Признание договора купли-продажи недействительным

Гражданское законодательство подразделяет недействительные сделки на ничтожные, мнимые и оспоримые. Рассмотрим разновидности подробнее.

Ничтожная

Ничтожная сделка – это соглашение между сторонами, которое изначально не соответствует законодательству. Вне зависимости от того, будет ли такая сделка признана ничтожной в судебном порядке, она считается недействительной.

Например, в соответствии с положениями ст. 171 ГК РФ, сделка, одной из сторон которой является недееспособный гражданин, ничтожна. Факт недееспособности при этом должен быть подтвержден в судебном порядке. Если опекун или родственник недееспособного лица заявляет об этом и утверждает, что заключенная сделка не имеет юридической силы, он должен подтвердить это документально, предоставив решение суда. В противном случае все заявления голословны.

Чтобы не столкнуться с такой проблемой, при заключении договора рекомендуется попросить у второй стороны справку из психоневрологического диспансера. Она подтвердит, что гражданин не состоит и никогда не состоял на учете в этом учреждении. Особенно эта рекомендация актуальна, когда совершается сделка, подразумевающая отчуждение недвижимости.

Мнимая или притворная

Мнимая сделка заключается только для вида. В действительности, тех правовых последствий, которые она подразумевает не возникает. К примеру, распространена практика оформления недвижимости на подставное лица с целью избежать ее ареста. При подозрении на то, что оформленная сделка является мнимой, подать иск в суд может любое заинтересованное лицо.

Притворной называют сделку, которая заключается с целью прикрыть другую сделку. К примеру, распространена ситуация оформления договора купли-продажи вместо дарения. Это может делаться с целью ухода от выплаты налогов.

Оспоримая

Оспоримой является сделка, которая может быть оспорена в судебном порядке. Для этого необходимо иметь веские основания. Причиной для обращения в суд может быть:

• Заключение сделки лицом, которое было признано ограничено дееспособным.

Например, сделка по покупке недвижимости была оформлена должным образом, переход прав зарегистрирован, а в дальнейшем оказалось, что продавец страдает алкоголизмом и признавался судом ограниченно дееспособным. В этой ситуации исковое заявление подается попечителем. После признания сделки недействительной наступает двусторонняя реституция.

• Введение одной из сторон сделки в заблуждение.

Например, человек покупает квартиру. На предварительном осмотре он выяснил, что в квартире хороший ремонт. Однако в дальнейшем выяснилось, что ремонт сделан только поверхностно. На самом деле, свежеокрашенные трубы текут, под новым линолеумом спрятаны гнилые доски, а один из углов постоянно сырой, что приводит к образованию плесени. Продавец ввел покупателя в заблуждение, поэтому обманутая сторона может обратиться в суд и признать договор купли-продажи квартиры и саму сделку недействительной в виду вновь открывшихся обстоятельств.

Это основание предусмотрено в ст. 178 ГК РФ. Сделка будет расторгнута, если заблуждение является существенным, то есть касается сути сделки или скрыло характеристики объекта, снижающие возможность его использования. После признания договора недействительным наступает двусторонняя реституция.

• Отсутствие согласия супруга на совершение сделки.

У продавца недвижимости может не стоять штампа в паспорте, но в дальнейшем выясняется, что он находится в законном браке и его супруг/супруга не в восторге от идеи продажи недвижимости. В этом случае он вправе обратиться в суд и расторгнуть сделку.

Согласие оформляется в письменной форме и заверяется нотариально. Это требование предусмотрено гражданским и семейным законодательством.

• Оформление лжедоверенности.

Высокий процент оспоримых сделок связан с оформлением лжедоверенностей. При заключении договора с лицом, представляющим интересы, необходимо удостоверится, что доверенность действительна, а перечень полномочий позволяет заключать договор купли-продажи недвижимости. Во всех случаях доказать свои права поможет адвокат по оспариванию сделок с недвижимостью. Сотрудники компании способны обеспечить признание нуждающимися в улучшении жилищных условий через суд.

Итак, в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, которая не соответствует законам, является недействительной. Существует несколько условных групп ничтожных сделок. Они скомбинированы в зависимости от причин признания договора недействительным:

• проблемы с субъектным составом – недееспособность, превышение правоспособности юридического лица, нарушение полномочий;
• проблемы, характеризующиеся проблемами воли или волеизъявления – невозможность формирования воли в виду внешних или личных причин;
• проблемы с содержанием – заведомо незаконные сделки, противоречащие принципам правопорядка и нравственности, мнимые, притворные сделки;
• проблемы формы – несоблюдение правил, установленных законодательно.

Рассмотрим причины недействительности детально.

Противоречие принципам правопорядка и нравственности

Правопорядок – это утвержденные государством нормы, касающиеся общественного, экономического или социального общественного устройства.

Принципы правопорядка направлены на соблюдение и уважение устоев общества, а также защиту прав и свобод каждого гражданина.

Эта группа недействительных сделок регулируется ст. 169 ГК РФ. Основное условие применения этого нормативного акта – наличие умысла хотя бы у одной из сторон. Под умыслом подразумевается, что лицо понимало противоправность заключения сделки и желало наступления последствий или допускало, что они произойдут. Факт наличия умысла должен быть доказан.

Если умысел будет доказан у двух сторон недействительной сделки, все полученное имущество будет передано в собственность государства. Если в умысле будет уличена только одна сторона, другой возвращается все полученное по сделке, а нарушителю потребуется передать то, что ему причиталось в собственность государства.

Ничтожные, мнимые и притворные сделки

О подобных сделках основная информация выше. При возникновении таких взаимоотношений между сторонами сделка признается недействительной.

Все правовые последствия, которые возникли после заключения мнимых, притворных или ничтожных договоров, аннулируются. В случае с притворной сделкой, если она прикрывает другую, могут применяться правила того договора, который был скрыт.

Сделки недееспособных или частично дееспособных лиц

Подобные сделки являются ничтожными. Недееспособные по причине расстройства психического характера не могут понимать значения своих действий. Соответственно, такие граждане подписывают документы, не понимая, какие последствия вытекают из этого. Если дееспособная сторона сделки знала о статусе второй стороны, то ей потребуется возместить понесенный ущерб.

Недееспособность устанавливается в судебном порядке.

Однако в некоторых случаях договор может быть признан действительным. Для этого потребуется доказать, что сделка выгодна для недееспособного лица. В процессе принимают участие представители органов опеки и попечительства.

Для этого потребуется доказать, что сделка выгодна для недееспособного лица. В процессе принимают участие представители органов опеки и попечительства.

Заключение сделки при неспособности понимать значение своих действий

Полностью дееспособные граждане могут временно находиться в таком состоянии, что не отдают себе отчет в совершаемых действиях. К примеру, это может быть вызвано алкогольным или наркотическим опьянением, тяжелой болезнью, нестабильным психическим состоянием по причине смерти родственника и т.д.

Факт того, что в момент совершения сделки гражданин не мог понимать, что он делает, необходимо доказать в судебном порядке. Показаний свидетелей в этом случае будет недостаточно. Потребуется документальное подтверждение временной недееспособности. К примеру, можно предоставить медицинское заключение, или провести экспертизу.

Сделки с несовершеннолетними до 14 лет

Такие сделки являются ничтожными. Исключение – сделки, предусмотренные в ст. 28 ГК РФ, и мелкие бытовые вопросы.

Договор с несовершеннолетним гражданином может быть признан действительным по требованию родителей или опекунов. Для этого необходимо доказать, что сделка совершалась к выгоде ребенка.

Сделки с несовершеннолетними от 14 до 18 лет без согласия представителей

Для признания сделки с гражданами от 14 до 18 лет недействительной законным представителям потребуется подать иск в суд. Это правило не затрагивает тех лиц, которые были признаны полностью дееспособными по закону. К примеру, если они вступили в брак.

Подобные сделки считаются оспоримыми. Это значит, что суд может признать их действительными в полном объеме или частично, если несовершеннолетний гражданин от этого получит определенную выгоду.

Введение в заблуждение

При введении в заблуждение воля участников правоотношений выражается некорректно, тогда как сделка должна совершаться добровольно и с полным пониманием последствий. Если одна из сторон обманывает вторую и намеренно скрывает какие-либо существенные факты или характеристики предмета сделки, то вторая сторона получит вовсе не то, что ожидает и на что соглашается.

Иск подается обманутым участником правоотношений. Он вправе потребовать возмещения реального ущерба, если таковой образовался в результате обмана ответчика. Потребуется доказать, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Совершение сделки под давлением, влиянием насилия и угроз или в тяжелых обстоятельствах

Иск может быть подан потерпевшей стороной. Здесь необходимо пояснить, что можно считать причиной для признания сделки недействительной.

• Обман – это намеренное введение второй стороны в заблуждение для заключения сделки. Обмануть можно как в части обстоятельств, так и в составляющих элементах принимаемых договоренностей.
• Насилие – это причинение другой стороне или его родственникам физических или психологических страданий для того, чтобы вынудить дать согласие на заключение сделки. В этом смысле насилие не всегда является уголовно наказуемым деянием. К примеру, воздействие на человека с использованием служебного положения тоже будет считаться насилием.
• Угроза – это воздействие на волю лица психологического характера путем заявлений о том, что ему будет причинен вред в будущем, если он откажется заключать сделку. Угроза может быть направлена не только на самого потенциального участника сделки, но и на его родственников.
• Тяжелые или кабальные обстоятельства могут стать причиной признания сделки недействительной, если под их влиянием человек заключил договор на крайне невыгодных для себя условиях. Второй признак – действия со стороны другого участника, которые говорят о том, что он намеренно воспользовался тяжелыми обстоятельствами.

В случае признания сделки недействительной по одному из этих оснований, потерпевшей стороне будет возвращено все имущество, полученное другим участником в результате подписания договора. Если вернуть все в натуре невозможно, суд вынесет решение о возмещении стоимости в денежном эквиваленте.

Превышение правоспособности юридического лица

Если организация совершила сделку, которая противоречит целям деятельности, определенным в учредительной документации, суд может признать ее недействительной. Помимо суда, такое решение может быть принято надзорными или контролирующими органами.

При этом потребуется доказать, что стороны знали или должны были знать о незаконности сделки. Сотрудники компании готовы объяснить последствия расторжения договора купли продажи.

Порядок действий зависит от того, к какому виду относится сделка – ничтожная или оспоримая. Если она ничтожная, то судебное решение о признании недействительности не требуется. Достаточно наличие оснований, чтобы считать все договоренности аннулированными. Такие сделки не имеют никакой юридической силы с момента заключения.

Сложность тут возникает в том, что гражданское законодательство не содержит определения, какие сделки относятся к оспоримым, а какие к ничтожным. Соответственно, правильно определить категорию не всегда удается. Иногда граждане подают иск даже в том случае, когда сделка относится к ничтожным.

Как стоит действовать? Если истец убежден в том, что сделка является ничтожной и этот факт легко доказуем, необходимо подать иск о применении последствий ничтожности сделки. Когда есть сомнения в категории сделки, подается иск о признании недействительной и применении соответствующих последствий.

Целесообразно привлечь к анализу профессионального юриста в Москве. Специалист изучит обстоятельства и документы для определения, к какому виду относится сделка. При необходимости он составит иск и представит интересы доверителя в судебном разбирательстве. Обращайтесь к опытным специалистам, которые смогут составить договор предварительной купли продажи недвижимости.

Цена искового заявления о признании сделки недействительной формируется индивидуально и всегда зависит от особенностей самой сделки. Стоимость может быть откорректирована в случае выявления дополнительно открывшихся обстоятельств, о которых ранее не было известно адвокату.

Документ подается по общим правилам и не отличается от стандартного процесса. Иск всегда составляется в письменной форме и составляется в строгом соответствии с существующими законами. Правила оформления и подачи исковых заявлений в судебные органы предусмотрены в ст. ст. 131 и 132 ГПК РФ.

Иск состоит из трех частей:

• Вступительная. Здесь прописывается наименование судебного органа, в который подается заявление, данные ответчика и истца, название иска. В части данных сторон прописывается их полное ФИО, адрес проживания и телефон для связи.
• Описательная. Содержит емкое и максимально лаконичное описание обстоятельств дела. В этой части необходимо прописать, какие именно действия сторон привели к недействительности сделки и в чем были нарушены права истца, если это произошло.
• Просительная. В этой части прописывается требование истца к суду. Это может быть просьба признать заключенный договор недействительным, взыскать ущерб, вернуть право собственности на утраченное имущество и т.п.

В случае несоответствия искового заявления законодательному образцу, оно может быть оставлено без движения или возращено на доработку.

Обращение в суд облагается государственной пошлиной. На иски имущественного характера размер госпошлины рассчитывается исходя из правил, предусмотренных в ст. 333.19 НК РФ. Для неимущественных исков размер пошлины для физических лиц составляет 300 рублей. Квитанцию с реквизитами можно получить в судебной канцелярии или на официальном сайте судебного органа. Оплата принимается в любом банке. К исковому заявлению обязательно прилагается оплаченная квитанция (строго оригинал). В противном случае иск будет оставлен без движения.

Помимо квитанции, к исковому заявлению прилагаются и иные документы, имеющие отношение к делу. Это может быть оспариваемый договор, бумаги на отчужденное имущество, выписка с банковского счета и т.д.

Ответчик может защитить свои права посредством направления отзыва на иск о признании сделки недействительной. В этом документе отражаются все возражения, которые имеет ответчик в отношении поданного иска.

После получения всех документов и принятия иска к производству будет назначена дата рассмотрения дела. Стороны обязаны явиться в указанный день и принять участие в разбирательстве.

В результате рассмотрения дела судом будет вынесено решение. Оно вступает в силу спустя месяц. Это время дается для возможности оспаривания решения в суде высшей инстанции. Цены на подобные процедуры так же зависят от конкретной ситуации.

Таким образом, для признания сделки недействительной необходимо действовать по следующему алгоритму:

• Составить исковое заявление и подготовить необходимые документы.
• Подать заявление и пакет документации по делу в районный или городской суд общей юрисдикции. Если дело затрагивает юридическое лицо, иск подается в арбитражный суд.
• Принять участие в судебном процессе.
• Получить решение по делу и дождаться его вступления в законную силу.
• Обратиться в Федеральную службу судебных приставов, если это необходимо, для начала исполнительного производства.

После вступления решения суда в законную силу может потребоваться аннулировать изменения, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Это актуально для сделок, незаконно совершенных в отношении квартир, домов, земельных участков и других объектов собственности. Для внесения изменений потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ.

По решению судебного органа недействительной может быть признана, как вся сделка, так и ее часть. В этой ситуации будет принята во внимание ст. 180 ГК РФ. В ней говорится, что недействительность отдельной части сделки не повлечет за собой недействительности всего заключенного договора. Это правило работает, если сделка была бы совершена и без той части, которая признается недействительной. К примеру, можно лишить наследства одного из наследников, но это не отменяет всего завещания. Мы предлагаем обширный спектр юридических услуг. В компании есть и адвокат по уголовным делам 228, если вас интересует помощь такого специалиста.

Законодательно установлено временное ограничение для возможности подачи иска о признании сделки недействительной. Это ограничение называется сроком исковой давности – период, установленный для защиты своих прав посредством обращения в судебные органы.

Если сделка является ничтожной, признать ее недействительной и аннулировать все возникшие последствия можно в течение трех лет. Срок будет отсчитываться с момента, когда началось исполнение достигнутых договоренностей.

Для оспоримых сделок установлен меньший срок. Он составляет один год. Отсчет начинается с момента, когда было прекращено насилие или угрозы, или со даты, когда истец узнал о нарушении своих прав.

В случае пропуска срока исковой давности есть возможность его восстановления. Для этого необходимо доказать суду, что пропуск случился по уважительной причине. Действующее законодательство не содержит информации о том, какие обстоятельства можно считать уважительными для пропуска срока подачи искового заявления. Исходя из судебной практики, можно выделить следующие основания, которые в зависимости от ситуации могут быть признаны судом уважительными:

• тяжелое заболевание;
• прохождение воинской службы;
• пребывание за границей без возможности выезда;
• другие причины.

После восстановления срока исковой давности судебное разбирательство будет происходить в общем порядке.

Если сделка признается недействительной по решению судебного органа, это будет основанием для ее аннулирования. Иными словами, ситуация станет такой, как будто стороны не оформляли никакого договора. Все права и обязанности, возникшие в результате заключения соглашения, будут прекращены.

Несмотря на все это, закон устанавливает определенные последствия правового характера, возникающие в результате признания сделки недействительной. Это предусмотрено в ст. 167 ГК РФ.

Как правило, основные последствия заключаются в том, что стороны сделки возвращаются в то положение, в котором они находились до оформления договора. Иначе говоря, участники соглашения обязуются вернуть друг другу имущественные объекты, которые были приобретены в рамках заключения сделки. Если это по каким-то причинам невозможно, пострадавшей стороне возмещается ущерб в полном объеме. Это называется реституцией. Именно этим термином характеризуются основные правовые последствия признания сделки недействительной.

Помимо этого, правовым последствием может стать возникновение обязательств по возмещению ущерба, понесенного одной из сторон договора или третьими лицами. Возможны и особые последствия. Они будут зависеть от того, какой именно оказалась сделка – ничтожной или оспоримой.

Реституция

Существуют следующие виды реституции:

• двусторонняя – оба участника возвращают друг другу имущество, полученное в рамках исполнения договора, признанного недействительным;
• односторонняя – имущество возвращается только одной из сторон (к примеру, если недействительной признается дарственная).

Если возврат имущества в натуре невозможен (к примеру, оно пострадало в результате стихийного бедствия или чрезвычайного происшествия), потерпевшей стороне возмещается ущерб в денежном эквиваленте. Сумма равна оценочной стоимости утраченного имущества.

Особые последствия

То, какими будут особые правовые последствия, зависит от типа недействительной сделки. Если договор, заключенный между сторонами, признается ничтожным:

• Все имущество передается в собственность государства. Эти последствия возникают в том случае, когда сделка была намеренно заключена с целью, которая нарушает принципы правопорядка.
• Исполнение положений другой сделки. Если договор был заключен для сокрытия другой сделки, то по решению суда стороны могут обязать исполнить положения того соглашения, которое подразумевалось в действительности, но было сокрыто.

Возможные особые последствия оспоримой сделки:

• Возмещение понесенных убытков одной из сторон. Это требование определяется судебным органом в том случае, если договор был оформлен в результате введения участника сделки в заблуждение.
• Возмещение ущерба пострадавшей стороне. Это потребуется, если сделка была заключена под влиянием физического или психологического давления, а также насилия или угроз. Инициатор выплачивает второй стороне оцененный ущерб по решению суда.

Если признается недействительной сделка, заключенная между субъектами предпринимательской деятельности, стороны могут оформить дополнительное соглашение. В тексте этого документа прописываются особые последствия признания договора недействительным, применимые для конкретной ситуации. Положения дополнительного соглашения не могут затрагивать права третьих лиц или нарушать публичные интересы. Это правило закреплено в ст. 431.1 ГК РФ.

Возмещение неосновательного обогащения

Неосновательное обогащение – это ситуация, когда лицо приобретает какие-либо материальные блага без законодательных оснований на это. Подобное предусмотрено в ст. 1102 ГК РФ.

Иногда неосновательное обогащение возникает в результате признания сделки недействительной.

Порядок возмещения неосновательно полученных материальных благ со второй стороны различен в зависимости от ситуации:

• Договор был аннулирован, но при этом одна сторона вернула все, что было ею получено в рамках сделки, а другая – присвоила имущество или деньги. Рассмотрев дело, суд обяжет вторую сторону возместить материальные блага, присвоенные без оснований, законному владельцу.
• В судебном порядке был признан недействительным договор беспроцентного займа. За тот период времени, когда один из участников сделки пользовался чужими деньгами безвозмездно, можно получить компенсацию. Ее размер может составлять процент за использование чужих денег. Как правило, для расчета используется ключевая процентная ставка Центробанка РФ.
• За то время, пока имущество находилось во владении той стороны договора, которой оно не принадлежало до заключения сделки, были произведены улучшения. Если в дальнейшем сделка признается недействительной, а произошедшие улучшения повысили цену объекта и их нельзя отделить, сторона, к которой вернулось имущество, обязана возместить стоимость улучшений.

Все случаи неосновательного обогащения должны быть подтверждены в судебном порядке. Если даже после решения суда происходит уклонение от выплаты, необходимо обращаться в ФССП для начала исполнительного производства.

Заинтересованность третьих лиц

Нередко аннулирование сделки в связи с ее недействительностью влечет за собой отрицательные последствия для третьих лиц. Особенно, если они захотят заключить какие-либо гражданско-правовые соглашения в будущем.

Такое возможно, если предмет договора, признанного в дальнейшем недействительным, переходит от одного участника к третьей стороне. Изначально третье лицо не являлось участником недействительной сделки.

К примеру, один человек подарил другому квартиру. Одаряемый, в свою очередь, продал ее через полгода третьему лицу. Затем, родственники дарителя предоставили решение суда, в котором говориться, что на момент оформления дарственной даритель был недееспособен. В этом случае дарственная признается недействительной и все последствия договоров аннулируются.

Действующее законодательство содержит не так много норм, регулирующих вопросы признания сделки недействительной. Отдельного раздела, в котором содержалась бы вся нужная информация, не существует. Некоторые положения о недействительности включены в состав специализированных нормативных актов – например, в ФЗ №127 от 26 октября 2002 года «О банкротстве».

При возникновении спорной ситуации основным источником опыта и знаний относительно регулирования в этой правовой отрасли выступает судебная практика. Прецеденты зачастую становятся причиной для внесения поправок в действующие законодательные нормы.

Универсальных методов, применимых к порядку признания сделок недействительными, не существует. Каждый вид оспоримых или ничтожных сделок имеет свои моменты. Тем не менее, в гражданских и арбитражных судах сложилась определенная практика, которая анализируется в случае неоднозначности правовой ситуации.

Несмотря на наличие некого опыта в рассмотрении дел такого характера, на практике возникает ряд проблем:

• Правильность определения основания для признания сделки недействительной. Особенно сложно определить и разделить основания для признания сделки ничтожной и оспоримой. Суть проблемы в том, что в некоторых ситуациях ничтожные договора становятся оспоримыми. К примеру, сделка с ребенком ничтожна по определению, но она может признаваться действительной в судебном порядке, если окажется выгодной для несовершеннолетнего лица.
• Необходимость доказательства наличия фактических оснований, свидетельствующих о недействительности сделки.
• Необходимость доказательства осведомленности или, наоборот, незнания одной стороны или всех сторон в том, что сделка заведомо недействительна в момент ее оформления.
• Необходимость доказательства существенных обстоятельств, влияющих на признание договора купли-продажи недействительным. К примеру, весьма непросто доказать, что гражданин заключил договор, находясь под моральным давлением.
• Постоянный выбор, связанный с неоднозначностью правовых ситуаций. Когда обстоятельства могут быть расценены по-разному, суду необходимо определить – признавать подозрительную сделку действительной (подразумевается, что она будет исполнена) или настаивать на недействительности.
• Направление ответчиком встречного иска. При этом одна сторона может требовать у суда признания сделки недействительной, а вторая настаивать на том, что договор действителен.

После того, как сделка признается недействительной, все сопровождающие ее документы аннулируются, а стороны возвращаются к тому состоянию, которое было до оформления сделки. По этой причине участники правоотношений не заинтересованы в обращении в суд без оснований. Однако не исключаются злоупотребления, когда кто-то один из участников не желает или не имеет возможности исполнить взятые обязательства.