Человек решил построить дом, и собирается для этого купить какой-нибудь участочек земли подальше от города и шума. И даже присмотрел симпатичное местечко рядом с леском. Но оказывается, что участочек то не той категории! Категория земель это вообще что? Возможно, пришло время изучить ГК и ЗК, или обратиться за консультацией к юристу.
Что такое «категория земли»
По сути это возможность использования надела, назначение земельного участка - т.е. для каких целей участок предназначен. Это основная характеристика ЗУ, определяющая то, каким образом его можно использовать, правовой режим земель.
Использовать надел должно в соответствии с тем, что разрешено. Нельзя, например, на участке “для индивидуального жилищного строительства”, разместить магазин, ремонтную автомастерскую или хлебопекарню. А вот жилой дом строить, взращивать картошку и морковь для себя - можно.
Поэтому, когда говорят о категории земельных участков, то это подразумевает категорию земель.
Если владелец использует участок не по его прямому назначению, то на него может быть наложена административная ответственность и запрет на нецелевую деятельность, расторжение договора аренды в лучшем случае, в худшем - возможен снос объектов.
Какие категории земель по видам целевого назначения существуют
Нашим законодательством установлено семь категорий, для которых определен правовой режим земель. Крупные смысловые группы:
- сельскохозяйственного назначения;
- населенных пунктов;
- промышленности;
- особо охраняемых территорий/объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
Земли можно переводить из одной категории земель в РФ в другую и как следствие - менять назначение. Но отнюдь не по желанию собственника. Вот если утвержден генеральный план - другое дело. Это документ стратегии развития. И если ГП предусмотрено изменение - то это основание для смены категории.
Обычно такие изменения связаны с тем, что границы населенного пункта увеличиваются, или производство выносится за границы поселения. Это глобальные решения, касающиеся сотни тысяч людей, а не одного отдельно взятого человека, понимаете?
Земли населенных пунктов
Территория в границах поселения относится к землям населенных пунктов. Это самая многочисленная, пожалуй, из всех категорий земельных участков (кроме лесного фонда, разумеется, который еще больше).
Такие земли предназначены для застройки и развития. Населенный пункт делится на территориальные зоны, и виды земельных участков - в соответствии с принадлежностью к той зоне, к которой они относятся.
Как говорит нам градкодекс, есть зоны:
- жилые;
- общественно-деловые;
- рекреационные,
- специального назначения;
- производственные;
- сельскохозяйственного использования;
- специального назначения;
- инженерно-транспортных инфраструктур.
ПЗиЗ прописывается свой регламент-правовой режим, единый для всех земельных участков в конкретной зоне, Использование земельного участка пользователями: арендаторами, владельцам должно быть в соответствии с регламентами, иначе оно будет запрещено органами власти.
Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния
Выезжая за границы своего города, мы видим распаханные поля (сразу вспоминаются слова из песни ”поле, русское поле…”). Все это - сельхозугодья, земли для сельского хозяйства. Кроме пашни, это могут быть сенокосы, пастбища и т.п., здесь можно разводить скот, водоплавающих птиц, сажать фруктовые деревья.
Также сюда входят земли под зданиями/сооружениями для переработки и хранения сельхозпродукции, дороги и коммуни, водоемы для осуществления полива, защитные зеленые насаждения и т.п. Виды земельных участков этой категории: СНТ и ЛПХ.То и другое может быть не только в черте города, но и, и чаще всего, за его границами.
Промышленные земли
По названию понятно, что на таких землях можно возводить крупные промышленные объекты, целые комплексы и площадки, фабрики и заводы, сопутствующую инженерную инфраструктуру.
Как правило, на таких территориях жилье не возводят, все-таки это промышленность, хотя может быть размещено, например, общежитие для сотрудников этого объекта.
Земли лесного фонда
Интересная категория. Назначение земельного участка - все, что имеет отношению к ведению лесного хозяйства (охрана, защита природного каркаса, повышение потенциала, управление).
Обычно всем представляется, что это участки, покрытые лесом, этакие чащи. Однако сода входят и дороги, и болота, и, что самое интересное, земля вообще без деревьев, но предназначенная для восполнения утраченного лесного покрытия, или имеется насаждения, и там может производиться вырубка.
На землях этой категории вообще ничего нельзя строить, допускаются рекреационные и некапитальные объекты. Конечно, сплошь и рядом ситуации, когда на землях стоят жилые дома еще с советских времен. Землю в собственность гражданам не выделяли, люди просто жили в таких поселках при лесничестве.
До 1 января 2023 действовала лесная амнистия, по которой люди оформили свои участки в собственность. Но новое строительство впредь исключено.
Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии
Земли, которые имеют весомое природное, научное, историко-культурное, оздоровительное значение: заповедники, нацпарки, курорты - охраняются государством.
Естественно, чтобы они жили как можно дольше, здесь запрещено строить какие-либо производства. Жилье может быть, но только с разрешения местных администраций и Минприроды.
Земли водного фонда
Воды на поверхности земли, сама земля что под ними - единый водный объект. Подземные источники воды и горные породы, где текут подземные воды - тоже единый водный объект. Территории с водными объектами - это и есть земли водного фонда. Сюда относятся и участки под гидротехническими сооружениями, искусственно созданные водоемы, ледники.
Конечно, водоемы могут находиться и на землях иных категорий. Большинство городов издревле появлялись там, где протекала река. Тогда по ЗК РФ, эти уже не земли водного фонда. Виды назначение земельного участка определяются градрегламентами населенного пункта, где имеется водный объект.
Земли государственного запаса
Есть земли, которые трудно отнести к какой-то перечисленной категории земель в РФ. Для них определен отдельный вид. Они не используются ни юр-, ни физлицами, в силу того, что предыдущая деятельность нанесла существенный ущерб, требуется рекультивация, и на данный момент в их использовании нет необходимости.
Это самый редкий из всех видов земельных участков. Но это резерв страны (запас), и могут быть использованы в будущем, при переводе в какую-нибудь категорию
Как определить категорию земли
Вопрос не праздный. Банки предоставляют ипотеку для строительства индивидуального дома на определенных условиях. Одно из них: участок должен быть для этого предназначен, иными словам в документах должно фигурировать “ИЖС”. Это значит, использование земельного участка - как раз строительство и эксплуатация индивидуального жилого дома.
Маленькая подсказка - земля для этого всегда в населенном пункте. И это правильно - построенный дом будет иметь свой почтовый адрес, а заемщик сможет зарегистрироваться.
Конечно, построить дом можно и на участке СНТ, если он находится в городе, т.е. на садовом ЗУ. Это важный нюанс - если СНТ за городом, у него ВРИ “садоводство”, то ничего, даже садовый домик, построить нельзя (так же как если ЗУ - для ведения огородничества).
Однако, этот вариант хорош как загородное жилье. Регистрация вряд ли получится, ведь здесь у строений подчистую нет почтового адреса. Можно “заморочиться”, заказать экспертизу, которая подтвердит, что такой дом пригоден для круглогодичного (т.е. и зимой) проживания и по суду получить решение. Для банков же этот вариант не подойдет.
Итак, где узнать виды назначение земельного участка?
Для всех граждан работает бесплатно “Публичка” (кадастровая карта) онлайн. Заходим, вводим кадастровый номер интересующего земельного участка и смотрим. Также мы можем заказать выписку из Росреестра, правда уже за деньги (250руб).
Помимо категории земель, в выписке будут содержаться данные о разрешенных видах использования. Это очень важный момент, так как от вида использования зависит правовой режим ЗУ. Как мы уже писали, в первую очередь указывается разрешенный вид (непосредственно целевое использование). Однако, есть вспомогательный и условно-разрешенный (использование в случае исполнения определенных условий) виды.
Для последнего нужно согласие уполномоченного органа после прохождения публичных слушаний. Собственник или его представитель должен представить проект на общественное обсуждение. Ведь интересующий объект строительства теоретически может оказать негативное воздействие на соседей.
Поэтому необходимо учесть их мнение. Для этого человек пишет заявление о предоставлении разрешения на УРВИ в специальную комиссию по подготовке проекта ПЗЗ. При положительном решении, заявитель получит право построить желаемое.
ЗУ передан в наследство? Информацию о категории земель наследуемой земли можно найти в правоустанавливающих документах. Наследование происходит предусмотренным законом способом:фактически или посредством заявления нотариусу.
На итог гражданин получает нотариально заверенное свидетельство о праве владения наделом. Организации и муниципалитет вступают в права только по завещанию, кроме случаев с выморочным имуществом - оно по умолчанию переходит к государству.
