Оспаривание и снижение кадастровой стоимости

В случаях, когда кадастровая стоимость рассчитана неверно, ее можно оспорить и снизить. Для этого нужно обратиться в Росреестр (Федеральную Службу Кадастра и Картографии), подготовив соответствующий документ. Рассмотрим основные моменты в решении этой проблемы. Если останутся вопросы, то их можно уточнить у юриста по земельным участкам.

Чаще всего снижение кадастровой стоимости нужно для уменьшения размера налога на имущество физических лиц — земельного участка, жилого дома, квартиры, гаража, недостроенного здания и т.д. В 2020 году его размер определяется с учетом кадастровой стоимости, которая, как правило, сопоставима с рыночной стоимостью имущества.

Однако нередки случаи, когда в расчеты закрадывается ошибка или объект недвижимости теряет стоимость на рынке. При этом кадастровая стоимость становится неоправданно завышенной, что влечет за собой невыгодную сумму по налогу на имущество. Пересматривается же кадастровая стоимость раз в три года (в городах федерального значения раз в два года), потому собственнику придется либо ждать пересмотра, либо инициировать оспаривание стоимости лично.

Чтобы снизить кадастровую стоимость в 2020 году нужно доказать, что ее размер вычислен неверно. При этом вернуть переплату по налогу на имущество не всегда возможно — его размер рассчитывается для периода, предшествующего году подачи заявление об оспаривании кадастровой стоимости. В текущем налоговом периоде придется заплатить уже начисленную сумму, на которую налоговая вышлет квитанцию. Отсутствие квитанции на оплату имущественного налога не освобождает собственника от уплаты — в такой ситуации он обязан сам проинформировать ФНС об имеющейся у него недвижимости до 31 декабря того года, который следует за истекшим налоговым периодом. Начиная с года, в котором принято решение комиссии или суда о пересмотре кадастровой стоимости, можно будет платить имущественный налог в меньшем размере.

В случае, если на размер арендной платы за землю влияет ее кадастровая стоимость, арендатор также может инициировать процесс для снижения кадастровой стоимости. Для него вся процедура будет такой же, как для собственника, но по результатам снизится не размер имущественного налога, а стоимость арендной платы.

Перед началом снижения кадастровой стоимости нужно узнать стоимость объекта недвижимости и его кадастровую стоимость. По последнему моменту информацию можно получить на сайте Росреестра, указав в соответствующем разделе кадастровый номер объекта недвижимости или его адрес. Отдельное строение или дом можно найти на публичной кадастровой карте. Что касается оценки рыночной стоимости, то ее проводят оценочные компании, деятельность которых разрешена государственными органами.

Полученную кадастровую и рыночную стоимость нужно сравнить друг с другом. Если по результатам вычислений окажется, что кадастровая стоимость завышена существенно, можно начинать оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году или другого объекта недвижимости.

Согласно действующему законодательству, снизить кадастровую стоимость можно при наличии одного из двух оснований. Первое — если при определении кадастровой стоимости земельного участка использовались недостоверные сведения о нем. Второе — выяснение реальной рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости.

Недостоверными сведениями об объекте недвижимости считаются:

1. Неверно составленный список объектов недвижимости, которым нужно дать кадастровую оценку.
2. Неверное указание параметров, влияющих на размер кадастровой стоимости. К ним относятся данные о расположении участка, установленное целевое назначение и вид разрешенного использования, нахождение на территории с особым статусом.
3. Неуказание в отчете аварийного состояния зданий и сооружений.

Также снижение кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году возможно, если при перепроверке расчетов вскроется ошибка в вычислениях, допущенная ответственным лицом.

Чтобы узнать, имеет ли место ошибка из-за недостоверных сведений, собственнику объекта недвижимости нужно обратиться в территориальное подразделение Росреестра. Сюда нужно подать запрос об объекте имущества, в отношении которого возникли сомнения и о его характеристиках, использовавшихся при расчете кадастровой стоимости. Ответ должен прийти в течение семи дней с момента поступления запроса, такой срок указан в ст. 24.18 ФЗ-135 от 29 июля 1998 года.

Если ошибок в расчете кадастровой стоимости нет, можно заказать оценку рыночной стоимости. Тут важен один момент: данные должны быть предоставлены не на текущий отрезок времени, а на дату фактического установления кадастровой стоимости. Иными словами, даже резкий обвал стоимости недвижимости на рынке, произошедший после установления кадастровой стоимости, не будет являться основанием для ее переоценки.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка возможно по одному из двух сценариев: в специальной комиссии, созданной при территориальном отделе Росреестра для рассмотрения подобного рода споров и в суде. Обычно собственники начинают с первого варианта и, если не удовлетворены решением комиссии, подают исковое заявление в суд. У способа с обращением в комиссию по рассмотрению споров есть ряд преимуществ:

• собственнику не нужно оплачивать судебные издержки;
• дела рассматривается относительно быстро (около месяца);
• возможность последующего оспаривания в суде, если результат комиссии неудовлетворителен.

Физические лица, являющиеся собственниками земельного участка либо другого объекта недвижимости, вольны выбирать, по какому пути пойти: обратиться в комиссию или сразу подавать заявление в суд. Юридические лица, желающие добиться снижения кадастровой стоимости земельного участка, установленной до 1 января 2017 года обязаны обратиться сначала в комиссию и только при несогласии с ее решением подавать исковое заявление. Здесь могут оказаться кстати услуги юриста по недвижимости.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ лицо, инициирующее обжалование кадастровой стоимости земельного участка, обязано доказать недостоверность данных об имущественном объекте, которые повлияли на неверную оценку. Поэтому заявителю нужно особо тщательно подойти к сбору документов, которые послужат доказательной базой в суде или на разбирательстве в комиссии, а также станут способом обоснования указанных в обращении требований. На этом этапе желательно нанять юриста, который поможет собрать необходимую документацию.

Кроме доказательных документов потребуются и другие. Перечень может меняться в зависимости от конкретной ситуации, примерный список ниже:

1. Справка о кадастровой стоимости объекта, в которой должны быть приведены сведения о результатах назначения кадастровой стоимости. Заказывается в территориальном отделении Росреестра или через МФЦ.
2. Копия документа, подтверждающего право собственности на землю или иной объект, принадлежащий заявителю. Нотариального заверения копий в 2020 году в этом случае не нужно, но при обращении в Росреестр этот момент нужно уточнить. Предоставляется, если заявитель является собственником недвижимости, кадастровую стоимость которой нужно пересмотреть.
3. В случаях, если основанием для снижения кадастровой стоимости недвижимости является недостоверность сведений, предоставляются документы, подтверждающие этот факт.
4. Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка или иного объекта на момент определения кадастровой стоимости. Подается на бумаге или в электронном виде, в последнем случае обязательно наличие цифровой подписи.
5. Заключение эксперта компании о соответствии указанного выше отчета российскому законодательству и предъявляемым к подобным документам стандартам. Эксперт должен работать в компании, которая проводила оценку рыночной стоимости объекта по заявлению собственника.

Если заявитель арендует земельный участок и хочет за счет снижения кадастровой стоимости снизить арендную плату, ему нужно будет предоставить копию договора аренды.

В случае, если собственник инициирует оспаривание кадастровой стоимости по причине технической ошибки, нужно предоставить документы, подтверждающие ее наличие. Этот момент указан в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28.

Заявление о снижение кадастровой стоимости участка, направленное в суд или в комиссию без прикрепления перечисленных документов, будет отклонено. Поэтому нужно постараться собрать все бумаги, а в случае с затруднениями с их получением обратиться в юридическую компанию, специалисты которой помогут решить возникшие проблемы.

Начинать процесс оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году лучше с направления заявления в комиссию. Оно составляется в свободной форме на бумаге и адресовано председателю комиссии. Такой вариант позволяет физическому лицу сэкономить время и средства, а для юридического лица обязателен, если кадастровая стоимость была установлена до 1 января 2017 года.

Через 7 дней после подачи документа комиссия обязана сообщить дату рассмотрения вопроса собственнику земельного участка, а также в орган местного самоуправления. При этом на заседании комиссии должно присутствовать не менее половины членов, в этом случае процесс будет считаться по закону правомочным.

Дело о снижении кадастровой стоимости земли в комиссии будет рассматриваться не более месяца. После принятия решения по вопросу собственника должны уведомить о нем в течение пяти рабочих дней. Копия решения направляется в орган местного самоуправления, который расположен в районе нахождения объекта недвижимости.

Решение комиссии будет зависеть от используемого заявителем основания для оспаривания кадастровой стоимости. Так, если основанием были недостоверные сведения, повлиявшие на кадастровую стоимость объекта недвижимости, будет два варианта принятого решения. Первый — отклонение заявления по причине достоверности используемых при расчете кадастровой стоимости данных. Второй — снижение кадастровой стоимости объекта, если указанные заявителем сведения о недостоверности данных подтвердятся. Если основанием было определение рыночной стоимости земельного участка, комиссия примет одно из двух решений: отклонит заявление либо признает необходимость изменения кадастровой стоимости в соответствии с рыночной стоимостью.

Порядок действий для снижения кадастровой стоимости будет следующим:

1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
2. Выявление недостоверных сведений, влияющих на кадастровую стоимость (если таковые имеются).
3. Определение кадастровой стоимости земельного участка на сайте Росреестра.
4. Сбор необходимых документов для обращения в комиссию от Росреестра или в суд.
5. Ожидание решения органа.

Срок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка зависит от выбранного собственниками способа. Комиссия разбирает заявление в срок до 30 дней, что касается судебного разбирательства — предугадать его длительность сложно. Скорее всего заявителю во втором случае придется запасаться терпением — разбирательство может длиться 2 месяца, а в отдельных случаях и 3 месяца.

На каждом этапе важно юридическое сопровождение, в рамках которого опытный юрист по оспариванию, так же, как и юрист по семейному праву, поможет в решении сложных вопросов, подскажет, какие документы необходимо собрать, а в случае несогласия заявителя с решением поможет его обжаловать.

Оспаривание отказа Росреестра

Снижение кадастровой стоимости через комиссию Росреестра зачастую дает неприемлемые для заявителя результаты. В некоторых случая формулировки комиссии настолько сложные, что несведущему человеку трудно в них разобраться. Потому уже на этом этапе, не приступая к обжалованию отказа Росреестра в суде, нужно нанять хорошего юриста. Он поможет понять заключение комиссии и подскажет, как действовать далее.

Если заявитель не согласен с решением комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, он вправе обжаловать его в судебной инстанции. Такой подход имеет ряд достоинств:

• для суда заключение комиссии будет понятным;
• суд в большинстве случаев принимает сторону собственника объекта недвижимости;
• экономится время — судебное разбирательство длится меньше, чем бесчисленные повторные попытки подачи заявления в комиссию Росреестра.

Собственник земельного участка может оспорить размер кадастровой стоимости и в случае, если по результатам процесса ее снижение окажется недостаточным. При таком исходе решение комиссии по проверке кадастровой стоимости не будет рассматриваться на судебном заседании.

Снижение кадастровой стоимости в суде

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости регламентирован в 25 главе КАС РФ. Владельцы земельного участка могут обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров, а также непосредственный размер кадастровой стоимости, если предварительно в эту комиссию не обращались. В зависимости от конкретной ситуации заявитель в исковом заявлении может указать одно из трех требований:

• рассмотреть и оспорить решение комиссии от Росреестра, а также определенные ее действия или бездействие;
• установить размер кадастровой стоимости, сопоставимый с рыночной стоимостью, известной по результатам независимой оценки;
• изменить кадастровую стоимость в связи с недостоверными данными, используемыми при проведении вычислений ее размера.

Также можно требовать исправления технической ошибки, если таковая имеется.

Судами первой инстанции в этом случае будут верховные суды субъектов РФ — края, республики, области, а также суды городов федерального значения, если земельный участок или иной объект недвижимости находится в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе. Ответчиками по исковому заявлению в данном случае будет Росреестр, а также учреждение, которое установило оценку кадастровой стоимости объекта.

К исковому заявлению в суд, кроме документов, перечисленных в статье выше, нужно приложить:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• документ, подтверждающий попытку урегулировать спор в досудебном порядке (если истец является юридическим лицом);
• документы, являющиеся подтверждением о вручении копий иска другим лицам, участвующим в судебном разбирательстве.

В случае, если интересы собственника земельного участка представляет доверенное лицо, на его имя должна быть оформлена доверенность, заверенная у нотариуса. Ее также нужно приложить к подаваемым в суд документам. Отсутствие документов из перечня, а также указанных для обращения в комиссию Росреестра (подаются и в суд), приведет к отклонению искового заявления. Чтобы ничего не забыть, лучше обратиться к юристу, который проверяет пакет документов и подскажет, если чего-то не хватает. Такое отношение к делу позволит сэкономить время.

Оспорить кадастровую стоимость можно лишь в течение определенного срока. В соответствии с действующим законодательством инициировать процесс можно не позднее пяти лет с момента внесения в государственный кадастр данных по кадастровой стоимости земельного участка или другого объекта. В ситуации, когда на дату оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде данные в кадастре уже изменились, предыдущую стоимость оспорить невозможно. Эта особенность указана в п. 3 ст. 245 КАС РФ.

Как показывает судебная практика, на рассмотрение дела в суде уходит два месяца с момента принятия искового заявления. Однако, в соответствии со ст. 141 КАС РФ, судебное разбирательство может длиться и три месяца, что не является нарушением. Такой вариант характерен для запутанных и сложных случаев, в которых трудно принять верное решение и нужно тщательно рассмотреть все обстоятельства и приложенные документы.

После принятия искового заявления суд в обязательном порядке оповестит истца и ответчика о месте и времени проведения судебного разбирательства. Неявка на процесс с одной из сторон в этом случае не будут являться основанием для переноса рассмотрения дела. Однако лучше присутствовать во время рассмотрения искового заявления: по мере необходимости суд может запросить доказательства правомерности указанных в исковом заявлении требований.

В случае, если суд решает удовлетворить притязания истца на снижение кадастровой стоимости земельного участка, в его решении будет обозначена кадастровая стоимость, которую устанавливается в суде. Именно это значение в обязательном порядке подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. В случае несогласия с решением суда одна из сторон процесса имеет право в течение месяца подать апелляцию, чтобы обжаловать судебное постановление. Судебное решение вступает в законную силу через месяц после вынесения.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости недвижимости имеет множество нюансов, а потому не всегда решение суда удовлетворяет истца. Чтобы такого не случилось нужно еще на этапе сбора документов нанять юриста, который поможет создать весомую доказательную базу и подскажет, какую тактику избрать, что указать в исковом заявлении. При таком подходе вероятность удачного исхода намного выше, а истец может сэкономить за счет отсутствия необходимости обжалования решения суда.

Оспаривание в Москве и Московской области

Снижение кадастровой стоимости недвижимости в Москве может быть затруднительно как для физического, так и для юридического лица. Как показывает практика, в столице высокий процент отказа в снижении кадастровой стоимости при попытке решить вопрос через комиссию Росреестра. Отчасти это связано с недостаточным уровнем знаний в юриспруденции и плохой подготовкой документов.

Чтобы снижение кадастровой стоимости недвижимости в Московской области и в Москве стало возможным, нужно нанимать юриста, знающего особенности процесса в этом регионе. В этом случае имеются высокие шансы на положительное решение комиссии Росреестра, а значит не придется обращаться в суд и нести судебные издержки.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в Москве может показаться дорогой услугой, но только на первый взгляд. На самом деле собственники тратят больше денежных средств когда каждый раз собирают все новые и новые документы и неоднократно пытаются оспорить решение комиссии из Росреестра.

Снижение кадастровой стоимости юридическим лицам

Во многом снижение кадастровой стоимости недвижимости для юридических лиц происходит также, как и для физических лиц. представителю компании потребуется собрать такой же пакет документов, выбрать основание для снижения кадастровой стоимости, пройти те же этапы. Однако в случае с юридическим лицом есть ряд нюансов, о которых нужно знать.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка юридическим лицом должно начинаться с обращения в комиссию при Росреестре, созданную специально для решения споров по этим вопросам. Миновать эту инстанцию и обратиться сразу в суд юридическое лицо не имеет права, такое правило закреплено на законодательном уровне. Однако в случае, если кадастровая стоимость была установлена после 1 января 2017 года, юридическое лицо может не обращаться в комиссию.

Для варианта, когда компания решает добиваться снижения кадастровой стоимости на основании рыночной стоимости объекта, большое значение имеет отчет об оценке. Если он сделан с ошибками, дело будет проиграно. Чтобы найти хорошего оценщика можно воспользоваться одной хитростью: посмотреть на сайте Росреестра решения комиссий в своем регионе. По формулировкам из отчетов можно понять, какая компания не допускает ошибок в отчете, а какая делает их на каждом шагу.

В компанию, ответственно подходящую к этой задаче, нужно обращаться невзирая на расценки. В зависимости от уровня организации и объема предстоящих работ стоимость отчета может варьироваться от 7-8 тысяч рублей до 50 тысяч рублей. Срок проведения оценки обычно составляет 5-7 дней. В полученном отчете нужно проверить, чтобы рыночная стоимость была указана на дату утверждения текущей кадастровой стоимости, а также наличие опечаток в адресе земельного участка, его площади, кадастровом номере. Если ошибки имеются, на них лучше указать сразу же, чем подать такой отчет в комиссию при Росреестре или в суд.

В случае, если по результатам проверки выяснится расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью в размере более 30%, потребуется провести экспертизу в СРО. Стоимость услуг в этом организации будет колебаться в пределах 15-35 тысяч рублей, заключение можно получить через неделю-полторы.

В остальных моментах процедура для юридических лиц такая же, как у физических лиц. Если в штате организации нет своего юриста, лучше обратиться в компанию, оказывающую юридические услуги и специализирующуюся на земельном праве. В этом случае будет больше шансов на успех, да и собрать нужные документы станет гораздо проще.

Цены на услуги по снижению кадастровой стоимости

Цены услуг на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка будут зависеть от конкретной ситуации, основания, выбранного для оспаривания и других моментов. Точную стоимость назвать дистанционно невозможно, можно лишь говорить о приблизительных значениях. При необходимости узнать стоимость услуг специалиста, занимающегося квартирными спорами, звоните юристу по жилищным вопросам.

Размер госпошлины за административный иск в суд для физического лица составит 300 рублей, для юридического лица — 2000 рублей. Можно составлять иск самостоятельно, но в этом случае велика вероятность допустить ошибку. Юрист же за составление искового заявления возьмет от 3000 до 10 000 рублей.

В случае, если нужно будет сделать отчет о рыночной стоимости, придется подготовить еще от 10 000 до 50 000 рублей в зависимости от прайса компании и сложности работ. Экономить на этом моменте нежелательно: низкая цена отрицательно сказывается на качестве отчета.

Экспертиза от СРО может обойтись в 15 000 - 35 000 рублей, для юридического лица она будет обязательна, если разница между кадастровой и рыночной стоимостью составит более 30%., а кадастровая стоимость установлена ранее 1 января 2017 года В остальных случаях можно не обращаться в комиссию Росреестра, а сразу же направлять иск в суд, при этом наличие заключения эксперта от СРО будет необязательным.

Итого общая цена оспаривания кадастровой стоимости может обойтись в сумму около 50 000 — 100 000 рублей, это без учета услуг юриста, стоимость которых определяется прайсом компании и сложностью конкретного дела. Поэтому очень важно перед началом процедуры подсчитать, будет ли снижение кадастровой стоимостью выгодным и как скоро окупятся издержки. Расчеты будут приблизительными, потому что невозможно с точностью сказать, насколько снизится кадастровая стоимость земельного участка.

Оспаривание и снижение стоимости земельного участка является сложной процедурой, а потому будет преимуществом обращение в юридическую компанию за помощью. Опытные юристы помогут в решении проблем на всех этапах:

1. При определении рыночной стоимости помогут подобрать надежную компанию, перепроверят отчет, дадут рекомендации по его исправлению, если это необходимо.
2. Помогут проверить достоверность сведений, повлиявших на размер кадастровой стоимости. Сделают необходимые запросы в Росреестр.
3. Подскажут, какие документы надо собрать для доказательства неверных сведений, влияющих на кадастровую стоимость земельного участка, проверят, чтобы никакой документ не был упущен.
4. Составят заявление в комиссию при Росреестре, а в случае неудовлетворительного решения подскажут, как действовать дальше.
5. Напишут исковое заявление в суд, помогут подготовиться к судебному процессу, а при необходимости будут присутствовать на нем.

Опытные юристы значительно упростят весь процесс от определения оснований для снижения кадастровой стоимости до контроля внесения исправленных данных в кадастр. Поэтому неразумно отказываться от их услуг и полагаться на собственные силы. Как показывает практика, граждане, действующие самостоятельно, в такой ситуации чаще теряют время и деньги, при этом не всегда добиваются нужного результата.