Защита и споры‌ ‌о‌ ‌праве‌ ‌собственности‌ ‌на‌ ‌недвижимое‌ ‌имущество‌

Общие сведения об имущественных спорах

Любая недвижимость – это ценное имущество, в отношении прав на которое нередко возникают конфликты. Споры о собственности и защита прав являются одной из наиболее сложных категорий дел. При разрешении конфликтной ситуации задействуются различные отрасли права и принимаются во внимание постановления, распоряжения и иные нормативные акты.

В общем понимании право собственности – это возможность владеть, пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению в рамках действующего законодательства. Оно может быть ограничено лишь по решению судебного органа.

Право собственности на недвижимость должно быть подтверждено. Для этого необходимо пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре. В результате сведения об объекте вносятся в ЕГРН (Единый госреестр прав на недвижимое имущество), а собственник может совершать любые юридически значимые действия в отношении недвижимости.

В спорах о праве собственности могут принимать участие граждане, юридические лица, а также государственные и муниципальные образования. Подсудность таких дел зависит от правового статуса заинтересованного лица. Иск может быть подан в суд общей юрисдикции или в арбитраж.

Чаще всего заинтересованное лицо преследует следующие цели:

  • признать или защитить право собственности;
  • оспорить имущественные права;
  • признать сделку недействительной;
  • истребовать имущество и признать владение им другого лица незаконным;
  • устранить препятствия и ограничения, мешающие реализовать право собственности.

В судебном разбирательстве принимают участие все заинтересованные лица. Когда другие претенденты на получение недвижимости в собственность отсутствуют, спор будет рассмотрен в рамках особого судопроизводства – установления юридического факта. Суд проанализирует представленные доказательства и документы, полученные по запросам, а затем примет решение.

Каждая спорная ситуация имеет нюансы, поэтому зачастую стороны прибегают к профессиональной помощи юриста. Специалист проводит правовой анализ спора, собирает доказательства правоты доверителя, помогает урегулировать проблему в досудебном порядке или, если это невозможно, представляет интересы в суде.

После того, как спор решится положительно, необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для прохождения процедуры регистрации права собственности. По факту оказания услуги заявитель получит выписку из ЕГРН с актуальными сведениями.

Когда возникают споры о праве собственности

Конфликтные ситуации в отношении недвижимости возникают при нарушении законных прав владельца. Причиной тому могут послужить неправомерные действия других лиц или ошибки самого собственника.

Наиболее распространенные причины возникновения спорных ситуаций:

  • заключение сделок, нарушающих требования законодательства – к примеру, если на продавца квартиры оказывалось моральное или физическое давление;
  • строительство объекта без согласования необходимой документации;
  • утрата правоустанавливающих документов без возможности их восстановления – к примеру, если земельный участок был выдан владельцу до принятия Земельного кодекса;
  • владение объектом недвижимости в рамках приобретательной давности – в этом случае потребуется подтвердить законность прав;
  • незаконное владение имуществом третьим лицом;
  • незаконное лишение лица права собственности при приватизации.

При возникновении любой из перечисленных ситуаций истцу потребуется доказать, что именно у него есть законные права на спорное имущество. Для этого можно использовать любое документальное подтверждение, свидетельские показания, квитанции и т.д. Закон не ограничивает перечень того, что может входить в доказательную базу при судебном разбирательстве и помочь защитить имущество.

В отдельную категорию входят споры, возникшие в результате нарушения прав при прохождении процедуры государственной регистрации. В такой ситуации иск направляется Росреестру. Положительным результатом рассмотрения спора станет внесение в ЕГРН соответствующих корректировок. 

Спор может затрагивать и порядок пользования имуществом. Причиной конфликта становится ситуация, когда несколько собственников не могут решить этот вопрос мирным путем и заключить соглашение. Суд определит порядок пользования жилым/нежилым объектом или земельным участком. В такой ситуации никто не будет лишен имущественных прав.

Как и у кого может возникнуть право собственности на недвижимость

Основания для возникновения права собственности предусмотрены в ст. 218 ГК РФ. К ним относятся:

  • заключение сделок безвозмездного и возмездного характера – купля-продажа, дарение и т.д.;
  • наследование по закону и завещанию;
  • переоформление имущества в рамках приватизации;
  • выкуп земельного участка из фонда муниципалитета;
  • использование приобретательной давности;
  • строительство нового объекта или формирование земельного участка, не существовавшего ранее.

Не зависимо от того, по какому основанию возникло право собственности, оно будет считаться подтвержденным только после прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Процесс регулируется ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года. Согласно этому нормативному акту, регистрация имущественных прав осуществляется при предоставлении одного из следующих документов:

  • договор, заключенный при совершении сделки в отношении недвижимости – дарственная, договор о передачи объекта в частную собственность и т.п.;
  • распоряжение муниципалитета или государственного органа о предоставлении земельного участка в собственность;
  • свидетельство о вступлении в права наследования;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Право собственности может быть совместным, долевым или индивидуальным. Не зависимо от типа владения каждый собственник имеет одинаковые права и может рассчитывать на защиту закона от посягательств третьих лиц.

Существует две группы способов получения имущественных прав – первоначальные и производные. Первая группа подразумевает, что объект перешел в собственность лица в момент его создания. К примеру, гражданин построил дом. Он будет являться его собственником первоначально. Если бы дом перешел к нему по договору купли-продажи, право собственности образовалось производно. Оно возникло в момент перехода имущества от прежнего владельца к новому.

Способы защиты права собственности по ГК РФ

В России выделяют четыре основных положения для защиты имущественных прав на недвижимость:

  • Истребование объекта недвижимости из чужого владения, возникшего в результате нарушения законодательных норм. 

Это положение предусмотрено в ст. 301 ГК России. На первый взгляд может показаться, что практически все споры можно рассматривать по этой статье. Однако на практике применение ст. 301 ГК РФ ограничено. Подобные разъяснения даны в Письме Президиума ВАС РФ № 126 от 13 ноября 2008 года.

  • Истребование недвижимости у приобретателя, который действовал добросовестно.

Этот способ регулируется ст. 302 ГК РФ. Добросовестный приобретатель – это лицо, которое приобрело имущественный объект, не зная о том, что вторая сторона была не вправе распоряжаться собственностью. К примеру, подобное может произойти, если настоящий владелец был введен в заблуждение. Несмотря на то, что приобретатель в данном случае не совершал каких-либо противоправных действий, имущество потребуется вернуть первоначальному собственнику. В этом случае все, на что может рассчитывать приобретатель – получение компенсации за причиненный ущерб с виновника.

  • Защита права собственности в спорах, не подразумевающих лишения имущества какой-либо стороны.

Это положение предусмотрено в ст. 304 ГК Российской Федерации. К примеру, сюда относятся спорные ситуации, связанные с возведением самовольного строения третьими лицами без согласия собственника земельного участка.

  • Защита прав владельца объекта, когда он не является его собственником.

Это положение используется в том случае, когда человек выступает в качестве владельца недвижимости, но при этом правом собственности обладает кто-то другой. К примеру, такое происходит при владении земельным участком или другим объектом на праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии со ст.12 ГК РФ собственник может защитить свои права следующими способами:

  • признание вещных прав;
  • восстановление положения, существовавшего ранее (до нарушения прав), с последующим пресечением посягательств на право собственности лица или действий, создающих угрозу посягательств;
  • признание заключенной сделки недействительной или оспоримой;
  • оспаривание решения муниципалитета или органа государственной власти;
  • возмещение причиненного ущерба и т.д.

Перечисленные способы защиты имущественных прав могут использоваться как по отдельности, так и в комбинации друг с другом.

Особенности имущественных споров

Каждый спор имеет свои особенности и нюансы. Рассмотрим тонкости конфликтов в зависимости от предмета возникновения разногласий.

Выселение

Несмотря на то, что частная собственность в жилищном фонде преобладает, немало квартир принадлежит муниципалитету или государству и сдается гражданам по договору социального найма. Большинство споров о выселении затрагивают именно муниципальное жилье и право проживания в нем.

Для подтверждения прав на жилплощадь и устранения риска выселения гражданину потребуется доказать, что он:

  • заключил договор социального найма ранее;
  • состоит с нанимателем жилого помещения в родственных отношениях;
  • является иждивенцем одного из нанимателей социального жилья;
  • вселился и фактически пользуется жилплощадью;
  • ведет общее хозяйство с нанимателем.

В качестве доказательств истец может предъявить ордер, договор социального найма, показания свидетелей, квитанции об оплате счетов и др.

Самовольная постройка

Строительство нового объекта – это одно из оснований возникновения права собственности. Однако для того, чтобы недвижимость была включена в оборот, только возвести строение недостаточно. Необходимо пройти процедуру согласования и регистрации нового объекта.

Недвижимость признается законной только при соблюдении всех строительных требований, предъявляемых к безопасности зданий, а также правил оформления земельного участка под объектом. Для узаконивания необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.

Истцу потребуется доказать, что:

  • недвижимость была построена;
  • земля оформлена должным образом;
  • разрешение на строительство у него отсутствует;
  • самострой соответствует требованиям действующего законодательства;
  • права и законные интересы других лиц не были ущемлены в результате возведения строения.

Обращаться в суд для подтверждения законности постройки может только собственник земельного участка.

В этой категории встречаются также споры, затрагивающие интересы третьих лиц. К примеру, если человек возвел строение на границе с соседним участком.

Заключение сделок

Наибольшее число споров о собственности связано с заключением сделок. Конфликтная ситуация может возникнуть с целью:

  • признания сделки недействительной;
  • корректировки отдельных пунктов договора;
  • исполнения сделки;
  • расторжения заключенного договора.

Чаще всего целью спора является признание сделки недействительной. Если суд удовлетворит требования, никаких правовых последствий не возникнет. К примеру, если признать недействительным договор дарения квартиры, право собственности на нее останется у дарителя.

Для оспаривания сделки нужны веские основания, желания заинтересованного лица недостаточно. Основанием для расторжения может стать неисполнение обязательств по договору, заключение сделки под давлением со стороны, некорректное оформление с точки зрения закона и т.д. 

Сделка будет считаться недействительной после вступления в силу соответствующего судебного решения. Этот документ является основанием для внесения изменений в ЕГРН, если это потребуется.

Как разрешить спор о правах на недвижимость

Собственник может воспользоваться следующими методами защиты своих прав и недвижимости:

  • прохождение процедуры государственной регистрации в органах Росреестра;
  • защита прав собственными силами;
  • обращение в правоохранительные, контролирующие или иные уполномоченные органы с целью привлечения нарушителя к ответственности;
  • направление требования о необходимости устранения выявленных нарушений;
  • подача иска в судебные органы с целью защитить или восстановить права, а также взыскать упущенную выгоду.

Собственник, чьи права были нарушены, может воспользоваться несколькими методами одновременно.

Все понесенные собственником расходы могут быть компенсированы нарушителем. Сюда входят затраты, возникшие при обращении в суд, а также выгода, которая была упущена из-за противоправных действий третьих лиц. Сумма ущерба рассчитывается истцом при обращении в суд и фиксируется в исковом заявлении.

Для успешного разрешения имущественного спора целесообразно обратиться за юридической помощью к профессионалам. Юристы и адвокаты обладают необходимой квалификацией и опытом для решения правовых задач различной степени сложности.

Специалист:

  • составит корректное исковое заявление;
  • подготовит документы и доказательную базу;
  • проанализирует всю имеющуюся информацию;
  • сделает предварительный прогноз исхода дела;
  • предложит оптимальные пути решения спора в пользу доверителя;
  • защитит права при досудебном урегулировании;
  • представит интересы в суде.

Профессиональный юрист имеет необходимые знания и может изучить все детали спора с точки зрения закона. Человек без специального образования и практического опыта не сможет разобраться во всех тонкостях законодательства.

Сроки исковой давности

Для обращения в судебные органы важно соблюдать сроки исковой давности. В соответствии с положениями ст. 196 ГК РФ общий срок составляет три года. Если он пропускается, в принятии заявления и документов могут отказать.

Когда спор о праве собственности подразумевает признание недействительности оспоримой сделки, законом установлен сокращенный срок исковой давности. Он составляет один год с даты нарушения права или с момента, когда собственнику стало об этом известно.

5 1 голос
Рейтинг статьи

Защита и споры‌ ‌о‌ ‌праве‌ ‌собственности‌ ‌на‌ ‌недвижимое‌ ‌имущество‌ - юристы и адвокаты

Вопрос-ответ юриста по теме:
Защита и споры‌ ‌о‌ ‌праве‌ ‌собственности‌ ‌на‌ ‌недвижимое‌ ‌имущество‌

Бесплатная онлайн юридическая консультация адвоката.

5 из 5
Подписаться
Уведомить о
guest
2 комментариев
Старые
Новые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Irina
Irina
1 месяц назад

Здравствуйте, моя сестра уговорила нашу мать переписать на сестру дачу. Мать переписала, а через 3 недели ее забрали в реанимацию, и ее не стало. Диагноз онкология головного мозга. Можно ли что-нибудь сделать, чтоб вернуть дачу?

Жилищные споры

Задайте нам вопрос - мы вам перезвоним и проконсультируем

Получить консультацию