это произойдет, если землевладелец будет игнорировать целевое назначение в течении трех лет.

Изъятие осуществляется со всеми постройками. Штрафные санкции не менее суровы. За нецелевое использование нарушителю грозит штраф до 250 000 рублей. Конкретная сумма рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Осуществлять перевод сельскохозяйственных земель в другие категории можно лишь в исключительных случаях. Однако на таких участках разрешается образовывать дачное или садовое хозяйство. Это правило закреплено в ст. 23 ФЗ №217.

Начиная с 2019 года на территории садового или дачного участка не запрещено размещение жилых домов. При этом необходимо учитывать требования к постройкам, установленные в ст. 39 ГК РФ, а именно:

• дом не должен превышать три этажа;
• дом не должен быть выше 20 м;
• дом должен предназначаться для проживания одной семьи.

Единственное, в домах на таких участках могут возникнуть сложности с пропиской. Иногда для переоформления строения может потребоваться перевод земельного участка в другую категорию.

Прежде чем инициировать процедуру перевода земли из одной категории в другую, нужно понять, что конкретно вы планируете делать на земельном участке. Это поможет определиться с категорией. Изменение целевого назначения земельной территории достаточно затратная процедура, поэтому стоит подходить к этому вопросу максимально серьезно. При этом не имеет значения, о какой именно категории идет речь.

Итоговая стоимость осуществления перевода определяется после того, как специалист оценит степень трудоемкости задачи. Для этого нужно понимать, какие документы есть на руках, согласен ли собственник или иные заинтересованные лица, предпринимались ли попытки перевода ранее и так далее.

Зачастую в уполномоченные органы поступают ходатайства о переводе сельскохозяйственных земель в участки под ИЖС, несмотря на то, что интересующий надел располагается за пределами населенного пункта. В подобных ситуациях заявителя ожидает отказ. Он связан с тем, что к подобным участкам земли невозможно подвести коммуникации, а значит возведенный дом не может быть признан жилым.

В случае вынесения отказа в переводе сельскохозяйственных или иных земель обращайтесь за юридической помощью в нашу компанию. Земельные юристы проанализируют ситуацию с правовой точки зрения, оценят перспективы дела, изучат документы, подготовят ходатайства и выполнят иную работу юридического характера, чтобы помочь вам достигнуть желаемого итога дела. Получить услуги земельного юриста в Москве и Московской области можно, позвонив по указанному номеру телефона. Вы также можете оставить заявку на сайте в предусмотренной онлайн-форме.

Изменение вида разрешенного использования

Данные о виде разрешенного использования содержатся в ЕГРН. Это одна из дополнительных характеристик земельного участка. Все виды целевого использования подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные. От того, к какому конкретно виду принадлежит земельный участок, зависит порядок внесения изменений в эту характеристику.

При изменении вида разрешенного использования земельного участка необходимо принимать во внимание правила землепользования и застройки, утвержденные для определенного административного образования. Для изменения основного и вспомогательного вида разрешенного использования действующими законодательными нормами утвержден упрощенный порядок. Для корректировки потребуется обратиться в Росреестр и подать заявление о внесении изменений в ЕГРН.

Для изменения условно разрешенного вида целевого использования потребуется оформить разрешение в муниципалитете. Решение принимается главой местной администрации. При этом происходит вынесение этого вопроса на общественное обсуждение. Решение принимается с учетов результата публичного слушания.

Конкретный алгоритм действий по изменению вида разрешенного использования зависит от того, утверждены ли в муниципалитете правила землепользования и застройки. Чаще всего этот нормативный акт утвержден. В них содержится градостроительный регламент и порядок изменения существенных характеристик земельного участка. При корректировке вида разрешенного использования необходимо учитывать технические регламенты.

Если правила не предусмотрены, уточнить, как именно происходит внесение изменений, необходимо в местной администрации. Специалисты муниципалитета дадут четкий порядок действий и предоставят актуальный список нужных документов.

Иногда для изменения вида разрешенного использования земельного участка может потребоваться осуществить перевод из одной категории в другую. Полный список видов разрешенного использования земли в конкретной территориальной зоне можно узнать из градостроительного регламента. Они утверждаются в соответствии с классификатором, который был издан по Приказу Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года № 540.

В регламенте прописываются виды разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны. Кроме того, в этом документе предусмотрены допустимые комбинации видов разрешенного использования земли.

Если нужный вид допустимого использования не предусмотрен в градостроительном регламенте, потребуется обращаться в специализированную комиссию с целью внести корректировки в Правила землепользования и застройки.

Не удастся поменять вид разрешенного использования в следующих случаях:

1. Если совершения процедуры требует арендатор, договор аренды при этом заключен на торгах, а собственником земельного участка является государство или муниципалитет.
2. Арендатор действует без поддержки собственника, а участок предоставлен для конкретных целей и определенного вида разрешенного использования.
3. Градостроительный регламент, правила землепользования и застройки содержат предельные размеры и параметры для конкретного вида разрешенного использования (на который необходимо изменить), но они не позволяют вести деятельность согласно этому виду разрешенного использования.

Для изменения основного и вспомогательного вида разрешенного использования собственнику потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ для внесения сведений в ЕГРН. Выбрать другое целевое назначение можно из списка, предлагаемого в нормативной документации согласно градостроительному зонированию. При этом вспомогательный вид не может быть установлен вместо основного или условно разрешенного.

Для изменения условно разрешенного вида использования потребуется обратиться за получением разрешения в уполномоченный орган муниципальной власти. Например, это может быть земельный департамент или комиссия по подготовке правил землепользования и застройки. В некоторых регионах эта услуга доступна к получению в МФЦ или на портале Госуслуги.

При возникновении сложностей с переоформлением тех или иных характеристик земельного участка обращайтесь в юридическую компанию. Земельные юристы готовы помочь вам получить необходимую услугу и добиться нужного правового решения.

Чем поможет юрист по земельным вопросам:

• проведет консультацию;
• подготовит документы;
• представит интересы в уполномоченных органах;
• обжалует неправомерный отказ;
• добьется положительного решения по делу.

Обратиться в нашу компанию за юридической помощью в Москве и Московской области можно по указанному номеру телефона. Вы также можете написать нам в специальном окне, предусмотренным функциональными возможностями сайта. Опишите свою проблему, и юрист свяжется с вами в удобное для вас время! В зависимости от вашей проблемы вы также можете записаться на консультацию юриста по жилищным вопросам, семейному и другому праву.