Чтобы понимать, как безопасно купить земельный участок, нужно вникнуть в принципы этого процесса. Чтобы это сделать, нобелевским лауреатом быть не обязательно - самое основное понять не трудно. Конечно, для того, чтобы разобраться в конкретном кейсе и не упустить малозаметных нюансов, лучше заручиться поддержкой опытного юриста. Но основы вполне можно попробовать изучить самостоятельно.
Особенности купли-продажи земельных участков
Итак, для понимания процедуры покупки земельного участка в 2023 году проштудируйте Земельный Кодекс РФ. Начать рекомендуем со статьи 37 - там как раз про эти самые особенности и говорится. В целом статья освещает несколько основных тезисов. Например, объектом купли-продажи земельных участков могут быть только те наделы, которые стоят на государственном кадастровом учете. Да и в остальном голословным заверениям веры нет - в обязанности продавца включено предоставление бумаги о том, что у ЗУ нет обременений или ограничений.
Очень строго все и с текстом документа. Вот при какие пункты быстро превратят куплю-продажу земельного участка в ненастоящее действие, а сам договор - в испачканную бумагу:
- Продавец может выкупить обратно недвижимость когда захочет.
- Любые ограничения действий покупателя с объектом после сделки. Например, запрет сдавать землю в аренду или продавать дальше.
- Продавец не отвечает за то, что вскоре могут появиться посторонние люди и заявить, что у них тоже имеются права на заветные сотки.
А еще на то как правильно купить земельный участок влияет и такая информация. Вы имеете право требовать скидки или отмены сделки с компенсацией всех трат, если продавец сознательно обманул вас в вопросах существенной значимости. Например, соврал, что надел уже имеет разрешение строить на нем дом. Или “забыл” сказать, что за землицу вообще-то не до конца выплачена ипотека.
Законодательная база
Не принципиально, планируется покупка земельного участка у собственника или через посредников. Отечественные законы действуют независимо от этого. Например, мы только что обсудили главные положения одной из статей ЗК РФ. Но и остальной текст кодекса все-таки прочитайте - обнаружите немало полезного. Скажем, о том, что у земли могут быть разные категории и каждый надел использовать можно только в определенных целях.
Кстати, эти категория земли относится к той группе данных, которые обязательно нужно прописывать в договоре купли-продажи земельного участка. И в основном, и в предварительном - если вы решите озаботиться сочинением еще и этой бумаги. Поленитесь и решите перескочить эту строчку - можете сразу отправлять документ в шредер. Действительной такую “записку от мамы” точно никто не признает. А правдивость слов нынешнего владельца проверить проще простого - помогут выписка из ЕГРН и открытая кадастровая карта, которая есть в публичном доступе.
Подчиняется процедура покупки земельного участка и Гражданскому Кодексу. В частности, в акте написано черным по белому: купля-продажа земельных участков невозможна, если по тексту договора не понять, какую именно территорию вы имеете в виду. Другими словами, описать собственность как “вон тот квадрат от сиреневого куста и до третьего поворота речки” не выйдет. Нужно скрупулезно занести в документ все официальные данные. Это, например, адрес и кадастровый номер. Между прочим, стоимость продаваемых соток тоже указывать обязательно - и с точностью до последней копеечки. Иначе какая же это покупка, если про оплату ни слова? Да и как продать земельный участок, не получив при этом даже рубля? Это уже жест неслыханной щедрости - ну и договор, соответственно, требуется совсем другой.
А что касается вопросов госрегистрации недвижимости - так для этого существует отдельный специальный федеральный закон. Цитировать десятки его статей прямо сейчас не будем, но свериться с ним перед тем как продать земельный участок советуем.
Что лучше - задаток или аванс? Фиксируем предварительные договоренности
Всем понятно, что процедура покупки земельного участка не начинается в момент, когда вы ставите “автограф” на ДКП. Процесс стартует в момент, когда вы только формируете идею - и неизменно проходит стадию устного обсуждения условий потенциальной сделки.
В том числе речь обычно заходит о задатках и авансах. Оно и понятно - продавец стремится всеми способами гарантировать, что сделка не сорвется. И получить от второй стороны энную сумму, фигурально выражаясь, в знак серьезности намерений - неплохой вариант.
Обыватели обычно не видят разницы между авансом и задатком, поэтому в документах выбирают термин, опираясь только на свои представления о благозвучности. Но различия есть - и существенные.
Так, задаток - это как раз и есть тот самый гарант. Именно его покупатель “подарит” партнеру, сорвав сделку. А продавец в такой же ситуации не только вернет, но и удвоит сумму. Если отменить сделку было общим решением или ничего не выгорело по вине обстоятельств - задаток просто вернется в карман покупателя.
А вот аванс - это просто плата некоторой части вперед. И эти средства придется вернуть покупателю в любом случае. Да, и если это он сорвал сделку, тоже.
В любом случае, уговор можно задокументировать. Не только в финансовой части - юридически зафиксировать можно вообще все условия будущей покупки. Для этого стоит оформить ПДКП - предварительный договор, если проще. В нем укажите все договоренности, которых достигли со второй стороной. Мы советуем на этом этапе подключить юриста.
Как подготовить ДКП участка и выбрать способ оплаты
Тут, конечно, лучше вооружиться юридическим сопровождением одного эксперта или целого отдела. Тогда все точно будет по закону. Прежде чем ставить подписи, проверьте, все ли документы на месте:
- бумага об отсутствии долгов по ЖКУ и членским взносам
- справка из ПНД о вашей дееспособности (некоторые просят еще и в день сделки пройти медтест на трезвость)
- если на участке есть жилье (допустим, дача) - то нужен еще и документ об отсутствии прописанных в нем людей
Все условия, разумеется, проговариваются и утверждаются заранее - пока вы работаете над текстом договора. В день Икс вы только ставите подписи и уже ничего не меняете. Поэтому и об оплате думайте заранее - и все вносите в документ. Фиксируйте наличие и размер задатка или аванса, а также как (“живыми” деньгами или со счета на счет) и когда продавец получит остальную сумму. Допустим, сразу после подписания или только после регистрации.
Подписание договора
Тут смотрите на именно ваши обстоятельства. В целом ДКП на такой объект не требует визита к нотариусу - достаточно регистрации в Росреестре. Но иногда есть законодательная потребность в нотариальном заверении. Например, если в сделке участвует ребенок. А еще посетить законника можно просто потому что вы с партнером так договорились.
Регистрация прав на участок
Финальный этап покупки тоже большой сложности не представляет. Соберите нужный комплект документов, оплатите пошлину и подайте бумаги вместе с квитанцией в Росреестр. Можно прийти в организацию лично, передать бумаги через МФЦ или сделать все онлайн - ориентируйтесь на собственное удобство.
