Объединение и раздел, изъятие и определение порядка пользования земельным участком

Порядок объединения земельного участка определен Земельным кодексом, в котором с 1 января 2019 года действует ряд поправок. Так, теперь место привычных российскому гражданину дач, в нем фигурируют сады и огороды. Если предстоит объединение земельных участков, важно правильно подготовить документацию, чтобы в будущем не возникло проблем.

Чтобы сделать объединение участков в один нужно, чтобы они соответствовали следующим условиям:

• принадлежность к одной категории и одному виду целевого использования;
• смежное расположение;
• нахождение на территории одного населенного пункта.

Важно, чтобы образованный вновь участок не мешал соблюдению законов о природопользовании, не создавал чересполосицу или вклинивание, не нарушал другие положения Земельного кодекса, федеральных и местных законов.

Можно объединить два участка в один, если первый находится в залоге, а на втором никаких обременений нет. Это право указано в ст 116.6 ЗК РФ. Стороны могут достигнуть соглашения, как теперь будет распределяться право залога, по умолчанию оно распространяется на весь образовавшийся участок.

Начинают объединение участков с обращения к кадастровому инженеру за консультацией. Он подскажет, какие документы надо собрать в зависимости от особенностей земельных участков. Также у специалиста можно выяснить, можно ли объединять участки в один или есть определенные ограничения. Например, если участки выданы двум разным людям на правах бессрочного пользования, объединение станет невозможным. Наши юристы имеют опыт работы с неразграниченными земельными участками.

После посещения кадастрового инженера нужно провести межевание каждого участка. Для этого следует обратиться в кадастровую организацию и заключить с ней договор на оказание соответствующих услуг. Специалисты приедут по адресу расположения земельных участков, сделают нужные измерения, установят координаты территории. Границы участка будут обязательно согласованы с соседями, поэтому их нужно оповестить о предстоящем мероприятии заранее. Полученные в ходе измерений данные будут использоваться при составлении межевого плана.

По завершении работ выдается межевой план земельного участка с учетом объединения, образец можно скачать на сайтах компаний, оказывающих эти услуги. Последние годы документ дублируется на компакт-диске, который нужно через МФЦ передать в территориальный отдел Росреестра. Собственнику остается ждать, когда вновь образованный земельный участок будет поставлен на кадастровый учет.

Законодательством сроки на объединение земельных участков не предусмотрены, потому трудно сказать, сколько времени займет процесс. Многое зависит от того, насколько быстро будут собраны необходимые документы, а также от графика выезда сотрудников кадастровой организации. Затянуть процесс могут и соседи, особенно, если они не проживают постоянно на своих участках: необходимы их подписи. Минимальный срок на выполнение всех процедур 2-3 недели, но известны случаи, когда люди ждали по полгода и больше. Мы знаем, что такое сервитут земельного участка.

Отдельного внимания заслуживает объединение земельного участка с многоконтурным земельным участком. Согласно письму Минэкономразвития РФ N 22409-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках» многоконтурный участок, поставленный на кадастровый учет, может быть использован в качестве источника нового участка, то есть объединение с ним других земельных наделов допустимо. Главное, чтобы объединяемые участки хотя бы по одной стороне были смежными. По результату объединения может быть сформирован как новый многоконтурный участок, так и обычный участок, важно — чтобы он соответствовал положениям статьи 11.9 Земельного кодекса.

Что касается объединения участков с разным разрешенным использованием, то по закону это невозможно. Нужно, чтобы собственник начал процедуру по изменению разрешенного использования. Если изменения будут одобрены и оба участка получат один вид разрешенного использования, их можно будет объединить в один.

Несмотря на кажущуюся простоту процедуры объединения двух или трех участков в один, без юридической помощи можно не всегда обойтись. В частности, она понадобится если одна из территорий находится в долевой собственности. Не помешает консультация и в случае объединения участков в многоконтурный. При необходимости юридическая компания может курировать весь процесс, от подачи заявления в кадастровую организацию до передачи диска в Росреестр. Вы можете обращаться абсолютно со всеми вопросами. Если интересует взыскание алиментов с адвокатом, сотрудники компании обязательно придут на помощь.

Раздел земельного участка это процедура, в ходе которой из одной территории образуется несколько других, меньших по размеру. В результате будет не один собственник, как до раздела, а два или больше, а первый земельный участок с юридической точки зрения прекратит существование. Процедура раздела протекает с учетом принципов и норм российского законодательства. Так, вновь образованные земельные участки должны соответствовать следующим критериям:

1. Участки, сформированные после раздела, должны наследовать целевое назначение, зафиксированное для первоначальной территории.
2. Общая площадь не должна быть меньше установленной соответствующими законами.
3. Каждый из участков должен быть в свободном доступе, необходимо обеспечить место для подъезда.

Разделу подлежит только участок, границы которого официально проложены и закреплены в соответствующей документации. Для проверки этого факта назначается экспертиза землепользования, которое может проводить уполномоченная коммерческая или государственная компания.

Раздел земельного участка может проводиться по одному из двух оснований: по решению суда и по соглашению собственников. Сам процесс протекает в несколько этапов, предусмотренных законами РФ:

1. Определение, имеются ли у земельного участка ещё владельцы. Если участок находится в совместно-долевой собственности, раздел территории невозможен.
2. Сама процедура раздела, необходимые согласования, формирование новых участков.
3. Регистрация прав собственности на новые участки в Росреестре.

Наиболее простым и менее затратным является раздел земли по взаимному согласию. Для этого заинтересованные граждане составляют соответствующее соглашение, которое они обязаны подписать. К соглашению прилагаются необходимые документы, перечень которых можно спросить у юриста по земельным вопросам. Пакет документов подается в местную администрацию, где проверяется, возможен ли раздел территории. Если препятствия не обнаружены, утверждаются границы новых участков. Собственники обязаны подать заявление в Регистрационную палату о признании права собственности.

Для раздела земельного участка нужно в установленные законодательством сроки предоставить:

1. Документы, подтверждающие право на земельный участок.
2. Удостоверения личности всех владельцев участка.
3. Кадастровый паспорт общего участка, а также межевое дело.
4. Согласие на раздел участка от других владельцев, если земля находится в долевой собственности.
5. Свидетельство на участок.

Эти же документы прикладываются к исковому заявлению в случае, если владельцы долей земельного участка не могут прийти к согласию относительно порядка его раздела. Иск может подать как один из собственников земли, так и любое заинтересованное лицо.

По закону, участок не может быть разделен в случае, если его площадь близка к минимальной, установленной в регионе. Есть и другие ограничения на процедуру. Чтобы не тратить зря деньги на межевание и другие мероприятия желательно предварительно проконсультироваться с юристом. Специалист расскажет, можно ли разделить конкретный земельный участок сельскохозяйственного или иного назначения и как это лучше делать. Если возможно, то будет неплохо поручить юристу весь процесс, в том числе и в суде, если разбирательства не избежать.

При разводе

Раздел земельного участка при разводе является настолько сложной процедурой, что даже судьи региональных судов не всегда могут дать ответы на возникающие вопросы. Многое тут зависит от мнений бывших супругов, времени приобретения земельного участка, других факторов.

Важно, чтобы земельный участок относился к категории делимых. Это означает, что площадь его больше минимальной, установленной в регионе. Если при разделе земли появятся два участка и площадь хотя бы одного из них будет меньше минимальной, такой раздел по закону станет невозможным. В этой ситуации землю придется продавать либо одному из супругов отказаться от своей доли. Также можно оформить совместную собственность и определить порядок землепользования.

Раздел земельного участка при разводе может проводиться по соглашению или в судебном порядке. В случае, если бывшие супруги не утратили способности договариваться, они могут определить, кто и на каких условиях будет пользоваться землей, о чем составят мировое соглашение. Документ оформляется в письменном виде, после чего регистрируется в нотариальной конторе. В дальнейшем именно мировое соглашение будет основным документом при регистрации права собственности на землю.

В случае, если супруги не могут договориться, вопрос о разделе земельного участка решается только в судебном порядке. Результат будет зависеть от разных факторов, потому предугадать его невозможно. В случае, если земля относится к категории делимой и участок куплен в браке, суд может присудить раздел в равных долях. Если раздел по каким-то причинам невозможен, решением суда земельный участок определяется в совместную собственность.

Чтобы в дальнейшем оформить землю в собственность нужно подать в Росреестр следующие документы:

• заявление о регистрации прав:
• документы, удостоверяющие личности бывших супругов;
• мировое соглашение о разделе земельного участка или решение суда по этому вопросу;
• свидетельство о расторжении брака (если уже произошел развод);
• квитанцию об оплате госпошлины;

Могут потребоваться и другие документы, исходя из конкретной ситуации. Чтобы ничего не забыть нужно после подписания мирового соглашения или получения решения суда посетить юриста, который подскажет, как действовать дальше. Если все документы собраны и ошибок в заявлении нет, бывшие супруги в течение десяти рабочих дней получать на руки документальное подтверждение о праве собственности на вновь образованные территории или на долю, если раздел земли невозможен.

Лесного фонда

Согласно российскому законодательству любое использование земли лесного фонда должно происходить с соблюдением норм законодательных актов, касающихся этой категории земли. Находятся такие участки в муниципальной или федеральной собственности и не могут на правах частной собственности принадлежать юридическим или физическим лицам.

Однако законодательство допускает возникновения права на использования у физических и юридических лиц, возникшее при следующих условиях:

• бессрочное пользование;
• аренда;
• сервитут.

При этом действующее законодательство не должно быть нарушено.

Раздел земельного участка лесного фонда является сложной процедурой, порядок проведения которой зависит от конкретных условий. В этом случае без юридической помощи не обойтись. Проконсультируйтесь со специалистом по земельным вопросам, чтобы понять, возможен ли раздел в вашем случае, как его провести, какие документы собрать и куда обратиться.

В аренде

Раздел земельного участка в аренде возможен только с письменного согласия арендаторов, землевладельца, залогодержателей и других заинтересованных лиц. Исключением будут случаи, когда арендуемый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, раздел земли происходит по решению суда, земельные участки изымаются для государственных нужд. В этом случае согласие владельцев не требуется.

Раздел арендованного земельного участка должен происходить с учетом действующего законодательства. Так, образовавшиеся вновь территории должны соответствовать предъявляемым требованиям, в том числе и по минимальной площади. Также должен быть обеспечен свободный доступ к объектам, находящимся на первоначальной территории.

Чтобы начать раздел арендованной земли, нужно получить консультацию юриста. Он скажет, возможна ли процедура в отношении конкретного объекта, как ее лучше провести и какие документы собрать. Рассматриваемый вопрос относится к категории сложных, поэтому без помощи юриста решить его очень трудно.

Изъятие земельного участка в большинстве случаев является серьезной неприятностью. Иногда этого можно избежать, иногда нет. В каждой ситуации важно, чтобы соблюдалось действующее законодательство. Можно выделить четыре группы причин изъятия земельного участка, основания и виды которых будут отличаться.

Земля может быть изъята для государственных или муниципальных нужд, при этом неважно, на каком основании она в собственности. Земельный участок может быть изъят из постоянного бессрочного пользования, аренды, наследуемого владения. Не смогут избежать такой ситуации и лица, владеющие участком на праве собственности. Причины изъятия в этом случае две: необходимость выполнения государством международных обязательств и строительство государственного или районного значения. Земельный участок может изыматься на основании соглашения или в судебном порядке, за землю предоставляется возмещение.

Возможно изъятие земельного участка за нарушение земельного законодательства. Чаще всего эта мера принимается по отношениям к землям сельскохозяйственного назначения и выделяемым под строительство. Причинами тут могут быть:

1. Использование не по назначению. Например, изъятие земельного участка сельскохозяйственного назначения, на котором собственник пытался построить производственные здания.
2. Нарушение правил рационального использования.
3. Порча земли — действия, которые привели к ухудшению химических, физических или иных свойств почвы.
4. Игнорирование обязанностей по рекультивации.
5. Игнорирование собственником обязательств по приведению участка в оговоренное условиями состояние.

Если обнаруженные факты собственником не устраняются, земля может быть изъята в принудительном порядке. Земельный участок поступает в государственную (муниципальную) собственность или продается с торгов. Собственнику могут вернуть средства за вычетом расходов на процедуру изъятия.

Изъятие земельного участка, в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ может произойти в случае реквизиции по причине чрезвычайной ситуации или стихийного бедствия. Решение принимает орган государственной власти, землю изымают до устранения причин или навсегда. В качестве компенсации, если землю вернуть невозможно, собственнику предоставляется равноценный земельный участок или денежная сумма, эквивалентная рыночной стоимости изъятого участка.

Земля может быть изъята и в порядке конфискации, определенной приговором суда. Участок изымается в принудительном порядке за совершенные собственником преступления. Денежная или иная компенсация в этом случае невозможна.

В вопросах изъятия земельного участка из оборота есть множество нюансов, о которых обычный человек может не знать. Потому, если возникла угроза потери земли, нужно немедленно обращаться в юридическую компанию за помощью. Юристы смогут оценить вероятность неприятных последствий и покажут, как минимизировать убытки.

Изъятие через суд

Изъятие земельного участка по решению суда может случиться, если собственник не желает достигать соглашения с представителем государственного или муниципального органа, а также в ситуациях, когда земля конфискуется за преступления. В отдельных случаях такие решения можно оспорить, но для этого нужно привлекать хорошего юриста.

Собственник также может обратиться в суд, если полагает, что намерение изъять земельный участок носит незаконный характер либо не согласен с размером предложенной ему компенсации. В этом случае важно собрать всю документацию, подтверждающую правомерность исковых требований, правильно составить исковое заявление, выбрать верную тактику и законодательную базу. Граждане, предпочитающие действовать самостоятельно, в подавляющем большинстве случаев такие дела проигрывают. Напротив, найм опытного в земельном праве юриста значительно повышает шансы на успех.

Изъятие для государственных и муниципальных нужд

Под изъятием земель для государственных нужд понимают прекращение права собственности либо иного права, а также расторжение договора аренды по инициативе государственного или муниципального органа. Чаще всего такое случается, если на принадлежащем собственнику или участку планируется строительство объекта государственного или районного значения, но не исключены и другие причины.

Изъятию может подлежать часть земельного участка или вся территория, а также участки, которые должны образоваться в будущем. В решении о проведении процедуры должны быть указаны:

• адреса участков, которые будут изъяты;
• недвижимость, расположенная на них;
• данные о документах, послуживших основанием для принятия решения.

После принятия решения уполномоченная организация размещает его на сайте, а также публикует в СМИ в порядке, предусмотренном для обнародования документов и решений. Копии решения направляются собственнику или правообладатели. Обжаловать принятое решение можно в течение трех месяцев со дня получения уведомления об изъятии.

Изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд оспорить трудно. Чтобы добиться успеха в этом деле, хорошо его поручить опытному юристу. Он проверит, насколько правомерно было изъятие, изучит сложившуюся ситуацию и подскажет, как действовать дальше, чего добиваться. В этом случае вероятность положительного исхода будет высокой. Как правило, с решением суда придется согласиться, но можно требовать рассмотрения порядка компенсации в случае, если выделенный взамен участок намного хуже по характеристикам, а размер доплаты явно недостаточный.

Изъятие из аренды

Изъятие земельного участка, находящегося в аренде, может произойти на законных основаниях. В этой ситуации, если арендатор или собственник не согласятся на передачу участка государству или муниципалитету, будет инициировано судебное разбирательство. Скорее всего с решения придется согласиться, но уже в принудительном порядке.

Принципы изъятия земельного участка из аренды такие же, как и в ситуации, описанной выше. Вместе с соглашением правообладателю земельного участка направляются следующие документы:

• кадастровые паспорта изымаемых земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них;
• отчет по стоимости изымаемых участков и строениях, расположенных на них;
• данные о компенсации — денежная сумма, аналогичные участки, другие варианты.

Правообладатель должен изучить эти документы и в течение 90 дней с момента получения их принять решение. Вариантов у него несколько: подписать документ, отказаться от подписи, отправив об этом уведомление, запросить свои условия компенсации, документально обосновав их правомерность. Если за отведенное время правообладатель никак не отреагирует на соглашение, организация вправе подать в суд исковое заявление о принудительном изъятии земельного участка.

Время, выделенное для принятия решения, лучше использовать для консультации с юристом. Специалист оценит, насколько законно соглашение, поможет оценить адекватность компенсации, подскажет, как действовать дальше. Момент изъятия земли, взятой в аренду, имеет ряд нюансов, которые юрист будет иметь в виду, консультируя обратившегося к нему клиента. Это означает, что можно решить вопрос с максимальной выгодой для себя.

Изъятие при нецелевом использовании

При нецелевом использовании земельного участка возможно два последовательных варианта развития событий: штраф и изъятие земли. Факт нецелевого использования или неиспользования определяется специальной комиссией, о проверке собственник уведомляется заранее письменным сообщением.

Собственник может присутствовать при работе комиссии и давать объяснения по обнаруженным фактам. Однако его отсутствие не является препятствием для проверки использования земельного участка. По результатам комиссия составляет акт.

Собственнику выписывается штраф, и дается время на исправление обнаруженных в ходе проверки нарушений. Если он никаких действий не предпринимает, государственный орган будет обращаться в суд для принудительного изъятия земельного участка за нецелевое использование или неиспользование. Если удастся доказать, что собственник не исполняет предписания земельного участка, суд удовлетворит исковое заявление.

Суд откажет в иске в следующих случаях:

• если выяснится, что целевое использование участка на момент проверки комиссии было невозможным по причине действий предыдущего владельца земли;
• необходимые работы были на участке проведены, но не отобразились в акте;
• собственник, действительно, использовал участок не по назначению или не использовал его, но после вынесения предписаний нарушения устранил.

Подача уполномоченной организацией искового заявления не означает немедленного изъятия земельного участка за неиспользование по назначению. Ответчику нужно доказать наличие одного из трех перечисленных выше обстоятельств. В случаях, если в нецелевом использовании или неиспользовании земли виноват предыдущий собственник, нужно нанять юриста, чтобы собрать необходимые доказательства. В противном случае есть риск лишения права собственности на землю.

Неуплата

Многих участников СНТ и других товариществ волнует вопрос, возможно ли изъятие земельного участка за неуплату взносов. Такие опасения беспочвенны. Согласно действующему законодательству изъятие земли возможно в случае использования не по назначению, неиспользования, для государственных и муниципальных нужд. Согласно ст 14 ФЗ-217 неуплаченные взносы товарищество может взыскать через суд, ни о каком лишении земельного участка тут речи не идет.

В случае, если возникла вероятность изъятия земельного участка в садовом или огородническом товариществе, нужно обратиться к юристу для оценки реальности этой угрозы. Специалист разберется, за что действительно изымают земельный участок и подскажет, как собственнику действовать дальше. В случае, если нужно подать встречное исковое заявление, юридическая помощь крайне желательна: от этого зависит дальнейший ход судебного разбирательства.

Изъятие Росавтодор

Расширение сети автомобильных дорог в России все чаще приводит к тому, что собственники сталкиваются с процедурами изъятия их земельных участков. Если судить о ситуации с позиции закона, тут нареканий нет — государство или муниципалитет вправе изъять землю для собственных нужд, в том числе и для строительства дорог. Изъятие земельного участка Росавтодором также будет законным — это федеральное агентство, находящееся в ведении Минтранса России.

Порядок процедуры будет стандартным: собственнику будет выслано соглашение с прилагаемыми к нему отчетами о рыночной стоимости участка и вариантах компенсации. По закону тут может быть два варианта. Первый — выдача земельного участка с аналогичными характеристиками. Второй — выдача участка, уступающего по характеристикам, но с доплатой. При этом компенсация полагается только собственникам земли. Если права собственности не оформлено надлежащим образом, доказать свою правоту будет трудно.

Нередки случаи, когда собственников не устраивает вариант компенсации за изъятие земельного участка для строительства дороги. В этом случае можно направить в уполномоченный орган просьбу о пересмотре варианта возмещения. На этом этапе желательно проконсультироваться с юристом, который подскажет, как лучше действовать.

В ситуации с изъятием земли под строительство дороги есть множество тонкостей, о которых рядовому гражданину неизвестно. Поэтому нужна юридическая помощь, в том числе и в случаях, когда размер денежной компенсации явно намного ниже кадастровой стоимости земли. Грамотные специалисты рассмотрят каждый случай и подскажут, как действовать для защиты своих прав и интересов, в том числе и в судебном порядке.

У собственника

Ситуации, когда возможно изъятие земельного участка, находящегося в собственности, достаточно разнообразны: от конфискации по приговору суда в случае совершения преступления до нарушения целевого использования и изъятия для государственных нужд. В каждой из этих ситуаций есть свои варианты исхода событий, в некоторых случаях изъятие земли можно предотвратить.

Чтобы понять, как действовать при изъятии земельного участка у собственника, нужно обратиться к юристу. Он сможет оценить, насколько высок риск потери участка, подскажет, как действовать в конкретном случае и на что можно рассчитывать.

Помощью юриста необходима:

• при определении перечня документов, которые нужно собрать;
• для оценки правомерности требований по изъятию земли;
• для составления искового заявления в случае, если земельный вопрос нужно решить в судебном порядке.

Изъятие земельного участка из частной собственности относится к числу сложных процессов, предугадать исход которого зачастую сложно. Во многих случаях, например, если земля нужна муниципалитету или государству, с ее потерей придется смириться. Максимум, что можно сделать — добиться более выгодной для собственника компенсации. В этом также помогут юристы, специализирующиеся на земельно-имущественных отношениях.

Определить порядок землепользования можно двумя путями: составлением соглашения и в судебном порядке. Инициировать процедуру могут собственники земельного участка, если по праву пользования у них возникли споры. Чаще всего определяют порядок пользования жильцы многоквартирного дома, но не исключается вариант, когда к такому решению могут прийти несколько собственников земельного участка, на котором расположен частный дом. Например, супруги после развода и оформления участка в совместную собственность, часто прибегают к судебному разбирательству, чтобы определить порядок землепользования.

Определение порядка землепользования не является разделом участка, а потому не несет тех же правовых последствий. Соглашение может быть изменено при согласии всех сторон в любой момент. Для этого оформляют приложение к действующему соглашению или составляют его заново.

Правильно составленное соглашение содержит следующие данные:

• сведения о правообладателях;
• дату составления соглашения;
• общие права собственников земельного участка;
• отдельные права собственников;
• подписи сторон.

Если на земельном участке проложены коммуникации — газопровод, водопровод, линия электропередач, то порядок доступа к ним нужно также отразить в соглашении, это поможет избежать споров в будущем.

Чтобы определить порядок пользования земельным участком, нужно для начала установить его границы. Для этого на участок должен быть оформлен кадастровый паспорт с прописанными внешними границами. Если документа нет, нужно провести межевание и поставить землю на кадастровый учет.

Также нужно убедиться, что на землю зарегистрировано право собственности. Это можно понять по документам: выписке из ЕГРП или свидетельству о праве собственности, если оформление проводилось до 1 января 2017 года. Если этих документов нет, значит право собственности, скорее всего, не оформлено и этим нужно заняться.

Если собственники не могут договориться, определить порядок землепользования можно через суд. Чаще всего именно к этому варианту собственники и прибегают. Чтобы инициировать судебное разбирательство, нужно написать исковое заявление, в котором указать требования и законодательную базу, подтверждающую их правомерность.

Исковое заявление не должно содержать фактических или юридических ошибок, двусмысленных формулировок, опечаток или исправлений. Лучше не рисковать временем и поручить этот момент юристу. За определенную плату специалист составит иск, который отразит интересы заявителя и будет принят к рассмотрению в суде.

К исковому заявлению, помимо обязательных документов (паспорта, квитанции об оплате госпошлины и т.д.), нужно приложить следующие документы:

1. План-схему пользования участком. Его можно заказать у геодезических служб, которые для составления будут пользоваться имеющимися данными. Имея на руках такой документ будет проще объяснить в суде свое представление о пользовании земельным участком.
2. План земельного участка, с изображенными на нем заборами, хозпостройками, расположением границ участка и другими данными.
3. Иные документы, облегчающие отстаивание своей позиции.

Если доверить подготовку к судебному разбирательству юристу, можно получить солидную доказательную базу, с помощью которой будет легче отстоять исковые требования. В этом случае можно выиграть суд и установить приемлемый для себя порядок землепользования.

Вопросы объединения, раздела, изъятия земельных участков, определения порядка их пользования относятся к категории сложных, а потому без помощи юристов тут не обойтись. Опытные специалисты помогут на всех этапах: от определения перечня необходимых документов до составления искового заявления и представительства в суде. Граждане, не экономящие на услугах юридических компаний, чаще отстаивают свои интересы, чем те, кто надеется на себя.