Расторжение договора постоянной и пожизненной ренты на квартиру

Рентные взаимоотношения регулируются положениями Главы 33 Гражданского кодекса РФ. Основания и порядок расторжения таких сделок зависят от типа.

С иждивением

Прекращение пожизненного содержания с иждивением регулируется ст. 605 ГК РФ. В соответствии с положениями статьи, рентоплательщик утрачивает обязательства перед получателем в случае смерти последнего.

Однако, если плательщик ренты нарушит взятые на себя обязательства, получатель имеет право потребовать вернуть недвижимость, которая была передана в качестве обеспечения пожизненного иждивения. Альтернативным решением может стать выплата выкупной цены имущества.

В этой ситуации рентоплательщик не может потребовать компенсации понесенных затрат. Иными словами, все, что было выплачено получателю ранее, возвращено не будет.

С пожизненным содержанием

ГК РФ отдельно регулирует только одну ситуацию, связанную с расторжением договора пожизненной ренты. Она связана с требованием рентополучателя. Подобные случаи регулируются ст. 599 ГК РФ.

Получатель ренты может потребовать от плательщика расторжения договора в том случае, если он существенно нарушит условия сделки. Тут возможно три варианта:

• Выкуп ренты по цене, указанной в договоре, или в размере годовой суммы ренты.
• Расторжение договора с возмещением понесенных убытков.
• Возврат недвижимости, если она была отчуждена на безвозмездной основе. Стоимость имущества зачтется при расчете выкупной цены.

Существенным нарушением считается неисполнение обязательств, взятых рентным договором.

Как прервать действие договора пожизненной ренты?

О договоре пожизненной ренты слышали многие. Это именно та разновидность рентных отношений, в которую часто оказываются вовлечены пожилые люди, нуждающиеся в дополнительных средствах. Ключевая особенность этого вида ренты – наличие временного ограничения. Из названия очевидно, что действие договора завершается со смертью получателя ренты. Но это далеко не единственная ситуация, в которой может происходить расторжение ренты этого типа. Часто эта процедура связана с защитой интересов получателя ренты от недобросовестных действий плательщика. Поэтому заключение договора пожизненной ренты требует особенно тщательного предварительного изучения всех документов и проведения консультаций с юристами.

Самая частая причина, по которой получатель стремится прекратить договор пожизненной ренты – нарушение со стороны плательщика зафиксированных в нем существенных условий. В таком случае получатель требует, чтобы плательщик возместил убытки или произвел выкуп ренты. Реализация этой нормы на практике связана с определенными проблемами. Зачастую сложно установить, является ли то или иное нарушение существенным, а также оценить объем убытков, которые понесло лицо, получающее ренту. Иногда обязать плательщика выкупить ренту – выгоднее, чем требовать компенсацию убытков. Самостоятельно определить, какой из вариантов лучше, очень сложно. Поэтому для защиты своих интересов очень важно обратиться к опытным юристам, имеющим опыт ведения дел, затрагивающих рентные отношения.

В современной юридической практике сложилось следующее представление о том, какие нарушения договора нужно признавать значимыми как основание для его расторжения. Если плательщик потерпел банкротство, это основание признается убедительным, ведь будучи банкротом, он уже не сможет обеспечивать своевременные выплаты по ренте. Обоснованным поводом для расторжения договора считаются частые просрочки и долги. Суд может признать существенными и другие отступления от договора, наносящие ущерб интересам получателя. Опытные профессионалы готовы организовать раздел имущества в общей долевой собственности при разводе.

Расторгнуть договор ренты можно по соглашению сторон, в одностороннем порядке, в результате судебного разбирательства и по причине смерти задействованных лиц.

По соглашению сторон (обоюдному согласию)

Чтобы расторгнуть договор ренты по обоюдному согласию, сторона-инициатор направляет другой стороне предложение о выкупе ренты или расторжении сделки. Согласно ст. 592 ГК РФ, плательщик вправе заявить требование о выкупе ренты не позднее, чем за три месяца до планируемого прекращения перечисления выплаты. Требование оформляется письменно.

Цена для выкупа, как правило, указывается в договоре. Если документ не содержит этого уточнения, выкупная цена будет равна сумме ренты в расчете за последний год. В тех случаях, когда имущество было передано ранее безвозмездно, в выкупную цену будет включена его стоимость. Это регулируется ст. 594 ГК РФ.

Если обе стороны не возражают против расторжения, заключается соглашение. В случае отказа одной из сторон или игнорировании требования в течение 30-ти дней (или срока, предусмотренного договором), сторона-инициатор вправе подать иск в судебные органы.

Смерть одной из сторон

Договор ренты после подписания обязательно регистрируется в Росреестре, так как в этом случае на недвижимость накладывает обременение. Если наступает смерть рентоплательщик, обременение необходимо снять. Для этого в Росреестр или МФЦ подаются следующие документы:

• свидетельство о смерти или решение суда о признании умершим;
• договор ренты;
• заявление.

Если наступает смерть рентополучатель, плательщику необходимо переоформить имущественные права. Для этого также необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ с подтверждением смерти получателя ренты и договором. К документам прикладывается заявление на переоформление прав собственности.

Все изменения вносятся в Единый госреестр в течение 5-7 рабочих дней. В результате заявитель получает актуальную выписку из ЕГРН в качестве подтверждения внесенных изменений.

В одностороннем порядке

Существует ряд оснований для расторжения договора в одностороннем порядке или выкупа ренты плательщиком. Получатель вправе потребовать расторжения или выкупа ренты по причине следующих действий или бездействий плательщика:

• Не выполняет обязанностей по выплате ренты или по страхованию рисков за невыполнение взятых обязательств.
• Нарушил условия договора пожизненной ренты.
• Нарушил условия договора пожизненного содержания с иждивением.
• Просрочил выплату ренты более чем на год.
• Был признан неплатежеспособным.

Еще одной причиной требования выкупа ренты будет передача недвижимости в общую собственность нескольких лиц или его раздел. Договор может предусматривать и иные причины для выкупа.

Рентоплательщик может отказаться от дальнейшего перечисления выплат, если сам проявит инициативу по выкупу ренты. Однако допустимо ограничение этого права договором. В тексте соглашения может быть предусмотрено правило, по которому выкуп невозможен при жизни рентополучателя или в течение срока до 30-ти лет с момента заключения сделки.

Через суд

Если договориться мирным путем не удалось, придется действовать через суд. Исковое заявление подается в районный или городской суд общей юрисдикции по месту проживания ответчика. Когда исковое требование включает возврат переданного рентоплательщику объекта недвижимости, то иск и пакет документов направляются в судебный орган по месту расположения имущества.

Обращение в суд облагается государственной пошлиной. Ее размер рассчитывается исходя из суммы заявленных требований.

Исковое заявление должно содержать сведения, предусмотренные для этого типа документации законодательно. Правила составления иска прописаны в ст. 131 ГПК РФ. Согласно законодательным требованиям в тексте искового заявления прописывается:

• наименование судебного органа, в который подается заявление;
• идентификационные данные истца – ФИО, адрес проживания, паспортные данные, контактный телефон;
• сведения об ответчике – ФИО, адрес проживания, контактные данные;
• обстоятельства дела – в чем были нарушены права истца, чем они обоснованы;
• требование к суду;
• цена иска;
• доказательства изложенных обстоятельств и правоты истца;
• список прилагаемых документов;
• дата и подпись.

В качестве доказательств можно использовать документы, свидетельские показания, аудио- и видеозаписи, личную переписку и т.д. Стоит принять во внимание, что показания свидетелей не являются бесспорными доказательствами. Они рассматриваются в судебном процессе в комбинации с другими подтверждениями правоты. Гораздо больше влияния на исход дела оказывают прилагаемые документы.

К исковому заявлению прикладываются следующие бумаги:

• общегражданский паспорт;
• договор ренты;
• расчет суммы взыскания;
• квитанция об оплате госпошлины;
• документ, подтверждающий, что истец предпринимал попытку мирного решения вопроса (к примеру, копия письменного предложения о расторжении договора рента с отметкой о получении адресатом);
• доказательства правоты истца;
• документы на имущество, которое было передано под выплату ренты (выписка из ЕГРН, отчет об оценке, техническая документация).

Оригинал квитанции об оплате государственной пошлины – это обязательный документ. Без него иск будет оставлен без движения. В дальнейшем можно подать заявление о взыскании уплаченной суммы с ответчика.

После рассмотрения всех представленных материалов суд примет решение. Если оно будет положительным, необходимо дождаться его вступления в законную силу и обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений. Если вас интересует расторжение договора дарения, обращайтесь к нам.

Итак, можно привести пошаговую инструкцию расторжение договора ренты. Она включает пять последовательных этапов.

Этап 1. Определение оснований для расторжения договора ренты

Для прекращения правовых взаимоотношений между рентоплательщиком и получателем необходимо или расторгнуть договор, или выкупить ренту. Расторгнуть договор можно при наличии следующих оснований:

• плательщик не застраховал риск ответственности за неисполнение обязательств или не выполнил иные обязанности по обеспечению ренты – получатель вправе дополнительно потребовать возместить ущерб, возникший при расторжении договора;
• плательщик существенно нарушил условия договора пожизненной ренты – получатель может потребовать расторжения, возмещения убытков или возврата переданного имущества;
• плательщик существенно нарушил условия договора пожизненного содержания с иждивением – получатель вправе получить имущество обратно и не компенсировать расходы, понесенные плательщиком.

В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ, существенное нарушение договора – это причинение другой стороне убытков, в результате чего она лишается того, на что имела право рассчитывать при заключении сделки. Существенным нарушением будет невыплата ренты за длительный период или одностороннее изменение условий договора второй стороной. К примеру, если плательщик по договору обязан ухаживать за получателем, но вместо этого он только перечисляет деньги. Сторонами могут быт установлены и иные основания для прекращения действия договора ренты.

Рентоплательщик может выкупить ренту и прекратить перечисление платежей по договору. Если вторая сторона согласится на это, то плательщик обязан выплачивать ренту до момента передачи выкупной стоимости.

Этап 2. Направление предложения о расторжении договора или выкупе ренты

После того, как основания для прекращения действия договора установлены, необходимо направить второй стороне предложение в письменной форме. Сделать это нужно заблаговременно. По закону плательщик постоянной ренты обязан направить требование о выкупе за три месяца до прекращения перечисления платежей.

Предложение не имеет унифицированной формы, поэтому составляется произвольно. Тем не менее, в тексте документа необходимо прописать:

• название документа;
• данные сторон;
• реквизиты договора ренты;
• суть предложения;
• срок на обдумывание (не более 30 дней, если иное не предусмотрено договором);
• контактные данные для направления ответа.

Предложение необходимо составить в двух экземплярах – по одному для каждой стороны. При личном вручении документа потребуется попросить получателя проставить на экземпляре второй стороны дату получения информации и подпись.

Предложение может быть направлено по почте. В этом случае отправляется письмо с описью вложений и уведомлением о вручении. Уведомление и будет выступать подтверждением получения адресатом информации.

Подтвержденный факт направления предложения необходим на случай, если дело дойдет до суда. Подпись второй стороны или почтовое уведомление выступят в качестве документального подтверждения получения информации.

Если планируется выкуп ренты, в тексте предложения необходимо прописать выкупную цену. Она может быть установлена в договоре. Если четкого определения цены не предусмотрено, ее значение принимается за размер рентных платежей, перечисленных плательщиком за год.

Имущество могло быть передано безвозмездно. Тогда в цену выкупа ренты включается стоимость недвижимости. Это правило предусмотрено в ст. 594 ГК РФ.

Этап 3. Оформление соглашения о расторжении договора или выкупе ренты

Если стороны обо всем договорились и не имеют претензий друг к другу, им необходимо составить соглашение о расторжении. После его оформления можно переходить к последнему шагу – обратиться в Росреестр. Когда происходит одностороннее или принудительное прекращение рентных отношений, необходимо обращаться в суд.

Если после направления предложения о расторжении вторая сторона отказывается или не предоставила ответа в указанный срок, то инициатор вправе обратиться в судебные органы.

Этап 4. Обращение в суд

О судебном расторжении договора ренты было рассказано выше. Если возникла необходимость обращения в судебные органы, целесообразно обратиться к юристу. Специалист подготовит бумаги, составит иск, поможет собрать доказательства и представит интересы в ходе разбирательства.

После того, как суд примет положительное решение по делу, необходимо дождаться его вступления в законную силу. Это произойдет через месяц – время дается для возможности обжалования вынесенного решения.

Этап 5. Обращение в Росреестр

Когда взаимоотношения сторон затрагивают недвижимое имущество, любые изменения правого статуса или характеристик объекта должны фиксироваться в ЕГРН – Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. После заключения соглашения или вступления решения суда в законную силу необходимо посетить Росреестр или МФЦ.

В случае изменения собственника имущества потребуется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. При подаче заявления через портал Госуслуги размер госпошлины снижается на 30 %.

При обращении через МФЦ срок рассмотрения документов может быть увеличен на 1-2 рабочих дня. Это связано с необходимостью перенаправления бумаг между учреждениями.

Завершает процедуру получение выписки из ЕГРН с актуальной информацией в отношении объекта недвижимости. В компании работает профессиональный юрист по оформлению сделок с недвижимостью, поэтому вы можете не сомневаться в правильности подготовленных документов.

Заключение договора ренты подразумевает нотариальное удостоверение. Соответственно, соглашение о расторжении должно быть также заверено нотариально. Это предусмотрено в ст. 452 и ст. 584 ГК РФ.

Договор ренты будет считаться расторгнутым с момента нотариального удостоверения. В Росреестр передается документ с отметкой нотариуса. Отдавайте предпочтение надежным услугам юриста по разделу имущества.

Расчет государственной пошлины происходит по правилам, утвержденным в ст. 333.19 НК РФ. В соответствии с этим нормативным актом размер платежа зависит от цены иска:

• от 20 т. р. – 4 %, но не меньше 400 рублей;
• до 100 т. р. – 800 р + 3 % от суммы сверх 20 т. р.;
• до 200 т. р. – 3 200 р + 2 % от суммы сверх 100 т. р.;
• до 1 млн р – 5 200 р + 1 % от суммы сверх 200 т. р.;
• более 1 млн р – 13 200 + 0,5 % от суммы сверх 1 млн р, но не больше 60 т. р.

Квитанцию на оплату можно получить в судебной канцелярии. Оплатить можно в кассе любого банка. Чек в обязательном порядке прикладывается к пакету документов при подаче иска.

Многие юристы признают, что расторжение ренты через суд – весьма сложная процедура. Добиться расторжения рентного договора с минимальными финансовыми потерями практически невозможно без качественной правовой поддержки и консультаций грамотных специалистов.

Специалисты нашей компании имеют опыт ведения разбирательств в ситуациях, связанных с рентными отношениями. Прежде чем обращаться в суд для защиты интересов клиента, мы предоставляем подробную консультацию и обсуждаем все обстоятельства конкретного договора. После этого клиент сам принимает решение о том, нужно ли судебное разбирательство в его случае. Это очень важный этап, поскольку любые действия, связанные с рентным договором, влекут за собой финансовые последствия для его участников.

Клиенту, которого интересует расторжение ренты, у нас предоставляются следующие услуги:

• консультация с разбором особенностей договора;
• правовая оценка сложившейся ситуации и подсчет рисков, которые возникнут, если попытаться расторгнуть договор;
• характеристика возможных способов выхода из ситуации, с приблизительным расчетом затрат времени и средств на каждый из них;
• помощь в ведении переговоров с контрагентом о досудебном разрешении конфликта;
• подготовка документов для судебного разбирательства;
• защита интересов клиента в суде, включающая в себя сбор документов и в, привлечение свидетелей;
• действия после принятия судебного решения (его обжалование при необходимости либо контроль за его исполнением).

Кроме того, наши клиенты получают и другую правовую помощь, если в ней возникает потребность. Наши специалисты всегда стремятся к тому, чтобы ситуация была решена в рамках законодательства и решение оказалось в наибольшей степени соответствующим интересам клиента.