Право пользования земельным участком - это специфичная тема. Начнем с азов. Согласно действующим законодательным актам, содержащимся как в гражданском, так и в земельном кодексе, существует право использовать ЗУ.
Право пользоваться землей
Определенная часть территории может быть использована, в том числе, без выкупа его в частную собственность. Само пользование непосредственно завязано на вид земельных угодий, связанные с этим права и ограничения.
В данном случае основополагающими станут три принципа, используемых в праве, которые включают в себя:
- равенство всех прав и обязанностей,
- невозможность землевладения без использования участка,
- возможность сочетать землепользования с другими видами использования.
Объекты и субъекты
В данной области правоотношений могут быть объекты и субъекты. Соответственно, объектами будут земельные участки. Субъектами будут те, кто осуществляет какие-либо действия, для которых будет требоваться земля.
Субъектами могут быть:
- Граждане, которых чаще именуют физлицами,
- Компании, то есть юридические лица,
- Иностранные граждане и зарегистрированные за рубежом компании,
- Лица, не имеющие гражданства (апатриды),
- Страна в целом и ее субъекты (регионы) в частности,
- Органы местного самоуправления (муниципалитеты).
Земельный участок, согласно действующему законодательству, относится к недвижимости.
Разрешенное применение земель
После получения в распоряжение участок арендатор либо же владелец может использовать его только по трем направлениям:
- Основное,
- Условно разрешенное,
- Вспомогательное.
Право пользования земельным участком состоит в возможности делать что-то в рамках этих направлений. Суть их ясна из названия. Причем первый не требует согласования, второй требует в обязательном порядке, третьи также требует, хотя по своей сути является лишь расширенным функционалом первого.
Сегодня выделяют 3 варианта пользования. Кратко их рассмотрим.
- Аренда - владелец, будь то государство или частник, позволяет другому лицу пользоваться своим наделом в течение какого-то конкретного времени на возмездной основе. При этом время пользования и арендная плата обязательно указывается при оформлении в договоре.
- Сервитут - данный термин используется для обозначения ограниченного права использовать чужую территорию. Такое право может возникнуть либо принудительно - через суд, либо добровольно, по согласию собственников. Чаще всего, здесь право пользования земельным участком состоит в возможности перемещения. Получается, это право ограниченного пользования чужим земельным участком.
- Без-оплатное, безвозмездное пользование - по факту встречается нечасто, но закон подобный вариант не запрещает. Что компания, что гражданин может “отдать” право пользования земельным участком в допустимых границах другому лицу или компании без всякой оплаты, но на ограниченный период времени.
Отличия от владения и распоряжения наделом
Право собственности, согласно принятым в России законодательным актам, стоит на трех своеобразных китах, которые описываются как три правомочия:
- Владение,
- Пользование,
- Распоряжение.
Под владением подразумевается документально, бумагами подтвержденное право собственности. Право пользования земельным участком состоит в возможности собственно пользоваться территорией. Распоряжение - это возможность определять будущее этой территории, то есть продавать, менять, передавать по наследству и так далее.
Соответственно, если всех этих трех полномочий не наблюдается, человек не является владельцем. По сути, тот же арендатор обладает только вторым правомочием - правом пользования.
Основания предоставления
В России можно встретить выражение “ничейная земля”. Таковой не существует - она вся кому-то принадлежит. Если нет явного хозяина, значит, собственником выступает либо государство, либо муниципальное образование. Они могут передать данные ЗУ гражданам по:
- Договору аренды,
- Договору пользования (безвозмездного),
- Решению соответствующего уполномоченного органа.
Право пользования земельным участком - это всяко то, что оформляется документально и имеет под собой базу.
Порядок предоставления
В ЗК есть отдельная глава, которая подробно рассказывает о тех территориях, что являются государственной собственностью. Там же можно найти полный перечень оснований, по которым территория подлежит передаче, а также порядок, в котором данная процедура проходит.
Сначала пишется заявление, а далее фактически для передачи используются две схемы: аукционная с торгами и без проведения торгов. С аукционной все просто - определенный надел, лот выставляется на торги, кто предложит больше, тот и получит его в аренду.
Для системы без торгов предусмотрен целый ряд случаев, необходимо рассматривать каждую отдельную ситуацию. Право пользования земельным участком под объектом недвижимости - тема для обращения к юристу.
Полномочия и обязанности
Как и везде в законодательстве, второй стороной приобретения права являются обязанности. Соответственно, право пользования земельным участком состоит в возможности землепользователя (НЕ землевладельца!) совершать следующие действия:
- Строительство зданий, возведение построек (как жилых, так и нежилых) - если это не противоречит назначению земли.
- Проведение тех хозяйственных мероприятий, которые он считает нужными (опять же, если они не противоречат назначению).
- Использование тех благ, которыми располагает данная территория, к примеру, фруктовым садом.
- Улучшение земли, в том числе, посредством мелиоративных мероприятий, с компенсацией затрат.
Гипотетически если на участке обнаружены полезные ископаемые, то он может использовать и их. Но есть один нюанс - если это не противоречит действующему законодательству. А существует огромное количество актов, которые регулируют данный процесс.
То же самое можно сказать о лесных массивах и водных источниках. Использование возможно, но с огромным количеством оговорок.
Из права пользования земельным участком под объектом недвижимости и ЗУ без построек прямо вытекают обязанности:
- Поддерживать ЗУ в должном состоянии, проводить все необходимые мероприятия для его сохранения.
- Применять надел лишь по его целевому назначению, возводить только те постройки, которые разрешены его назначением.
- При сооружении зданий следовать всем установленным строительным, а также санитарным нормам.
Плюс, разумеется, стандарт, закрепленный законодательно - вносить оплату своевременно (если таковая предусмотрена заключенным договором, прошедшим регистрацию), своевременно освободить участок, как только срок договора истек.
Данный реестр прав и обязанностей, который мы привели, является общепринятым стандартом. Но ничто не мешает его дополнить, просто внеся соответствующий пункт в договор. Возможно, в этом случае вам потребуется адвокат по земельным спорам. Вы как доверитель можете выдать ему доверенность на ведение дела от вашего лица.
Особенности
У каждого участка есть, во-первых, свой уникальный кадастровый номер. Во-вторых, существует описание этого надела. То есть все земли уже описаны, и им присвоена определенная категория. Именно от категории зависит то, что юристы называют правовым режимом эксплуатации земель.
При этом в вопросе права пользования земельным участком под объектом недвижимости действуют не только федеральные законы, но и региональные акты, принятые лишь в отдельных субъектах РФ, а также правила, принятые в конкретном муниципальном образовании, что имеет полномочия устанавливать свои требования по эксплуатации участков.
Необходимо ли платить налоги и сколько?
Вопрос, на который можно ответить однозначно. Ключевое слово здесь “владение”, то есть обладание теми тремя правомочиями, о которых мы говорили. Кто ими обладает, тот и является владельцем. Следовательно, в его обязанности входит уплачивать своевременно земельный налог.
Сюда же относятся те, кто использует землю по праву пожизненного наследуемого владения. Всем же тем, кто имеет право пользования земельным участком, но не владеет ним (в силу аренды как вариант), налогообложение не грозит.
Условия прекращения права
Оно может быть прекращено добровольно, если речь идет о такой штуке, как бессрочное постоянное пользование земельным участком или пожизненно наследуемое владение. В этом случае владелец просто отказывается от своего права пользования земельным участком. Достаточно лишь подать соответствующее заявление.
Если говорить конкретно об аренде, то здесь право пользования земельным участком
завершается в ситуациях:
- Отказ от договора в случае, если срок договора не указан.
- Срок действия договора банально вышел.
- Односторонний отказ от исполнения договора при наличии такого варианта в документе.
- Односторонний отказ выполнять договор (в договоре этого нет, потребуется решить вопрос через суд).
Что касается сервитутов, то тут два варианта. Либо собственник выдвинул требования и добился снятия обременения сервитутом, либо просто изменились обстоятельства, по которым в судебном порядке этот сервитут на земельный участок был наложен. Проще говоря, общественных нужд больше нет.
Разумеется, во всех случаях существует понятие принудительного окончания права пользования земельным участком. Они стандартны - это:
- самострои, для которых невозможна легализация,
- нанесение вреда территории или постройкам на ней,
- невыполнение взятых на себя обязательств (к примеру, по рекультивации земель),
- целенаправленное приведение земли в непригодное состояние и так далее.
Также читайте материал на другую тему: основания для госпитализации в психиатрический стационар.
